Aventures dans l'immobilier: 14 leçons à partir d'un accident Accidental Condo Flip

Contrairement à de nombreux autres investissements, l'immobilier vous offre plus d'options que d'acheter et d'espérer en vendre plus: vous pouvez louer des chambres pour les revenus, les améliorer et les retourner, ou financer la vente pour obtenir un prix plus élevé. Des circonstances imprévues peuvent signifier que vous devez considérer des options que vous n'aviez peut-être pas en tête, comme mon histoire l'illustre.

En septembre 2012, ma femme Ana et moi avons utilisé nos économies pour acheter le condo au-dessus du nôtre à Naples, en Floride, pour 70 000 $. Bien que ce ne soit pas une bonne affaire, nous avons pensé que ce serait bien d'avoir une location si proche, pour une gestion plus facile. C'était Plan A: Acheter, réparer et louer un condo.

Bien sûr, si tout s'était bien passé, j'écrirais un article différent. Cependant, avec l'immobilier, vous devrez souvent explorer un "Plan B", un "Plan C" et d'autres possibilités créatives, comme vous le verrez au moment où nous arriverons à notre propre "Plan D." Voici ce qui s'est passé - et comment vous pouvez apprendre de mon expérience lorsque vous êtes prêt à louer un condo de votre choix.

Acheter un condo à Flip

Si ce n'était pas pour le bricoleur qui a examiné la place avec nous, nous aurions pu renoncer à l'affaire en raison du nombre de choses qui devaient être réparées.

Cependant, il était sûr que tout pourrait être fait pour environ 6 000 $. Il avait récemment gagné 1 million de dollars dans la loterie de l'État de la Floride et ne faisait que du travail à temps partiel, ce qui aurait pu contribuer à son optimisme général. Dans tous les cas, son attitude «positive» était encourageante, alors nous avons planifié la fermeture.

Notre agent immobilier, également optimiste, a déclaré nous devrions être en mesure de louer l'endroit pour 1 100 $ par mois. Elle a signalé une annonce pour une autre unité dans notre complexe, dont le propriétaire demandait 1 100 $ par mois. Sur le papier, il semblerait que nous aurions un flux de trésorerie d'environ 600 $ par mois.

Attention aux frais supplémentaires

La veille de la fermeture, nous nous sommes rendus à la réunion de l'association des copropriétaires, où il a été annoncé que la cotisation passerait de 320 $ à 340 $ par mois. De plus, les fonctionnaires ont tracé une ligne sur les cartes d'inondation fédérales, nous plaçant dans une zone légèrement plus à risque, de sorte qu'il y aurait une cotisation annuelle de 600 $ pour une assurance supplémentaire.

Ces dépenses supplémentaires signifiaient que notre flux de trésorerie projeté diminuait de 70 $ par mois (pour ne pas mentionner que nous avons dû payer ce supplément 840 $ par an sur notre propre place).

Nous avons sérieusement envisagé d'abandonner notre dépôt et de quitter le marché. Mais l'optimisme est infectieux; Après avoir parlé à nouveau à notre agent et à notre bricoleur, nous sommes allés de l'avant et avons fermé.

Leçon 1: Avant d'acheter, demandez à des personnes clés de l'association ou de la strate du condo de vous parler de tout ce qui pourrait arriver bientôt. Les surprises comme la nôtre n'apparaîtront généralement pas dans les documents financiers de l'association des copropriétaires, qui ne reflètent que ce qui s'est déjà passé.

Budget supplémentaire temps et argent pour les réparations

Les coûts de clôture ont été inférieurs à nos prévisions. C'est agréable d'avoir de bonnes surprises de temps en temps. Mais ensuite nous avons travaillé à réparer le condo, et devinez quoi? Cela a pris plus de temps que prévu et coûte plus cher que prévu.

Cette tache molle sur le mur au-dessus de l'interrupteur de lumière par la porte d'entrée? Ma femme avait raison; ce n'était pas seulement les dommages causés par une vieille fuite qui avait été réparée. Il était humide, et pas seulement dans son imagination. Chaque fois qu'il pleuvait, de l'eau tombait à l'intérieur du mur dans cette boîte électrique.

