7 règles que j'ai apprises après avoir fait faillite dans l'investissement immobilier

Ce qui suit est une histoire de la vie réelle soumise par un collègue blogueur.

Créer de la richesse à long terme dans l'investissement immobilier, c'est comprendre les règles et ne pas se ruiner.

Je possédais sept maisons au moment où j'avais 24 ans. J'étais sur le rêve de la richesse de l'immobilier et conduire une Porsche Boxster. Je tirais près de six chiffres par an des loyers et un travail à temps plein.

Deux ans plus tard, j'étais cassé.

C'est pourquoi je peux comprendre l'histoire de Jeff sur les leçons qu'il a apprises en investissant dans l'immobilier. Il a appris très rapidement que certaines richesses immobilières sont trop belles pour être vraies.

Je crois toujours de tout coeur dans le pouvoir de l'immobilier en tant que générateur de richesse à long terme.

Je n'ai pas tout à fait bâti mon empire immobilier à son ancienne gloire, mais j'ai créé une source constante de flux de trésorerie qui va grandir avec le temps.

Si vous avez déjà rêvé de commencer dans l'investissement immobilier, rêvé de faire des millions dans la propriété, vous devez éviter les escroqueries et les mythes vendus par les vendeurs d'infomercial.

Vous devez comprendre les sept règles de l'immobilier qui vont créer de la richesse à long terme.

Comment j'ai commencé dans l'immobilier

J'ai commencé comme agent immobilier commercial pendant ma troisième année de collège.

J'ai toujours été attiré par les histoires de richesses immobilières de développeurs comme Sam Zell et Donald Trump. J'aimais l'idée de prendre un bout de terrain ou un bâtiment et de le transformer en caisse enregistreuse.

La vente de biens immobiliers commerciaux n'était que le début. Je voulais être un développeur, un investisseur, un propriétaire.

Le marché des biens commerciaux n'a pas encore rebondi en 2002 mais le marché résidentiel est en plein essor. J'ai vu la promesse d'une appréciation rapide et de l'argent facile grâce au financement et j'ai décidé de faire le changement.

J'ai commencé à acheter des maisons unifamiliales 10% de baisse de l'argent que j'ai économisé pendant que je servais dans le Corps des Marines et lorsque j'ai obtenu mon premier emploi en finance d'entreprise. Je me suis concentré sur ...quartiers peu coûteux'Où je pourrais acheter des propriétés délabrées pour la moitié du prix que je devrais payer dans les parties plus agréables de la ville.

Je me suis dit que je pourrais encore obtenir des loyers décents sur les maisons qui coûtent dix ou vingt moins, donc les rendements seraient plus importants.

Cela finirait par être mon première erreur.

Mais j'avais faim, alors j'ai cassé mes fesses réparer les propriétés, refinancer pour encaisser sur la valeur améliorée et mettre l'argent dans une autre propriété.

J'allais être riche.

Mon empire immobilier commence à s'écrouler

En l'espace de trois ans, j'ai construit jusqu'à six propriétés, plus ma propre maison. À un moment donné, j'ai estimé mes propriétés à un peu plus d'un demi-million de dollars, dont environ un cinquième en capitaux propres.

Peut-être que je n'étais pas riche en termes de définitions, mais ce n'était pas mal pour un jeune de 24 ans qui sortait de l'université.

Puis tout a commencé à s'effondrer.

Mes six propriétés locatives produisaient des flux de trésorerie constants, mais seulement parce que je faisais la plupart du travail moi-même. J'étais mon propre électricien, peintre et gestionnaire immobilier. Vous avez eu l'idée.

Le marché de Des Moines est relativement petit et il est difficile de trouver un gestionnaire immobilier pour gérer des propriétés unifamiliales.

J'ai trouvé quelques entreprises, mais tous voulaient payer plus de 15% sur les revenus locatifs bruts. Cela aurait signifié payer presque tous les flux de trésorerie des propriétés depuis que les paiements hypothécaires ont mangé jusqu'à la plupart des loyers.

La gestion de la propriété était dehors alors j'étais coincé le faire moi-même avec jongler avec un emploi à temps plein et des cours du soir pour ma maîtrise.

