Devriez-vous acheter une maison ou continuer à louer? Voici comment décider

Quand nous vivions à Tucson, en Arizona, ma femme et moi passions devant une adorable petite maison que nous aimions. Il était à vendre pour 150 000 $, ce que le «marché» disait était un prix raisonnable (début 2006), mais cela ne me semblait pas juste. J'ai calculé que les paiements de prêt, les taxes, l'assurance, l'eau et l'entretien (tout ce que nous n'avons pas payé en tant que locataires) s'élèveraient à 1 125 $ par mois. Mais des maisons comme celle-ci ont été louées 700 $ par mois - une économie de 5 100 $ par année!

Vous pouvez deviner le reste de l'histoire. La bulle a éclaté et, en l'espace de quelques années, les maisons de ce quartier se sont vendues à moins de 100 000 $. Je suis content que nous ayons choisi d'attendre. Plus tard, il était logique d'acheter. En fait, nous avons possédé six maisons dans la dernière douzaine d'années, et nous préférer être propriétaires, mais il sont des moments où il est plus logique d'être locataire.

Êtes-vous prêt à acheter une maison?

Avec des prix plus bas et des loyers plus élevés, vous vous demandez peut-être si à présent C'est un bon moment pour arrêter de louer et commencer à magasiner pour une maison. Les experts disent oui, mais basent leurs arguments sur des hypothèses qui ne sont pas nécessairement pertinentes pour votre situation, comme je vais l'expliquer.

D'abord, cependant, êtes-vous prêt à acheter une maison? Demandez-vous si:

• Vous avez assez d'argent pour un acompte
• Vous avez assez d'argent pour les frais de clôture et de déménagement
• Vous savez ce que ça coûte vraiment d'avoir une maison
• Vous pouvez gérer les grandes surprises qui viennent avec posséder une maison
• Vous êtes prêt pour le temps et le travail de prendre soin d'une maison

OK, donc vous avez un peu d'argent économisé pour un acompte, et vous budget assez bien pour remplacer ce chauffage quand il meurt soudainement au milieu de l'hiver. Vous aimez même tondre l'herbe, nettoyer les gouttières et pelleter la neige. Vous voulez une maison à vous, mais peut-être que vous voulez aussi que cela ait un sens sur le plan financier. Continuer à lire…

Acheter ou louer: Ce que disent les experts

Le rapport Rent Versus Buy de Trulia montre que l'achat est nettement moins cher que la location. Pour les 100 zones métropolitaines utilisées dans leurs calculs, l'achat est un énorme 38% moins cher que la location. Ils disent, "L'achat varie d'être juste 5% moins cher que la location à Honolulu d'être 66% moins cher que de louer à Detroit."

En d'autres termes, il est actuellement moins cher d'acheter dans toutes les grandes villes américaines, et vraisemblablement dans les petites villes. Mais attendez…

Ce n'est pas un calcul aussi simple

Chaque rapport de ce type et chaque calculateur «acheter ou louer» est basé sur des hypothèses telles que le temps que vous passerez à la maison (7 ans dans ce rapport), votre acompte (20%) et votre taux d'intérêt (3,5%). J'ai trouvé le rapport Trulia assez complet. Il a même prévu des frais d'entretien, ce que les acheteurs d'une première maison négligent souvent lorsqu'ils comparent l'achat à la location.

D'un autre côté, certaines hypothèses peuvent ne pas avoir de sens pour votre situation. Par exemple, la méthodologie de Trulia implique des ajustements pour la taille. Le rapport dit:

"Il n'est pas juste de comparer le loyer moyen et le prix moyen des maisons sur le marché. Cela serait trompeur parce que les propriétés à louer et à vendre sont très différentes: le plus important, les maisons à vendre sont en moyenne 47% plus grandes que les locations.

