Vous songez à louer votre maison? 15 conseils pour maximiser votre revenu

L'un des plus gros drains sur les revenus de location d'un propriétaire est les dépenses. Posséder des propriétés locatives n'est jamais aussi facile que d'acheter une propriété, de trouver un locataire et d'attendre que les gros chèques soient transférés - et les propriétaires avertis le savent.

«Une fois qu'une propriété est achetée, son retour sur investissement revient principalement à minimiser les pertes», explique Brian Davis, un investisseur immobilier avec 15 propriétés locatives et co-fondateur du blog immobilier. SparkRental. "J'aime penser aux revenus locatifs comme un pipeline que vous voulez continuer à faire couler en douceur et avec un minimum de fuites."

Que vous envisagiez d'entrer dans l'entreprise propriétaire ou que vous soyez un propriétaire chevronné, vous voulez probablement savoir comment augmenter vos revenus. Nous avons consulté un groupe d'experts en immobilier pour recueillir leurs meilleures suggestions sur la façon de maximiser vos revenus de location.

1. Bien examiner les locataires

L'un des plus gros tracas que les locateurs ont mentionné était le coût (en argent, en temps et en stress) de l'éviction de locataires gênants. Une expulsion peut prendre de trois à six mois et peut coûter plus de 5 000 $, faites un peu de travail préventif en soumettant les nouveaux locataires à un processus de sélection rigoureux.

Effectuer une vérification de crédit pour vous donner une idée de leur responsabilité financière, avec une enquête criminelle et d'expulsion. Aussi, faites une petite reconnaissance.

"Conduisez par leur résidence actuelle", explique Denise Supplee, un agent immobilier, investisseur et ancien gestionnaire immobilier, ainsi que co-fondateur de SparkRental. "C'est sale? Y a-t-il des poubelles jetées partout - ou pire, les poubelles s'accumulent-elles? Y at-il une vieille voiture en panne avec des étiquettes expirées juste assis? Grands drapeaux d'avertissement! "

2. Locataire-Preuve de votre propriété

«Les propriétaires ne peuvent pas déduire de l'argent d'un dépôt de garantie pour« l'usure normale », alors ils doivent faire ce qu'ils peuvent faire pour l'empêcher» dit Davis.

Cela comprend l'interdiction de téléviseurs montés dans votre bail, la fixation du matériel comme des porte-serviettes dans les montants, en optant pour les planchers à faible entretien comme le bois dur sur la moquette et l'installation des arrêts de porte. Tout ce qui empêche une utilisation quotidienne raisonnable de laisser une marque sur votre propriété est une sage décision.

Un aménagement paysager plus simple et des matériaux extérieurs durables comme la brique et le vinyle peuvent également réduire vos coûts d'entretien, conseille Chad Carson, un investisseur immobilier et blogueur chez CoachCarson.com.

3. Obtenez la bonne assurance

Cela devrait aller de soi, mais printemps toujours pour l'assurance responsabilité propriétaire.

"Juste le coût d'un procès frivole pourrait vider votre compte bancaire", dit Carson. "Une bonne police d'assurance engagera des avocats pour vous défendre dans le cas improbable d'un procès."

Le rédacteur en chef de Penny Hoarder, Justin Cupler, a loué sa vieille maison pendant un an après avoir déménagé et il ajoute: "Appelez votre compagnie d'assurance et passez à une politique de structure seulement. La plupart des politiques des propriétaires couvrent toute la maison et son contenu. Si vous le louez à des étrangers, pas besoin d'assurer leurs articles. Cela peut vous faire économiser environ 25 $ à 50 $ par mois. "

4. Acheter une garantie de la maison

“Si votre maison est plus vieille, les choses vont se briser", Dit Cupler. «(Une garantie habitation) ne coûte généralement que 20 à 50 $ par mois et vous couvre en cas de panne imprévue qui peut épuiser vos réserves.

