Pourquoi les propriétés locatives sont un excellent moyen de diversifier vos investissements 💲💲💲

La plupart des conseillers financiers, des émissions de télévision sur l'argent et même des collèges enseignent aux gens à investir de l'argent dans le marché boursier. L'immobilier est rarement mentionné comme un véhicule pour investir votre argent, sauf lors de l'achat d'une résidence personnelle plutôt que de louer un. Je pense que l'investissement dans l'immobilier avec des propriétés locatives est l'une des meilleures façons d'investir votre argent ainsi que l'une des meilleures façons de prendre sa retraite tôt. Je suis partial envers l'immobilier puisque je suis dans l'industrie immobilière; Je dirige une équipe immobilière de 10 personnes, j'ai 11 propriétés locatives à long terme et je corrige 10-15 maisons par an. Mais, j'ai fait beaucoup de recherches sur les meilleurs véhicules de retraite et de richesse; Pour moi, l'immobilier souffle les autres options hors de l'eau. Pourquoi pas plus de gens investissent dans l'immobilier si c'est si génial? Il faut beaucoup d'éducation et de connaissances du marché local pour être un agent immobilier à succès, il n'est pas facile d'investir dans l'immobilier.

Lorsque vous investissez dans des propriétés locatives, vous devez investir pour obtenir des liquidités et non pour l'appréciation

L'une des plus grandes erreurs commises par les investisseurs lorsqu'ils achètent des propriétés locatives est qu'ils achètent une maison et espèrent qu'elle en profitera. Si vous achetez une maison pour de l'argent, vous n'obtiendrez probablement pas de problèmes d'achat de biens immobiliers pour appréciation, mais la plupart d'entre nous n'ont pas d'argent pour acheter une location. Si vous investissez pour les flux de trésorerie, vous n'avez pas besoin d'un bien locatif pour apprécier d'obtenir de bons rendements. Le flux de trésorerie est le montant d'argent que vous faites sur une location chaque mois après avoir payé toutes les dépenses. Si vous achetez la bonne propriété pour le bon prix et ne sont pas dans une zone avec des prix scandaleux des maisons, vous devriez être en mesure de trouver une propriété de location qui les flux de trésorerie.

Je suis un professionnel dans l'industrie de l'immobilier et mes rendements peuvent être plus élevés que la plupart. Je possède 11 locations à long terme et elles fournissent plus de 60 000 $ par année en flux de trésorerie après toutes les dépenses. J'ai acheté ma première propriété locative en décembre 2010 et je veux acheter 100 propriétés locatives d'ici janvier 2023. La grande partie des 60 000 $ que je fais chaque année est la durée de vie de mes biens locatifs, en fait, elle augmentera Avec le temps, je rembourserai mes hypothèques et l'inflation entraînera une augmentation des loyers. Avec le marché boursier, nous devons nous inquiéter du temps que nous allons vivre à la retraite afin que notre argent ne s'épuisera pas. Avec les propriétés de location, vous n'avez jamais à vous soucier de votre argent à court, sauf si vous vendez les propriétés.

Comment gérez-vous les flux de trésorerie sur les propriétés locatives?

Beaucoup d'investisseurs oublient de comprendre tous les coûts associés à une propriété locative. Il y a beaucoup plus de coûts que seulement les paiements hypothécaires. Voici une ventilation des coûts les plus communs:

Paiements hypothécaires: Si vous avez un prêt, vous aurez des versements hypothécaires, c'est facile!
Impôts et assurance: Les taxes sur l'immobilier varient considérablement dans les différents États et villes. Je paie environ 0,05% de la valeur d'une maison dans le Colorado, mais d'autres régions peuvent payer 10 fois plus que cela. Chaque maison devrait avoir une assurance pour protéger contre les incendies, les inondations, etc. Si vous avez un prêt sur la maison, il y a de fortes chances que l'assurance et les taxes soient incluses dans le paiement hypothécaire sous forme de paiement d'entiercement.
Cotisations HOA: Si vous achetez un condo ou une maison dans un HOA, vous devrez payer des cotisations et en tenir compte.
Maintenance: La maintenance est quelque chose que beaucoup d'investisseurs sous-estiment ou n'estiment pas du tout. Même si vous achetez une maison entièrement rénovée, elle aura besoin d'entretien. Les locataires ne sont pas toujours faciles sur les maisons et les choses se brisent. Plus une maison est ancienne, plus il faudra d'entretien. J'ai tendance à supposer que 10 à 25% de mes loyers iront à la maintenance en fonction de l'âge et de l'état de mes locations.
Vacance: De nombreux investisseurs oublient également de rendre compte des offres d'emploi, qui sont les moments où votre propriété locative n'est pas louée et n'apportant aucun revenu. Vous pouvez avoir de la chance et avoir des locataires qui vivent dans une propriété pendant 5 ans et toujours payer le loyer à temps. Ne comptez pas dessus! Je comptabilise 10% de mes loyers pour les vacances.
Gestion: Si vous ne voulez pas gérer vos biens locatifs, vous pouvez engager un gestionnaire immobilier. Les coûts typiques pour un gestionnaire immobilier peuvent varier de 8 à 12% des loyers perçus et certaines entreprises facturent également des frais de location. Chaque fois qu'ils louent une propriété, ils factureront au propriétaire 1/2 à un mois complet de loyer.
Services publics: Si le propriétaire doit payer des services publics, ceux-ci doivent également être calculés. Sur mes locations individuelles, les locataires paient toutes les charges.

Comprendre tous ces coûts n'est pas facile, mais j'ai créé un calculateur de flux de trésorerie sur mon blog qui le rend beaucoup plus facile. Cette calculatrice vous aidera à déterminer les coûts d'entretien en fonction de l'âge et de l'état d'une maison et c'est gratuit! Voici les coûts associés à l'un de mes biens locatifs et les flux de trésorerie calculés.

Loyer par mois: 1 500 $
Paiement hypothécaire, y compris l'intérêt et le remboursement principal: - 421 $
Taxes: - 75 $
Assurance: - 55 $
Entretien: - 225 $
Offres d'emploi: - 150 $
HOA: - 0 $
Utilitaires: - 0 $

Flux de trésorerie: 574 $

Si vous achetez une propriété locative qui a un flux de trésorerie négatif, elle ne se termine généralement pas bien. Il devient vraiment vieux de verser de l'argent dans une maison chaque mois qui est censé être un investissement. Si vous avez besoin de vendre la maison, ce sera difficile, car elle a un flux de trésorerie négatif. La plupart des investisseurs ne veulent pas de flux de trésorerie négatifs et si la maison est louée, il sera difficile de la vendre à un acheteur occupé par son propriétaire.

Combien d'argent avez-vous besoin pour acheter des propriétés locatives

Le plus grand obstacle à l'entrée dans le secteur de l'immobilier locatif est l'argent nécessaire à la location de propriétés et de trouver de bonnes propriétés locatives.S'il était facile de faire 10, 15 ou même 20 pour cent sur le flux de trésorerie seul avec des locations, tout le monde le ferait. Lorsque vous achetez un bien locatif avec un prêt, presque toutes les banques exigent au moins 20% de réduction. Vous devrez peut-être également payer les frais de clôture, qui s'élèvent à environ 3% du prix d'achat de la propriété, bien que vous puissiez demander au vendeur de les payer en réduisant votre argent dans la propriété. Si une maison a besoin de réparations, vous devrez aussi payer pour celles-ci avant de pouvoir la louer. Les propriétés que j'achète coûtent entre 80 000 $ et 130 000 $ et je mets habituellement entre 25 000 $ et 30 000 $ en espèces.

Si vous n'avez pas beaucoup d'argent ou si vous vivez dans une région où les prix sont plus élevés et exigent encore plus d'argent, il existe des façons d'acheter avec moins d'argent. La façon la plus simple d'acheter une propriété avec moins d'argent est d'acheter en tant que propriétaire occupant. Lorsque vous achetez en tant que propriétaire occupant, vous devez vivre dans la maison pendant au moins un an, puis vous pouvez louer la propriété. Les occupants du logement peuvent acheter une maison sans argent en utilisant un prêt de développement rural de l'USDA ou un prêt VA. En utilisant la FHA ou le financement conventionnel, les occupants peuvent acheter une maison avec un minimum de 3,5%.

Achat de propriétés locatives à un prix inférieur à la valeur marchande

L'un des avantages énormes de l'immobilier sur la plupart des investissements est que vous pouvez acheter des propriétés en dessous de la valeur marchande. Avec les actions, vous pouvez acheter des sociétés que vous estimez sous-évaluées par le marché, mais vous ne pouvez pas les acheter en dessous de leur valeur de marché. Vous pouvez acheter un bien immobilier en dessous de la valeur du marché pour un certain nombre de raisons.