Donc, avec une sorte d'ajustement (les détails sont rares), il pourrait être moins cher par le pied carré acheter. Mais est-ce pertinent? Votre réal les options pourraient être un grand appartement de 800 pieds carrés près du centre-ville pour un coût mensuel total de 1 000 $ par rapport à une maison de 1 800 pieds carrés dans les banlieues avec un coût mensuel total de 1 500 $. L'appartement coûterait 6 000 $ de moins par année, même si le «coût du pied carré» est de 66% plus élevé. Et peut-être il n'y a pas de grandes maisons de 800 pieds carrés pour comparer votre appartement à.

L'importance de la taille dépend de la disposition. L'emplacement, le type de maison, la taille de la cour et la qualité de la construction comptent aussi. Mais il est difficile de brancher des facteurs comme ceux-ci dans une formule. Comment comparez-vous une grande cour à la proximité d'un Starbucks, ou d'un atelier de garage à proximité d'une ligne de bus? Comment comparez-vous les responsabilités de la propriété à la simplicité de la location?

Ce sont des calculs personnels, situationnels et souvent intuitifs. Et il pourrait y en avoir beaucoup. Par exemple, vous pourriez être mieux de louer si ...

• Il y a de fortes chances que vous déménagiez dans quelques années
• L'acompte prendra toutes vos économies
• Vous n'économisez jamais d'argent pour des dépenses imprévues importantes
• Vous détestez le travail à l'extérieur et prenez soin d'une maison
• Votre situation professionnelle est fragile
• Vous aimez vivre près de l'action

Et vous pourriez être mieux d'acheter si ...

• Vous vous attendez à ce que la taille de votre famille augmente
• Vous voulez parier sur la hausse des prix et prévoyez vendre à profit
• Vous ne mettrez pas de côté l'argent même si vous économisez en louant
• Vous voulez des animaux de compagnie, ce qui rend la recherche de location difficile
• Vous voulez une entreprise à domicile qui ne peut être gérée à partir d'un appartement

Si vous êtes prêt à acheter, et même si l'aspect financier est très important, vous devez faire les calculs au cas par cas. Donc, regardez les maisons qui répondent à vos critères personnels minimum, puis faites les estimations suivantes (en utilisant vos meilleures suppositions):

1. Durée de votre séjour dans la région où vous habitez actuellement: _____.
2. Frais de location (loyer, services publics, etc.) pour cette période, en fonction de votre taux de location actuel et une estimation sur les augmentations futures, pour votre coût total de location: ______.
3. Total des dépenses pour la maison que vous envisagez (coûts de clôture, paiements, taxes, assurances, services publics, entretien, etc.), pour la même période: ______.
4. Votre acompte projeté: ______.
5. Le prix que vous obtiendrez en vendant votre maison, basé sur un taux d'appréciation raisonnable pour votre région (historiquement, il a été de 3 à 5% par an aux États-Unis): ______.
6. Frais de clôture; vous pouvez utiliser le chiffre de Trulia de 8% du prix de vente: ______.
7. Solde restant que vous devrez lorsque vous vendez votre maison; vous pouvez utiliser un calculateur de solde résiduel: ______.
8. Soustrayez les montants des lignes 6 et 7 de la ligne 5 pour obtenir le produit net de la clôture: ______.
9. Soustrayez la ligne 4 (votre acompte) de la ligne 8 pour obtenir le montant d'équité que vous aurez gagné: ______.
10. Soustrayez la ligne 9 de la ligne 3 pour arriver à votre coût total pour posséder: ______.
11. Comparez la ligne 10 (coût de posséder) à la ligne 2 (coût de location) pour voir lequel est inférieur.

Pour être précis, vous devez faire ces calculs pour chaque maison que vous regardez. Et oui, il pourrait y avoir un accident de logement un an après l'achat. Là encore, les prix pourraient augmenter si vite pendant que vous louez, vous ne pourrez plus acheter pendant des décennies.