L'inconvénient des propriétés moins chères de l'autre côté de la voie était les maux de tête constants des locataires, les plaintes des inspecteurs du logement de la ville lorsque les propriétés ont été maltraitées et le travail manquant expulse un locataire devant les tribunaux.

J'ai commencé à négliger mes propriétés.

Comme un investisseur boursier dans un marché baissier, j'évitais même de penser à mes maisons. Quand un locataire déménage ou est expulsé, la propriété peut rester vacante pendant un mois avant que je passe la semaine nécessaire pour la rénover et la remettre sur le marché.

Les maisons vides signifiaient que je payais de leur poche pour couvrir les paiements hypothécaires, et cela ne pouvait pas durer.

J'ai commencé à manquer les paiements de prêt et j'ai détruit mon pointage de crédit. Cela signifiait plus de refinancement et plus d'argent facile de la banque.

Brûlé et complètement désabusé, j'ai commencé à vendre des propriétés pour tout ce que je pouvais obtenir.

Nous étions en 2006 et le marché commençait à se retirer de la bulle immobilière. Parfois, cela signifiait vendre une maison juste pour rembourser l'hypothèque.

Mythes Investissement Immobilier J'ai appris à la dure

Je possède encore quelques propriétés locatives et je crois en la valeur à long terme de l'investissement immobilier. Malheureusement, il y a beaucoup de mythes là-bas, trop d'infopublicités de 3 heures qui vendent des stratégies chaudes pour devenir riche rapidement.

Premièrement, l'immobilier est pas un investissement get-rich-quick.

Les vraies histoires de richesses immobilières sont créées au cours des décennies, voire des générations. Le père de Donald Trump était déjà un promoteur immobilier prospère et Sam Zell gère des propriétés depuis le début des années 1960.

Le rendement annuel moyen sur les capitaux propres immobiliers commerciaux est de 12,6% selon l'Association nationale des fiducies de placement immobilier (NAREIT) sur des données remontant à 40 ans.

C'est un retour solide, mais pas quelque chose qui va faire de vous un millionnaire du jour au lendemain.

Les seules personnes qui deviennent riches rapidement sur l'investissement immobilier sont ceux qui vendent les stratégies aux investisseurs sans méfiance.

Un autre mythe dans l'investissement immobilier est qu'il s'agit d'une caisse enregistreuse, il suffit de sonner la cloche et de regarder les flux de trésorerie.

En fait, la plupart de votre rendement est dans les avantages fiscaux et l'appréciation à long terme sur les propriétés. Si vous exploitez vos biens avec dette, alors la majorité de vos loyers sont dévorés par les paiements hypothécaires et la gestion de la propriété.

Peut-être le plus grand mythe est que l'immobilier est une source de revenu passif.

Vous pourriez être en mesure d'embaucher un gestionnaire immobilier, transformant vos propriétés en revenu passif, mais c'est hors de question pour beaucoup d'investisseurs individuels. Il n'y a tout simplement pas assez de liquidités pendant les premières années de la croissance de votre empire immobilier pour permettre une gestion professionnelle.

7 règles pour faire de l'investissement immobilier (la bonne façon)

Peu d'investissements ont créé autant de richesse familiale que d'immobilier, mais il est facile de tomber dans les mythes et les escroqueries. Faire de l'argent avec des propriétés locatives, je veux dire créer de vrais atouts qui vous rendront riche à long terme, c'est éviter ces mythes.

Règle immobilière no 1 - La première chose que vous devez faire est d'apprendre à trouver la juste valeur d'une propriété avant de l'acheter. Tout investissement peut être une bonne affaire pour le bon prix, mais il n'est pas toujours facile de trouver ce prix pour l'immobilier.

• Trouver au moins cinq maisons similaires qui ont vendu au cours de la dernière année dans le même quartier. Vous pouvez généralement trouver cela à travers le bureau de l'assesseur du comté ou à travers des sites comme Zillow.
• Divisez le prix de vente des maisons vendues par leurs pieds carrés, puis faites la moyenne du nombre.
• Multipliez ce prix moyen par pied carré par l'espace de vie pour la propriété que vous voulez acheter pour une estimation de la juste valeur de combien cela vaut.