Nous avons appelé la direction et les a fait réparer le toit. Heureusement, notre association de copropriétaires a embauché une bonne direction, ou nous aurions pu attendre des semaines au lieu de deux jours. Nous avons dû déchirer le mur, arroser tout l'intérieur avec de l'eau de javel pour éviter la moisissure, et mettre en place deux nouveaux panneaux de placoplâtre avant de peindre la pièce.

Leçon 2: Faites confiance à cette intuition et jetez un second coup d'œil ou faites une inspection s'il y a quelque chose qui ne vous semble pas correct.

La fuite dans le placard de climatisation a canalisé l'eau de pluie directement dans une boîte de disjoncteur électrique de 220 volts. Après la troisième tentative de réparation, nous avons dû attendre une semaine avant qu'il ne pleuve à nouveau lourdement - la seule façon de savoir avec certitude qu'il a finalement été réparé.

Leçon 3: Assurez-vous de tester vos réparations avant de supposer que vous avez terminé.

J'ai réparé les cloisons sèches dans le placard de climatisation, car mon travail imparfait n'aurait pas autant d'importance ici.

Leçon 4: Vous pouvez économiser de l'argent en faisant beaucoup de travaux d'amélioration de l'habitatet vous n'avez pas besoin d'être aussi bon si vous travaillez dans des régions où l'apparence n'est pas aussi importante.

À cause de cela et d'une douzaine d'autres surprises, le projet que notre bricoleur pensait prendre «une semaine à 10 jours» a duré plus d'un mois et a dépassé le budget. Nous aurions dû savoir mieux, parce que dans notre expérience tout les entrepreneurs sont trop optimistes quant aux délais et aux coûts.

Leçon 5: Pour être sûr, doubler les estimations de l'entrepreneur du temps nécessaire pour effectuer des réparations et des rénovations. Pour être sûr, ajouter 20% ou plus aux estimations de coûts.

Notre bricoleur, bien que trop optimiste quant au temps et aux coûts, était génial. Son attitude était que pour chaque problème il y a toujours une solution, et il le trouverait. Il m'a appris à poser des carreaux, à faire des travaux électriques, à remplacer les roues des portes coulissantes - la liste continue. Plus important encore, il m'a appris à mieux résoudre les problèmes. Nous l'embaucherions à nouveau dans une seconde (mais nous doublerions son estimation de temps et ajouterions 20% à son estimation de coût).

Leçon 6: Tirez parti des connaissances de votre entrepreneur pour apprendre comment faire les réparations de base et les améliorations vous-même. Cela peut vous faire économiser de l'argent sur le projet actuel et sur les futurs.

Coûts de recherche et être flexible

Alors que nous approchions de la fin du projet, nous avons testé le combo laveuse / sécheuse empilable qui était venu avec l'endroit, et nous avons regardé alors qu'il crachait de l'eau sur le sol. Le réparateur nous a facturé 69 $ pour nous dire que c'était sans espoir.

Nous avions prévu de dépenser 700 $ pour une nouvelle unité, puisque les laveuses / sécheuses ordinaires coûtent aussi peu que 500 $. Nous ne pouvions pas obtenir un ensemble régulier, parce que les branchements étaient dans un placard étroit qui accommodait seulement le genre empilé. Comme il se trouve, les unités empilées sont chères. Le moins cher que nous pouvions trouver était de 1 300 $. Aie!

Leçon 7: Vérifiez les appareils soigneusement avant d'acheter une place. Si vous pensez devoir remplacer quelque chose, ne le devinez pas; Vérifiez les prix en ligne.

En fin de compte, nous ne dépassions pas le budget d'environ 1 000 $ parce que nous avions modifié le plan. Par exemple, nous avons choisi de peindre la vanité de salle de bain au lieu de le remplacer. Nous avons également peint les armoires de cuisine plutôt que de remplacer les portes. Il ne semblait pas probable que ces changements dans notre plan affecteraient ce que nous pourrions louer l'endroit. Une des choses que j'aime dans l'immobilier, c'est qu'il y a plusieurs façons d'aborder et de résoudre les problèmes.