5. DIY chaque fois que possible

“Avoir une propriété locative est moins sur la maximisation des revenus et plus sur la minimisation des dépensesses", Explique Andy Panko, propriétaire de deux condos d'une chambre dans un complexe à Woodbridge, New Jersey. "J'essaie toujours de faire autant que possible en ce qui concerne mes propriétés. Je suis très maniable et peux manipuler les réparations et la mise à jour les plus typiques. Je fais aussi toute ma propre publicité (gratuite via Craigslist), montre mes unités, et fais toutes les vérifications d'antécédents et de crédit (via le service SmartMove de TransUnion, que je charge au locataire).

6. Utilisez les agences de location avec prudence

Certains locateurs trouvent que les agences de location et les gestionnaires immobiliers en valent la peine, car ils leur font gagner du temps et du stress à long terme.

«J'étais trop facile avec mes locataires - je ne facturais pas de frais de retard ni d'expulsions quand ils étaient en retard. Cela leur a permis de marcher sur moi et de me coûter encore plus d'argent », explique Mark Ferguson d'Invest Four More. "Quand j'ai eu sept propriétés, je les ai confiées à une société de gestion, et elles étaient beaucoup plus difficiles. Même si je leur ai payé un pourcentage des loyers, nous avons recueilli plus de loyers et de meilleurs locataires. Cela m'a sauvé des maux de tête, du temps et de l'argent. "

Si vous allez dans cette voie, assurez-vous que vous obtenez le meilleur pour votre argent. Cupler suggère de comparer les frais d'abord en «obtenant quelques agences rivalisant pour votre entreprise et en trouvant celui avec les meilleurs avantages pour le coût.

Si vous préférez renoncer aux frais, il existe des outils utiles.

«Embaucher un gestionnaire immobilier peut vous éviter des problèmes avec les locataires, mais leurs honoraires peuvent atteindre jusqu'à 10% de vos revenus. Selon Callie Hamilton, un investisseur immobilier dont le mari a fondé Rentlit pour aider d'autres propriétaires à gérer des choses comme les paiements automatisés en ligne, les services de maintenance, les vérifications des antécédents, le marché immobilier actuel pourrait réduire votre flux de trésorerie. et la création de bail par leurs propres moyens.

7. Vérifiez vos propriétés régulièrement

Même si vous avez embauché quelqu'un pour gérer votre gestion au jour le jour, assurez-vous d'inspecter régulièrement vos propriétés pour vous assurer que vos locataires maintiennent correctement votre investissement.

«Parcourez les propriétés aussi souvent que possible», explique Deb Tomaro, courtier associé à RE / MAX Acclaimed Properties. "Changer le filtre de la fournaise tous les 60 jours est une excellente excuse. Cela vous donne une chance de rechercher des problèmes avant qu'ils ne se transforment en une réparation énorme et coûteuse. Par exemple, je ne peux pas vous dire combien d'armoires sous l'évier de la cuisine pourrissent parce que les locataires bourrent le meuble et ne savent jamais qu'il y a une petite fuite. La fuite se poursuit pendant un an, la base de l'évier est détruite. Chaque fois que je me rends dans un logement locatif, je demande si je peux vérifier s'il y a des fuites sous les éviers et je passe mes mains le long de la plomberie pour m'assurer que je ne ressens pas de fuite.

Même un simple passage en voiture pour s'assurer que les choses sont entretenues à l'extérieur peut vous en dire beaucoup, dit-elle.

8. Gardez vos locataires heureux

En plus de l'expulsion, les coûts de roulement sont parmi les plus élevés des listes de choses à éviter par les propriétaires.

«Les dépenses les plus importantes dans le secteur de la location se produisent lorsqu'un locataire déménage», explique M. Carson. "Un locataire qui reste cinq ou six ans ne se plaint pas de taches sur le mur, mais pour un nouveau locataire, vous devrez peindre et faire d'autres réparations."

