Comment fonctionnent les refinancements sans frais

Avec des taux d'intérêt si bas, et de plus en plus bas chaque jour, beaucoup de gens pensent refinancer leurs maisons. Un stratagème que les sociétés de prêt hypothécaire utilisent pour encourager le refinancement est le refinancement "sans coût". La plupart des gens savent que l'obtention d'un prêt hypothécaire implique des coûts: frais, entiercement, évaluation, etc. Lors du calcul de votre retour sur refinancement, la plupart des gens regardent les économies réalisées par rapport à ces coûts. Cependant, il y a maintenant des entreprises qui renoncent à ces frais - pour un prix.

La vieille école Refi Math

Lorsque vous refinancez, vous devez payer toutes sortes de frais. Voici une répartition de certains frais communs et de leurs montants pour un prêt de 400 000 $.

• Frais d'origination: 1 190 $
• Intérêts payés d'avance: 384 $
• Assurance contre les inondations: 19 $
• Taxe: 65 $
• Engagement: 450 $
• Enregistrement: 25 $
• Frais de Doc: 20 $

Total général: 2 153 $

C'est beaucoup de frais. Donc, si vous deviez refinancer ce prêt, cela vous coûterait 2 153 $.

Disons que votre taux actuel était de 5% pour une période de 30 ans, et que vous alliez l'abaisser à 4% pour une période de 30 ans.

Vos paiements mensuels actuels s'élèveraient à 2 147 $. Si vous refinancé à 4%, votre nouveau paiement mensuel serait de 1 910 $ - une économie de 237 $ par mois. Donc, vous obtiendrez votre argent sur le coût du refinancement dans environ 9 mois.

Il est important de se rappeler que vous pourriez ajouter à la durée de votre prêt - si vous aviez deux ans, vous êtes maintenant de retour à un prêt de 30 ans - donc cela joue un rôle dans le taux réduit. En tant que tel, vous payez des intérêts à plus long terme, mais comme c'est à un taux inférieur, vous économisez habituellement ici.

No Cost Refi Math

Supposons la même structure de prêt que ci-dessus, avec les mêmes frais. Avec un refinancement sans frais, vous n'obtenez jamais le meilleur taux, vous payez un taux plus élevé. Essentiellement, vos frais sont inclus dans le taux d'intérêt, et l'entreprise sera remboursée par les paiements d'intérêt plus élevés.

Donc, si vous vouliez un refinancement sans frais, vous ne seriez probablement en mesure d'obtenir un taux de 4,5%. Cela réduirait votre paiement mensuel à 2 027 $, ce qui représente encore une économie de 120 $ par mois. Cependant, voici où il est important que vous regardiez l'intérêt total payé et voyez l'affaire que vous obtenez vraiment.

Intérêt total payé à 4%: 287 478 $

Intérêt total payé à 4,5%: 329 626 $

Il est important de comprendre que c'est plus de 30 ans, et la plupart des entreprises vendront votre prêt dans un délai d'un an, de sorte qu'ils ne réaliseront pas pleinement cette différence. En tant que tel, ils vont calculer la valeur actuelle nette de vos paiements pour obtenir un chiffre actuel plus réaliste.

VAN à 4%: 10 811 $

VAN à 4,5%: 11 869 $

Lequel est le moins cher avant?

Maintenant que vous voyez les mathématiques, ce qui est moins cher à l'avant? Eh bien, la meilleure chose à faire est le refinancement sans frais, car la VAN est de 11 869 $, mais cet argent est utilisé pour vos honoraires, alors la banque ne voit que 9 716 $ (11 869 $ - 2 153 $).

Vous devez vous rappeler que le courtier obtiendra leur commission, et la banque réalisera leurs bénéfices actuels basés sur ce nombre. Donc, en leur faisant payer vos frais, vous faites mieux que la banque.

Cependant, pendant la durée du prêt, vous perdez, car vous payez 42 148 $ de plus en intérêts. Et, si vous calculez la VAN de 42 148 $ sur 30 ans, avec une réduction de 0,5% (la différence entre les deux), la valeur si négative, ce qui signifie que vous ne recevrez pas le rendement de l'argent pour le compenser, et que ce n'est pas la décision optimale.

Bottom Line

L'essentiel est que vous devriez habituellement payer vos propres coûts pour obtenir le taux le plus bas. Cependant, vous devriez vous poser ces questions:

• Si c'est gratuit, et c'est inférieur à ce que vous payez maintenant, pourquoi pas?
• Si c'est gratuit, et que les taux baissent encore plus, pourriez-vous refaire un refinancement sans frais et économiser encore plus?
• Si c'est un investissement et que vos locataires paient vos intérêts, devriez-vous vous en soucier, surtout si c'est gratuit?