Vous prenez des risques en achetant ou la location, et les calculs ci-dessus impliquent beaucoup de devinettes. Mais ils vous donnent une place pour commencer. Regardons un exemple, juste pour voir comment exécuter les nombres ...

Vous prévoyez rester en ville pendant six ans et vous payez un loyer de 800 $ par mois. Vous croyez que les services publics seront en moyenne 100 $ par mois à l'avenir, et le loyer passera à 850 $ et 900 $ deux et quatre ans. Vous payez 200 $ par année pour l'assurance du locataire. Votre coût de location:

• Loyer: 61 200 $ (800 $ pour 24 mois, 850 $ pour 24 mois, 900 $ pour 24 mois)
• Services publics: 7 200 $ (100 $ fois 72 mois)
• Assurance: 1 200 $ (200 $ multiplié par six ans)

Coût total à louer: 69 600 $

Vous pouvez acheter une maison que vous aimez pour 180 000 $ avec 36 000 $ de moins, empruntant le solde de 144 000 $ à 4,5% sur un prêt hypothécaire de 30 ans. Le paiement serait de 730 $ par mois et vous vous attendez à une appréciation de 3%, pour un prix de vente d'environ 215 000 $ en six ans.

Il est plus grand que votre appartement et vous payez votre propre facture d'eau, alors les services publics coûteront 260 $ par mois, l'assurance 950 $ par année et les taxes environ 2500 $. Vous pensez aux réparations et à l'entretien à environ 200 $ par mois. Voici les chiffres:

• Coûts de clôture: 3 600 $ (incluant les coûts d'emprunt)
• Paiements: 52 560 $ (730 $ par mois multiplié par 72 mois)
• Impôts fonciers: 15 000 $ (2 500 $ par année multiplié par six ans)
• Assurance: 5 700 $ (950 $ par année multiplié par six ans)
• Services publics: 18 720 $ (240 $ par mois, 72 mois)
• Entretien: 14 400 $ (200 $ par mois multiplié par 72 mois)
• Total des dépenses avant gain en capital: 109 980 $ (tout ce qui précède)
• Prix ​​de vente: 215 000 $ (180 000 $ multiplié par 3% de l'appréciation annuelle pendant six ans)
• Frais de clôture: 17 200 $ (8% du prix de vente de 215 000 $)
• Solde restant dû: 128 360 $ (après 72 paiements)
• Net à la clôture: 69 440 $ (215 000 $ moins le solde du prêt et les frais de clôture)
• Gain net sur actions: 33 440 $ (produit net de clôture moins l'acompte initial)

Coût total de possession de la maison: 76 540 $ (dépenses totales moins gain en capital)

Pour simplifier, ces calculs n'incluent pas le «coût d'opportunité» de votre acompte (vous auriez pu l'investir ailleurs si vous avez continué à louer), le coût de possession est donc un peu plus élevé que ne le suggère cet exemple.

En outre, de petits changements dans vos hypothèses peuvent faire une grande différence. Par exemple, si la maison apprécie à 4% annuellement, au lieu de 3%, votre coût de possession serait seulement 65 500 $ - moins que le coût de la location.

Une dernière suggestion: Si vous n'êtes pas vraiment bon pour économiser de l'argent et que cela coûte un peu plus cher d'acheter plutôt que de louer, allez-y et obtenez la maison. L'équité que vous construisez sera une sorte de plan d'épargne forcée, alors au moins vous aurez quelque chose dans le futur.

Votre tour: Que pensez-vous de l'achat par rapport à la location, et dans quelle direction allez-vous?

Steve Gillman est l'auteur de "101 Weird Ways to Make Money" et créateur de EveryWayToMakeMoney.com. Il a été repo-man, bâtisseur de marche, évaluateur de moteur de recherche, flipper de maison, chauffeur de tram, serveur de processus, juré simulateur et croupier de roulette, mais de plus de 100 façons il a gagné de l'argent. .