Gardez vos locataires heureux en répondant aux demandes de maintenance rapidement et poliment. Si vous trouvez que vous devez augmenter les loyers pour faire face aux dépenses mensuelles, donnez aux locataires une incitation à rester avec vous, comme une petite amélioration quand ils renouvellent leur bail, suggère Carson.

9. Obtenez le plus de loyer par pied carré

"Plus grand n'est pas toujours meilleur dans le monde de la location", prévient Carson. "Trouver des propriétés avec le plus haut taux de location par pied carré. Plusieurs fois, un appartement de 1000 pieds carrés sera loué pour le même comme un appartement de 1300 pieds carrés. Mais la peinture et d'autres travaux d'entretien coûteront plus cher pour la plus grande unité. "

Ou suivre l'exemple de Keisha Blair, cofondatrice d'Aspire-Canada, et se concentrer sur la location de propriétés multifamiliales, qui «peut réduire le risque d'avoir de longues périodes de vacances, réduisant ainsi le risque de perte de revenu», dit-elle. «Dans les foyers multifamiliaux comme les triplex, cela augmente considérablement le potentiel de revenu tout en minimisant les pertes importantes si un locataire décide de partir. Même si ces propriétés ont tendance à être plus chères, elles ont tendance à surpasser les investissements unifamiliaux à long terme.

10. Ne pas inclure les services publics

Ne jamais inclure les services publics variables comme la chaleur ou l'électricité dans le prix du loyer. Jennifer Stahlman de PayLease explique pourquoi:

• "Rembourrer le prix du loyer pour inclure les services publics signifie que vous devez gonfler exagérément le loyer dans un marché déjà concurrentiel."

• "Lorsque les services publics sont inclus, il n'y a aucune incitation pour le résident à conserver, ce qui conduit à des factures de services publics plus élevés."

• "Si vous n'ajoutez pas assez pour couvrir tous les services publics, vous devez payer la différence."

• "Les fournisseurs de services publics augmentent fréquemment leurs tarifs, ce qui entraîne des montants de facture incohérents."

11. Construire des choses dans

Envisagez d'investir dans des meubles encastrés comme des étagères ou un coin petit-déjeuner.

"Généralement, si cela ne peut pas être déplacé, il ne peut pas être cassé", explique le propriétaire et l'investisseur immobilier Eugene Gamble. «Bien qu'au départ, ils soient plus chers, les coûts sont atténués par le nombre réduit de réparations nécessaires car les locataires ne peuvent pas déplacer des pièces en fonction de leurs souhaits particuliers. Vous économisez également sur le temps pour trouver des remplacements ou faire des réparations. "

Carson recommande également y compris beaucoup de solutions de stockage intégrées, pour une raison très ingénieuse: "plus de choses = plus difficile à bouger!"

12. Charge supplémentaire pour les add-ons

Envisagez de louer un ou plusieurs garage (s) situé (s) sur votre propriété séparément, Gamble conseille. "Tous les locataires n'ont pas de voiture, vous pouvez donc louer cet espace supplémentaire s'il est bien situé et aménagé."

Si vous louez à des locataires avec des animaux de compagnie, demandez-leur de payer des frais d'animal de compagnie une fois ou mensuellement plutôt que de payer un dépôt de compagnie, dit Kaycee Wegener de Rentec Direct. "Si vous demandez un dépôt de garantie, cet argent ne peut être utilisé pour nettoyer les dommages causés par l'animal de compagnie, et le solde restant doit revenir au locataire ... Cependant, si vous facturez des frais mensuels uniques, vous pouvez utiliser le revenu à votre discrétion. "

13. Formez une LLC

"Une entreprise prospère commence (et le reste) en se positionnant pour réduire les risques. Avis, pas «éliminer» le risque, parce que c'est impossible ", explique l'avocat et l'investisseur immobilier Craig Morgan. Sa stratégie pour le faire:

Avoir une seule LLC (le choix d'entité le plus commun pour les investisseurs) pour les avoirs immobiliers. Gardez vos locations dans une LLC; cette SARL ne s'associe pas à d'autres projets ou n'effectue pas d'autres services (par exemple, un travail d'entrepreneur). Toute la LLC est détentrice de la propriété.