Leçon 8: Rechercher des moyens alternatifs (moins coûteux) de faire les choses si les dépenses dépassent le budget, mais seulement si les autres plans n'affectent pas trop vos tarifs de location ou le prix de vente.

Recherche approfondie de la revente potentielle ou de la valeur locative

Notre agent, qui était aussi notre agent de location, avait été très optimiste quant au loyer potentiel. Le propriétaire qui demandait 1 100 $ pour sa place dans notre complexe a réduit cela à 1 000 $ par mois - et six semaines plus tard, il ne l'avait toujours pas loué. Nous avons découvert que les places qui étaient actuellement louées dans notre complexe allaient de 800 $ par mois à 950 $. C'est quelque chose que nous aurions dû vérifier de plus près avant de faire une offre.

Bien que toutes les unités soient de taille et de disposition identiques, la nôtre ne possédait pas d'appareils haut de gamme, il semblait donc que nous pouvions obtenir 900 $ par mois. Entre cette réduction de 200 $ du loyer projeté et la surprise de 70 $ sur les cotisations et les cotisations, notre flux de trésorerie attendu était maintenant ramené à 330 $ par mois.

Au lieu des 9% que nous espérions, le retour sur investissement ne serait que d'environ 5% par an maintenant - s'il n'y avait plus de surprises.

Leçon 9: Faites vos propres devoirs pour déterminer les taux de location. Soyez sceptique quant aux tarifs de location annoncés; déterminer combien de locataires sont réellement payer pour des unités similaires.

Enquêter sur les locataires potentiels

Les locataires éventuels ont dû s'adresser à nous, mais aussi à l'association de condos. Ils ont payé des frais de demande de 100 $ non remboursables et 70 $ pour une vérification des antécédents. Nous n'avons pas aimé ce manque de contrôle de notre part, mais il a ses avantages. La vérification des antécédents a permis d'éliminer les locataires douteux.

Par exemple, il y avait la femme qui était prête à nous payer six mois de loyer à l'avance en raison de son chômage «temporaire». Une fois que nous avons signé un contrat de location, la vérification des antécédents a révélé qu'elle avait volé de la drogue à l'hôpital où elle travaillait et que, par conséquent, elle n'aurait probablement plus jamais d'emploi en soins infirmiers. Et le très gentil gars qui a dit qu'il avait «juste un DUI» dans son passé a également eu d'autres accusations de drogue.

La direction de l'association a aidé à découvrir ces mensonges, mais nous avons également appris à utiliser Internet pour enquêter sur les locataires potentiels. C'est incroyable à quelle fréquence vous obtiendrez un résultat lors de la recherche en ligne en utilisant "Mug shot" plus le nom d'une personne!

Leçon 10: Il est plus facile que jamais d'enquêter sur d'éventuels locataires grâce à Internet, alors mettez-vous en ligne et commencez à chercher!

Un locataire potentiel voulait l'endroit pendant que nous essayions toujours de le louer pour 1000 $ par mois. Mais lorsque notre agent a envoyé le contrat de location un jour ou deux plus tard, il s'est soudainement «souvenu» d'entendre que le loyer était de 925 $. Autant que nous puissions déterminer, c'était une tactique de retard afin qu'il puisse continuer à chercher quelque chose de mieux ou à négocier un taux de location inférieur. En fin de compte, il a signé le bail à 1 000 $ - et a ensuite vu sa demande rejetée par l'association en raison d'un passé criminel.

Leçon 11: Rendez les termes très clairset que les baux soient signés dès que possible.

Étant donné que les membres de la direction ou de l'association des copropriétaires devaient interviewer tous les candidats et que ces entrevues étaient effectuées seulement le mardi, chaque demande rejetée nous a coûté du temps.

Le temps c'est de l'argent, surtout quand on a non seulement des impôts, des assurances et des services publics à payer, mais aussi des centaines de dollars par mois en frais de copropriété. Nous aurions pu éviter certains de ces coûts si nous avions enquêté et exclu certains locataires potentiels avant de faire une demande à l'association.