Une maison est une forclusion ou une vente à découvert et la banque veut la vendre rapidement
Une maison a besoin de beaucoup de travail et toute personne qui l'achète voudra un escompte abrupt pour le travail et les risques encourus et la maison pourrait ne pas être admissible au financement.
Le vendeur ne connaît pas les prix du marché et indique que sa maison est inférieure à la valeur marchande (les maisons sont beaucoup plus difficiles à évaluer que les stocks)
Un domaine vend une maison et ils veulent s'en débarrasser le plus vite possible
Une maison est vendue aux enchères avec une exposition limitée et seulement pour les acheteurs en espèces

J'achète toutes mes propriétés locatives et les fixe et les rétracte bien en deçà de la valeur marchande. Je veux que mes immeubles locatifs soient au moins 20% inférieurs à la valeur du marché et dans certaines régions où le ratio du loyer / valeur est élevé. Comme je l'ai mentionné, la maison typique coûte entre 1 200 $ et 1 500 $ et coûte de 80 000 $ à 130 000 $. Les maisons moins chères ont besoin de plus de réparations que les plus chères. Lorsque j'achète une maison à 20% de la valeur marchande, je récupère presque tout mon investissement de trésorerie dès que je signe les documents de clôture. J'augmente aussi mon flux de trésorerie en achetant en dessous de la valeur marchande, mais il faut plus d'argent quand je dois réparer une maison.

Est-ce difficile de trouver de bonnes propriétés locatives?

Investir dans des propriétés locatives semble génial non? Maintenant, vous êtes arrivé à la partie difficile, la recherche de propriétés qui permettront de flux de trésorerie et peuvent être achetés en dessous de la valeur marchande. Je suis chanceux que je sois dans une région du nord du Colorado qui a de bons rapports loyers / valeur et des maisons à prix décent. Certains d'entre vous sont peut-être en train de lire dans des régions où le coût d'achat d'une maison est quatre fois plus élevé et où les loyers ne s'approchent pas des liquidités. La première étape dans l'investissement dans les propriétés locatives est d'identifier les meilleurs endroits pour acheter. Dans certains cas, vous devrez peut-être faire des recherches dans d'autres quartiers ou villes où il est judicieux d'investir. L'un des aspects les plus difficiles de l'achat de propriétés locatives est de trouver le bon emplacement. La première étape consiste à demander à quelqu'un que vous connaissez qui est dans l'industrie où un bon endroit pour acheter des locations peut être. Ensuite, consultez la zone en utilisant la calculatrice de flux de trésorerie pour déterminer si vous pouvez faire de l'argent là-bas. Qui demandez-vous?

Agents immobiliers: vous aurez besoin d'un bon agent à un moment donné et vous ne pourrez jamais commencer à chercher trop tôt. Parfois, les meilleurs agents sont jeunes et inexpérimentés, mais prêts à travailler dur pour obtenir des contrats.
Sociétés de titres: ils voient des propriétés d'investissement achetées et vendues tout le temps.
Prêteurs: ils savent où les investisseurs avec lesquels ils travaillent achètent des maisons.
Gestionnaires immobiliers: vous aurez peut-être aussi besoin d'un gestionnaire immobilier, mais ils sauront également où se situent les bonnes zones de taux de rentabilité.
Investisseurs: si vous savez que les investisseurs n'ont pas peur de leur demander. Si vous n'en connaissez pas, recherchez les rencontres locales REIA dans votre région et commencez à assister aux réunions.

Une fois que vous avez identifié une grande zone pour les propriétés locatives, vous devez trouver les propriétés. D'abord vous devriez parler à un prêteur pour vous assurer que vous pouvez être admissible à un prêt et en acheter un en premier lieu! Lorsque vous recherchez des propriétés locatives, vous aurez besoin d'un agent immobilier qui est prêt à travailler dur pour vous. Cela signifie qu'ils vont vous montrer les maisons très rapidement et écrire des offres très rapidement ainsi que vous trouver des offres. Les agents les plus expérimentés peuvent ne pas avoir le temps de vous donner l'attention dont vous avez besoin. C'est pourquoi j'ai suggéré d'utiliser un jeune agent plein d'ambition et disposant de beaucoup de temps. Cet agent devrait également être en mesure de vous désigner un prêteur pour se qualifier. Lorsque vous cherchez à acheter des propriétés locatives en dessous de la valeur marchande, recherchez les propriétés aux enchères, les propriétés immobilières, les OER, les ventes à découvert et les ventes traditionnelles. Dans le marché actuel, il est important d'agir vite! C'est pourquoi vous avez besoin d'un agent qui peut montrer des maisons immédiatement et qui peut écrire des offres tout de suite.