Si vous avez un portefeuille à court terme (lisez: fix-and-flips), mettez-les dans une autre LLC. Si vous êtes un réparateur à domicile ou un gestionnaire immobilier, ce service est effectué dans une entité différente. Le point crucial ici est que vous limitez l'exposition (c'est-à-dire la responsabilité) de chaque LLC. En théorie, un demandeur peut seulement aller après ce qui est dans la LLC / la valeur dans la LLC. Donc, si vous êtes poursuivi en tant qu'entrepreneur, le demandeur ne peut pas obtenir vos droits de location parce que c'est une entreprise distincte.

14. Crunch les numéros

"Comme une propriété locative est un investissement, elle doit être analysée comme telle", explique Panko. En conséquence, "il est plus important de maximiser revenir que de maximiser le revenu. Même si vous avez assez d'argent pour acheter une propriété locative, vous pouvez généralement obtenir un meilleur rendement en prenant un prêt pour en payer la plus grande partie. »Il donne cet exemple en utilisant ses propres unités:

Le coût mensuel total des taxes, des frais d'entretien et de l'assurance est d'environ 525 $, et le loyer mensuel est de 1 250 $. C'est un revenu mensuel net d'environ 725 $, ou 8 700 $ par année.

La propriété coûte environ 110 000 $. Si j'avais déboursé la somme totale de 110 000 $ pour l'acheter, je n'aurais gagné que 8,3% par année sur mon investissement, soit 8 700 $ de bénéfice net divisé par un investissement initial de 110 000 $. Au lieu de cela, je n'ai mis que 27 500 $ de mon propre argent (acompte de 25%) et emprunté le reste avec un prêt de 30 ans. Le prêt est d'environ 400 $ par mois. Donc, en ajoutant cela aux impôts, à l'entretien et à l'assurance, mes dépenses mensuelles totales s'élèvent à 925 $.

Avec un loyer mensuel de 1 250 $, cela signifie que mon revenu net mensuel est seulement de 325 $ par mois, soit 3 900 $ par année. Cependant, cela équivaut à un rendement de 14,2% par année, c.-à-d. 3 900 $ de revenu net divisé par un investissement initial de 27 500 $. Donc, en contractant un prêt au lieu de l'acheter purement et simplement, mon revenu est réduit, mais mon rendement est augmenté.

Cela dit, vous devez toujours savoir dans quoi vous vous engagez: "Il faut noter que l'emprunt d'argent augmente le risque de posséder une propriété locative", ajoute Panko. "Par exemple, même si l'unité est inoccupée pendant des mois et, par conséquent, ne produisant aucun revenu, le prêt doit toujours être payé chaque mois."

Comme pour toute décision commerciale complexe, si vous pensez que votre tête commence à tourner, il est toujours préférable de consulter un professionnel.

15. Utilisez vos allègements fiscaux

Trop de propriétaires manquent des économies parce qu'ils ne savent pas ce qui est une dépense admissible quand il s'agit d'allégements fiscaux, dit Gamble. "Les propriétaires peuvent réclamer toutes sortes de pauses pour l'entretien de leurs biens et pour le remboursement des hypothèques. Apprenez ce que vous pouvez faire, ou embaucher un comptable immobilier expérimenté. "

Votre tour: Avez-vous une location? Quels autres conseils ajouteriez-vous à cette liste?

Kelly Gurnett est une blogueuse pigiste, rédactrice et éditrice qui dirige le blog Cordelia Calls It Quits, où elle documente ses tentatives pour débarrasser sa vie des choses qui n'ont pas d'importance et se concentrer davantage sur les choses qui font. Suivez-la sur Twitter @CordeliaCallsIt.