Combien d'un paiement de maison pouvez-vous vraiment se permettre?

Lors d'une récente conférence sur l'entrepreneuriat à laquelle j'ai été invité à siéger sur un panel d'invités, une jeune étudiante a posé à notre panel une très bonne question sur les paiements hypothécaires. La nature de la question était la suivante:

Mes parents m'ont toujours conseillé sur le montant d'un paiement de maison que je pouvais me permettre en fonction d'un pourcentage de mon salaire. Mais je sais que les règles ont changé depuis le temps de mes parents et encore plus depuis la crise financière depuis 2008. Quel est le pourcentage approximatif conseillé pour le paiement de son hypothèque par rapport à son revenu brut?

Hou la la! Quelle bonne question. Ma première pensée quand j'ai entendu cette question pour la première fois était: «Comment serait mieux financièrement si plus de gens poser des questions comme ça?"

La réponse est: beaucoup, beaucoup mieux.

Aller aux livres

N'étant pas capable de me souvenir des ratios exacts, la première place que j'ai su vérifier était mon matériel d'étude CFP®. Toujours sur ma bibliothèque pour des situations comme celle-ci, je me suis dirigé vers le chapitre «Flux de trésorerie et gestion de la dette» pour trouver ma réponse. Dans mon guide d'étude, il se réfère au ratio de gestion de la dette le plus couramment utilisé comme "taux d'endettement". C'est le ratio des paiements mensuels de la dette à la consommation au revenu net mensuel (ou après impôt). Dans ce cas, la dette des consommateurs se réfère à tout autre que le paiement de votre maison.

Notez s'il vous plaît: Une règle générale dans le monde de la planification financière est que ce ratio ne devrait pas dépasser 20%.

En plus du ratio de la dette à la consommation, un autre ratio peut être utilisé pour déterminer la stabilité financière d'un ménage. Ce ratio comprend toutes vos dettes, y compris votre dette de logement, en pourcentage de votre dette globale. Voici les pourcentages que ces ratios ne devraient pas dépasser:

• 28% du revenu mensuel brut pour les frais de logement, comme le loyer ou le paiement hypothécaire mensuel d'une personne, y compris le paiement du capital et des intérêts sur l'hypothèque, les taxes foncières et la prime d'assurance habitation (PITI)
• 36% du revenu brut pour la dette totale, y compris les coûts et la dette à la consommation.

Pour rappel, vous ne devriez pas dépasser ces pourcentages.

Exemple de ratio d'endettement des consommateurs (Il s'agit d'un exemple de question d'examen de l'examen CFP®):

John gagne 80 000 $ par année en tant qu'ingénieur. Il économise actuellement 10% sur le plan 401k de son entreprise. Il vit dans une maison modeste où son paiement hypothécaire mensuel est de 1 500 $ et comprend les taxes et l'assurance. Sur cette base, quel est le ratio du revenu de John consacré aux coûts du logement?

Rappelez-vous, le ratio comprend le «revenu brut», alors le fait qu'il diffère de 8 000 $ dans son 401k n'est pas pertinent. Dans son cas, le ratio du coût du logement est de 22,5% (1 500 $ divisé par 6 666 $ - son revenu mensuel).

Bon, maintenant que nous avions une bonne idée de ce que les planificateurs financiers pensent être un pourcentage approprié de votre versement hypothécaire par rapport à votre revenu brut, j'ai pensé qu'il serait intéressant d'obtenir une opinion d'un point de vue différent.

Contactez le banquier

J'ai contacté mon banquier qui m'a aidé à préparer les étapes de financement dont nous avions besoin pour construire notre première maison. John Streuter, de la Banque populaire nationale, fait partie de l'industrie hypothécaire depuis plus de 25 ans. Je savais donc qu'il pourrait nous éclairer sur l'évolution de l'industrie au fil des ans.

Avant de commencer, voici quelques-uns des termes les plus courants et leurs définitions dans l'industrie:

• PITI - principal / intérêt / taxes / assurance
• PTI - paiement au revenu
• MOTI - Obligations mensuelles incluant les taxes et assurances (r.e.taxes et assurance habitation)
• DTI - dette au revenu
• Le ratio PITI et le ratio PTI sont les mêmes et sont également appelés le «ratio initial».

Le rapport MOTI et le ratio DTI sont les mêmes et sont souvent appelés le "taux de financement". Ils sont interchangeables, cela dépend de qui vous parlez pour savoir quel jargon ils utilisent. Celui à qui vous parlez utilisera PITI et MOTI ensemble, ou PTI et DTI ensemble, ou front-end et back-end ensemble quand ils discutent de ces ratios, Très rarement on ne les utilisera pas dans l'un de ces trois groupes.

Clair comme de la boue? Bon 🙂 Pour notre discussion, je vais utiliser PTI (Paiement au revenu) et DTI (Dette au revenu).

Évolution des ratios hypothécaires

Je suis sûr que les ratios ont évolué en commençant par des chiffres beaucoup plus bas, mais comme point de référence, je suis dans le secteur des hypothèques depuis 1985 et c'est là que ma discussion commencera.

Lors de la souscription de prêts hypothécaires il y a 25 ans, les ratios que nous avons utilisés étaient de 25% de PTI (paiement au revenu) et de 35% de DTI (dette au revenu). Les prêts étaient souscrits manuellement par l'agent de crédit et normalement approuvés soit par une combinaison de deux agents de crédit ou d'un comité de crédit. Les ratios étaient très rarement autorisés à dépasser cela, mais des systèmes étaient en place pour faire des exceptions. Quelque part à la fin des années 80 et au début des années 90, les ratios passaient à 28% pour les prêts conventionnels et 36% pour les prêts conventionnels et les prêts gouvernementaux (FHA, VA, USDA-RD) à 29% et 41%. le jargon PITI - MOTI). Officiellement, pour les prêts souscrits manuellement, ces deux séries de ratios (28/36 et 29/41) existent toujours.