Si vous avez regardé et regardé et ne pouvez pas trouver n'importe où près des propriétés de trésorerie, il y a l'option de l'investissement à distance. L'investissement à longue distance consiste à acheter une propriété à l'extérieur de l'État et à compter sur un gestionnaire immobilier pour l'entretien et la location de la propriété pour vous. Il y a aussi des entreprises clés en main qui achètent, réparent des maisons, les louent, mettent en place un gestionnaire immobilier et vendent ensuite la maison louée.La grande partie sur les propriétés clé en main est qu'ils sont loués dans un domaine positif de flux de trésorerie, mais vous n'allez pas les acheter en dessous de la valeur marchande puisque le vendeur veut une prime pour ces propriétés.

Comment un étudiant peut-il commencer à investir dans des propriétés locatives?

La plupart des étudiants n'ont pas l'argent ou le revenu pour acheter une maison, mais il y a quelques options à considérer. Une de ces options est le prêt de condos kiddie, qui permet à un étudiant ou un jeune adulte d'acheter une maison avec un parent de sang comme cosignataire. Le jeune adulte et le cosignataire sont tous les deux sur l'acte et il faut vivre dans la maison. L'acompte peut être aussi bas que 3,5% et les chambres peuvent être louées à d'autres personnes aussi longtemps que les lois de zonage locales le permettent. Le jeune adulte ou l'étudiant n'a pas besoin de revenu pour être admissible au prêt, car le cosignataire peut utiliser son revenu.

La meilleure partie d'un prêt de condos kiddie est que si d'autres chambres sont louées, l'étudiant peut être en mesure d'utiliser le loyer pour payer l'hypothèque et d'en laisser un peu plus. Non seulement l'étudiant vit gratuitement, mais il gagne aussi de l'argent! Si l'étudiant peut se qualifier pour un prêt d'occupant propriétaire sans un cosignataire, ils pourraient acheter une maison par eux-mêmes en utilisant cette stratégie. Si la maison est une bonne location, le loyer des autres étudiants devrait payer l'hypothèque plus certains. Une fois que l'étudiant déménage, il peut louer toute la propriété et gagner encore plus d'argent.

Quel est le risque d'acheter des propriétés locatives?

Je peux imaginer que beaucoup d'entre vous pensent probablement que tout cela sonne bien jusqu'à ce que le marché de l'immobilier s'effondre et que les prix des maisons s'effondrent de nouveau. C'est une préoccupation valable pour tout investissement, mais si vous achetez une maison avec de grandes propriétés de location de flux de trésorerie ne sont pas aussi risqué que vous pouvez le penser. Lors du dernier krach immobilier, nous avons vu les prix chuter de 50% ou plus dans certaines régions et beaucoup de gens ont été gravement blessés par le krach. Les loyers ont également chuté dans certaines régions, mais pas autant que les prix ont chuté. Il est important de réaliser que les loyers ne sont pas directement liés aux valeurs de la maison. Les valeurs des maisons sont basées sur l'offre et la demande de maisons à vendre, mais les loyers sont basés sur l'offre et la demande de locations disponibles. Lors du dernier krach, nos loyers ont peut-être baissé de 10% dans certaines régions et certaines régions n'ont vu aucune diminution. Les gens auront toujours besoin d'un endroit pour vivre et si vous achetez avec beaucoup de flux de trésorerie, les petites diminutions de loyers ne devraient pas vous faire de mal. Les baisses énormes de la valeur des maisons ne vous affecteront pas, sauf si vous devez vendre. Nos valeurs ont dépassé leur niveau d'avant la crise du logement.

Au sujet de Mark Ferguson

Mark est un agent immobilier agréé depuis 2001 et se spécialise dans les inscriptions REO et HUD. Il dirige actuellement une équipe de dix personnes, dont six agents agréés. Marquez 11 propriétés locatives à long terme et fixez et retournez 10 à 15 maisons par année. Mark dirige également InvestFourMore.com, un blog dédié à la discussion de ses propriétés locatives, à la réparation et à la transformation en agent immobilier.