Apprenez comment vous pouvez commencer à investir dans un parc de maisons mobiles

Quand la plupart des gens pensent à l'investissement immobilier, on pense à des maisons unifamiliales ou à des immeubles d'habitation, ce qui signifie que l'on doit traiter quotidiennement avec les locataires et les entrepreneurs. Ce dernier met de côté de nombreux investisseurs potentiels, tout comme le coût élevé de l'entrée.

Il existe une alternative assez discrète qui n'attire pas beaucoup l'attention: l'investissement dans les parcs de maisons mobiles. Contrairement aux maisons unifamiliales, les investisseurs ne sont pas propriétaires des remorques dans le parc de maisons mobiles. Au lieu de cela, ils possèdent la terre. Les locataires possèdent les remorques et paient le loyer pour l'espace pour les garer. Souvent, les locataires sont plus âgés, les retraités qui veulent simplement un endroit tranquille pour vivre.

Dans la plupart des cas, l'investissement dans les parcs de maisons mobiles est toujours sous le radar. Il n'a pas encore vu grand-chose des fonds spéculatifs ou des investisseurs commerciaux plus importants. Cela va probablement changer; mais pour l'instant, c'est toujours une option viable pour les investisseurs qui ne peuvent pas se permettre des investissements immobiliers plus communs. Dans cet article, nous allons partager à quoi s'attendre lorsque vous investissez dans un parc de maisons mobiles.

​Coûts d'acquisition

Investir dans une maison unifamiliale ou un immeuble à appartements coûte cher parce que vous achetez la structure et la terre. Avec un parc de maisons mobiles, vous n'achetez que le terrain et les parties communes (rues, club-house, etc.). Cela signifie que les coûts d'exploitation seront d'environ 30%, contre 50% pour les immeubles d'appartements selon Peak Street Partners. Aussi, par pied carré, un parc de maisons mobiles coûte beaucoup moins cher à acquérir.

Quand un locataire quitte un appartement ou une maison, vous devez vous déplacer rapidement pour combler le poste vacant. Selon le complexe, le chiffre d'affaires peut être élevé. Le chiffre d'affaires entraîne également des coûts. Un appartement doit être nettoyé et réparé. De plus, vous devrez payer pour acquérir un nouveau locataire.

Les locataires de maisons mobiles ne bougent pas souvent. En fait, c'est coûteux pour eux de le faire. «Cela peut coûter de 5 000 à 7 000 $ à un locataire pour déménager sa maison d'un parc et, par conséquent, 98% des maisons mobiles demeureront au même endroit après la deuxième année. 75% des propriétaires s'attendent à rester dans [leurs maisons mobiles] pendant [cinq] ans ou plus, et un pourcentage important s'attendent à ne jamais vendre », a déclaré Andrew Lanoie, fondateur et PDG de Four Peaks Capital Partners, dans une interview de Forbes. (Note de la rédaction: La citation a été modifiée avec des parenthèses).

En revanche, le chiffre d'affaires des appartements peut atteindre 60%.

​Maintenir le parc de maisons mobiles

En tant que propriétaire d'un parc de maisons mobiles, vous n'avez pas à traiter avec des entrepreneurs sur une base quotidienne ou au moins autant que vous faites avec un immeuble d'appartements. Les locataires conservent leur maison plutôt que de vous appeler. Il se peut que vous ayez encore besoin d'entrepreneurs pour vous aider à installer ou à déplacer une remorque et à réparer les aires communes, mais l'usure générale est bien moindre que celle d'un immeuble d'appartements.

Les coûts sont appelés dépenses en capital. Dans le graphique ci-dessous, le prix des logements usinés est le plus bas par rapport aux autres types d'investissement immobilier.

Il peut y avoir des cas où un propriétaire de parc de maisons mobiles loue certaines des maisons mobiles. Gardez à l'esprit que cette stratégie augmentera les coûts puisque la plupart des maisons mobiles ne sont pas aussi durables qu'une maison ou un appartement permanent.

Financer votre investissement dans un parc de maisons mobiles

Le financement de l'achat d'un parc de maisons mobiles n'est pas loin du financement immobilier traditionnel. Certains investisseurs vont aligner d'autres investisseurs pour aider à lever des capitaux. Il n'y a aucune raison que cette même tactique ne fonctionne pas pour un parc de maisons mobiles.

Si vous obtenez un prêt, certaines des différences, comme l'a noté CREFCOA, comprennent:

• Il peut y avoir un minimum de pad. Un pad est essentiellement le lot d'un mobil home. Certains prêteurs peuvent exiger un «minimum de 15 tablettes».
• Il peut y avoir une préférence pour les routes pavées plutôt que pour le gravier.
• La majorité des maisons doivent appartenir à des locataires (le pourcentage peut varier selon les prêteurs).
• Les "maisons devraient être entourées de langues ou d'attelages."
• Il y a une préférence pour le stationnement hors rue.
• Les maisons sont tenus de se conformer au "code HUD".
• Il y a une préférence pour les «communautés qui ont moins de 10 maisons par acre».
• Il y a une préférence pour les «communautés avec un paquet d'agrément».

Certains prêteurs peuvent vouloir des rapports de dépenses détaillés datant de trois ans. Cela peut être difficile à trouver car la plupart des propriétaires de parcs de maisons mobiles sont des boutiques familiales. Ce qui signifie, ils sont un seul propriétaire et n'ont probablement pas de dossiers sophistiqués.

Comme mentionné précédemment, l'industrie de l'investissement dans les parcs de maisons mobiles, pour la plupart, n'a pas été infiltrée par des investisseurs immobiliers plus sophistiqués. La collecte des dépenses détaillées peut prendre beaucoup de votre temps et nécessite la coopération du propriétaire actuel. Cependant, un vendeur consentant devrait être plus utile que non.

Sauter dans. . . Si lentement

Comme pour tout investissement immobilier, les devoirs sont essentiels. Se précipiter dans n'importe quel accord à cause de la pression du temps peut conduire à un désastre. Il peut être acceptable pour un investisseur immobilier expérimenté de se précipiter dans une affaire. Ils savent dans quoi ils s'engagent. Mais pour un débutant, prendre votre temps pour recueillir de l'information, parler avec les propriétaires et faire preuve de diligence raisonnable contribuera grandement à la réussite de votre premier investissement.

Où commencer

Au-delà de votre marché local, il existe des plates-formes immobilières impressionnantes qui ont parfois des parcs de maisons mobiles à vendre.

Notre favori pour l'achat de parcs individuels (quand ils sont disponibles) est RealtyShares. RealtyShares vous permet d'être un partenaire limité dans une propriété - ce qui est une excellente façon de commencer.

Vérifier RealtyShares out - ils obtiennent beaucoup d'attention dans cet espace. Nous offrons à nos lecteurs un $100 bonus lorsque vous faites votre premier investissement en utilisant le code promo Partenaire100. Consultez notre revue complète RealtyShares ici.

Une autre option est RoofStock. Roofstock vous permet d'investir dans des propriétés déjà occupées et louées. Nous aimons Roofstock parce que c'est fondamentalement clé en main pour entrer dans une propriété liquide le premier jour. Jetez un coup d'œil sur Roofstock ici.

Enfin, il y a Fundrise. Ce qui est bien avec Fundrise, c'est que n'importe qui peut investir dans l'immobilier pour aussi peu que 500 $. Vous pourriez ne pas être en mesure de pénétrer directement dans un parc de maisons mobiles, mais vous investirez dans une FPI qui pourrait avoir comme parcs sous-jacents des parcs de maisons mobiles. Découvrez Fundrise ici.