Règle immobilière # 2 - Estimez combien la gestion de la propriété va coûter jusqu'à chaque détail.

Cela signifie moyenne des rentes du marché dans la région, en déduisant pour la vacance et la gestion de la propriété. Jusqu'à ce que vous ayez une bonne idée des autres coûts comme les services publics et la maintenance, soyez prudents avec vos estimations.

• Préparez trois estimations de votre flux de trésorerie pour chaque propriété. Une estimation devrait calculer tous les coûts dans le pire des cas, le plus élevé que vous pensez qu'ils pourraient être au cours d'une année donnée.
• Soyez réaliste quant au temps que vous pouvez consacrer à la gestion de vos propres propriétés. Envisager de construire au moins une aide à temps partiel pour l'entretien ou la gestion.

Règle immobilière no 3 - Achetez uniquement des propriétés de qualité dans lesquelles vous seriez à l'aise de vivre. Vous obtiendrez de meilleurs locataires et aurez moins de postes vacants. Vous ne savez jamais, si les choses ne se passent pas comme prévu, vous pourriez finir par vivre dans l'une de vos locations.

Règle immobilière no 4 - Les infopublicités de 3h vous diront que le secret de la richesse immobilière est de s'endetter le plus possible et d'acheter autant de maisons que possible.

Cette stratégie permet des présentations PowerPoint passionnantes, mais seulement conduit à l'épuisement professionnel et la faillite.

Règle immobilière no 5 - Prenez le temps d'acheter quelques maisons au cours de votre première année et de vous faire une idée de ce qu'il faut pour gérer l'immobilier. Vous allez construire une entreprise à long terme et éviter de vous en prendre au-dessus de votre tête.

Règle immobilière no 6 - Envisager de rejoindre ou de démarrer un club d'investissement immobilier avec d'autres propriétaires. Cela m'a aidé énormément tout en reconstruisant mon empire naissant.

• Trouver d'autres investisseurs immobiliers à travers les agents immobiliers, les entrepreneurs et en ligne.
• Essayez de trouver des personnes ayant des compétences dans différents aspects de l'immobilier d'agents à des entrepreneurs, des avocats et des gestionnaires immobiliers. Mettre vos compétences ensemble signifie que tout le monde n'a pas besoin d'être un expert dans tout.
• Il existe différentes façons de mettre en place le groupe à partir d'associations formelles où vous mettez votre argent en commun pour des investissements dans des groupes informels où vous échangez simplement des idées et vous vous aidez les uns les autres avec des services.

Règle immobilière no 7 - Enfin, diversifiez autant que possible vos investissements immobiliers.

Le coût d'une seule propriété signifie que de nombreux investisseurs individuels sont bloqués posséder un type de propriété dans un marché. Cela signifie tout le risque d'un ralentissement du type d'immobilier ou du marché local.

• Acheter différents types de propriétés, y compris résidentiel, bureau, stockage, loisirs et entrepôt.
• Acheter dans différents marchés à travers les États-Unis si possible.
• Une façon de diversifier votre portefeuille immobilier direct est de posséder des REITs ou du crowdfunding immobilier, ce qui vous permet d'acheter une position en actions de quelques milliers plutôt que de plusieurs dizaines de milliers.

Comme tout investissement, l'immobilier peut vous rendre riche si vous savez comment éviter les plus gros pièges.

Être un investisseur à long terme dans l'immobilier, c'est comprendre les règles qui vous empêcheront de perdre votre argent comme je l'ai fait. Ne laissez pas l'histoire vous empêcher de suivre vos rêves immobiliers. J'investis toujours dans des propriétés locatives et serai de nouveau riche, un jour.

Joseph Hogue a travaillé en tant qu'analyste d'équité et économiste avant de se rendre compte que l'être riche ne peut pas remplacer le fait d'être heureux. Il gère maintenant cinq sites Web dans le créneau des finances personnelles et du financement participatif, gagne plus d'argent que jamais dans un emploi de 9 à 5 et adore bâtir son travail à partir de son entreprise à domicile.