Leçon 12: Le processus de location d'un condo est plus compliqué et peut prendre plus de temps que de louer une maison, alors prévoyez le temps et les dépenses supplémentaires. Enquêter sur les locataires en ligne dès qu'ils s'appliquent, de sorte que vous pouvez rapidement exclure ceux qui ne vont pas être acceptés par l'association. Cela vous fait gagner du temps et, par conséquent, de l'argent.

Passage au plan B ... puis C, puis D

À ce moment-là, avec tant de surprises et chaque mois qui nous a coûté au moins 900 $ de loyer perdu, nous avons commencé à nous demander si nous avions pris la bonne décision. Peut-être devrions-nous aller à Plan B: Abandonnez les propriétaires et vendez l'endroit.

Nous sommes allés avec Plan C: Liste du condo à vendre et Continuez à l'offrir à la location. Si elle était vendue pour un bénéfice, nous serions heureux. Si elle était louée, nous laisserions tomber la liste de vente et serions heureux d'avoir au moins un revenu de l'endroit.

Finalement, nous sommes allés plus loin et mis en œuvre Plan D: Essayez de louer le condo lors de l'inscription à la vente à la fois celui-là et celui dans lequel nous vivions en bas. Si nous avons loué celui en haut, ce serait bien. Autrement, quand l'un des deux a vendu nous laisser tomber la liste sur l'autre et vivre dans cela.

Le déménagement serait assez facile si notre maison vendue - une volée de marches. Pourtant, nous avons évalué notre maison à 5 000 $ de plus que le condo d'investissement pour encourager les acheteurs à choisir celui-là.

Nous avons eu des offres qui n'ont pas fonctionné sur tous les deux des endroits. L'offre sur notre maison était à un bon prix, en partie parce que nous étions prêts à prendre 30 000 $ de moins et à financer le reste pendant quelques années. Malheureusement, l'acheteur a dû retourner chez lui en Italie lorsque sa mère est tombée malade et il a finalement renoncé à l'accord.

Heureusement, c'était le début de la "saison" dans le sud de la Floride (tout le monde arrive ici en hiver), les offres ont continué et nous avions un contrat signé à la fin janvier 2013. Nous avons vendu le condo à l'étage pour 92 000 $, fermeture en mars.

Combien nous avons fait en retournant un condo

Après chaque dépense, notre bénéfice net s'élevait à 4 500 $, ce qui n'est pas très excitant, d'autant plus que j'ai travaillé six semaines de travail pour réparer l'endroit. Mais nous étions heureux d'avoir terminé le projet, et ce bénéfice équivalait à six mois de salaire à l'emploi à temps partiel de 9 $ l'heure que j'avais à l'époque.

Leçon 13: Vous avez toujours plus d'une option avec l'immobilier, alors pensez à d'autres façons de faire vos bénéfices ou vos revenus. L'offre de financement peut vous permettre d'obtenir un prix plus élevé, et est relativement sûre si vous obtenez un acompte important.

Le calendrier compte, alors planifiez selon le meilleur moment pour vendre. Si nous avions acheté le condo en hiver et que nous l'avions prêt à vendre en mai, nous aurions pu attendre encore plusieurs mois avant de le vendre, et les coûts de possession auraient pu gruger la plus grande partie du bénéfice.

Malheureusement pour nos acheteurs, l'unité de climatisation est morte quelques mois après avoir acheté l'endroit, ce qui leur a coûté environ 4 000 $ pour un remplacement. Cela aurait effacé la quasi-totalité de nos bénéfices si cela se produisait alors que nous étions toujours propriétaires de l'endroit, ce qui conduit à notre dernière leçon:

Leçon 14: L'investissement immobilier sera toujours plein de surprises (et pas beaucoup d'entre eux seront agréables). Puisque vous ne savez jamais quand des surprises coûteuses viendront, envisager sérieusement d'accepter toute offre qui vous fait un profit décent, plutôt que de payer plus de frais de détention et de risquer de grosses dépenses en attendant d'obtenir un prix légèrement meilleur.

Votre tour: Avez-vous déjà investi dans l'immobilier et avez-vous eu beaucoup de surprises?