Explosion des années 90

L'explosion a commencé au début des années 90 lorsque les scores FICO sont devenus prédominants dans l'industrie et trois grands bureaux de crédit nationaux (souvent appelés référentiels) ont évolué. Avant cela, une banque demandait un rapport de crédit hypothécaire résidentiel (RMCR) d'une agence de crédit locale .

Une agence locale de services de crédit serait généralement liée à un seul dépôt national. À titre d'exemple, pendant de nombreuses années, nous avons eu une agence locale à Mount Vernon qui était rattachée à la succursale de St-Louis de TransUnion. La plupart des prêteurs dans le sud de l'Illinois ont utilisé ce service, donc presque tous dans notre région ont utilisé les rapports de Trans Union.

Avec l'expansion des ordinateurs et l'apparition des scores FICO, toutes les petites agences de crédit régionales ont fermé parce que les banques pouvaient recevoir des informations de crédit par téléchargement informatique depuis l'un des principaux dépôts (TransUnion, Equifax et Experian).

En très peu de temps, les dépôts ont commencé à offrir un rapport «tri-fusion», ce qui signifie qu'ils ont connecté leur ordinateur et fusionné les informations des clients et les ont signalés dans un rapport concis, plutôt que 3 rapports différents. Ainsi, au milieu des années 90, la souscription au marché secondaire a commencé à exiger un rapport «tri-fusion» afin d'avoir une image complète des antécédents de crédit de l'emprunteur.

N'oublie pas Freddie et Fannie

Tout cela conduit à la fin des années 90 lorsque Freddie Mac et Fannie Mae ont développé des modèles informatiques pour la souscription appelée "Automated Underwriting Systems" ou AUS. Freddie Mac a appelé «Loan Prospector» (LP) et Fannie Mae l'a appelé Desktop Underwriter (DU).

Ces systèmes ont été en mesure de noter les clients en fonction de leur pointage de crédit, antécédents de crédit, montant de crédit en cours, limites de carte de crédit vs soldes de cartes de crédit, ratio prêt / valeur, ratio PTI et ratio DTI.

À ce jour, les modèles de notation exacts pour les deux scores de crédit et AUS sont des secrets de propriété et, en tant que prêteurs, nous ne pouvons que deviner quels sont les principaux facteurs qui entrent dans ces modèles. On nous dit que les modèles contiennent plusieurs facteurs, mais ceux que j'ai mentionnés sont évidents. Avec ces modèles AUS, un emprunteur a été noté comme Accept ou un Mise en garde.

Accepter signifie que si toutes les informations ont été vérifiées, le client a été approuvé pour la vente à Fannie et Freddie. Un avertissement exigeait un prêt souscrit manuellement en utilisant les anciennes normes de souscription avec des ratios 28/36. Avec l'avènement d'AUS, Fannie et Freddie ont permis à leurs modèles d'augmenter les ratios à 33% PTI et 40% DTI.

Il n'a fallu que quelques années à Fannie / Freddie pour peaufiner leurs modèles en fonction de l'accès aux informations statistiques qu'ils obtenaient, ainsi que les bureaux de crédit, sur la probabilité de défaut en combinant les informations de crédit avec les informations AUS. Nous avons donc très vite pu souscrire des emprunteurs, en utilisant AUS, avec des ratios 33/45, puis des ratios 35/49.

Attention: voici le sous-prime

Au début de l'an 2000, les prêteurs non conformes ou que nous appelons «subprime» ont explosé. À l'aide de leurs propres modèles hybrides AUS (appelés Desktop Originator, «DO»), nous avons vu l'industrie commencer à ignorer le ratio PTI et le ratio DTI étendu à 55%.

Les prêteurs à haut risque devraient approuver les emprunteurs avec des ratios DTI aussi élevés que 60-70%.

Ce n'est pas long après, je pense qu'en 2003, Fannie et Freddie étaient si confiants dans leurs modèles AUS qu'ils ont commencé le processus de "renonciation de rapport". Si leur modèle AUS a marqué le client comme Accept, vous pouvez ignorer les ratios PTI et DTI.

Leur affirmation est que LP & DU tenait compte des ratios clients ainsi que des autres facteurs pour déterminer la probabilité de défaut. Ainsi, vous avez eu des clients avec un crédit élevé et de grandes capitaux propres qui, en théorie, pourraient être approuvés avec 100% DTI. Ouvrant ainsi la porte à tous les prêts «sans revenus - sans actifs» et les prêts «à revenus déclarés».

Ici vient la bulle

En 2007, la bulle immobilière a commencé à se répandre et, bien que nous ayons encore opéré des ristournes, vous pouviez voir les modèles AUS commencer à se resserrer sur le ratio DTI et obtenir rarement un Accept supérieur à 55%. En 2008, nous savions tous que la bulle immobilière avait éclaté, que le marché était à la baisse et que le marché empirait chaque mois, Fannie et Freddie ajustaient leurs modèles AUS presque tous les mois. En très peu de temps, nous avons vu le ratio DTI réduit à 49% puis 45%.

Ratios de dette pour le jour moderne

Aujourd'hui, nous avons beaucoup de différents ratios à vivre. La norme pour la souscription manuelle est de 28% de PTI et de 36% de DTI sur les prêts conventionnels et de 29% / 41% pour les prêts du gouvernement.

Note de l'éditeur: Je trouve amusant que les ratios aient recouru aux ratios originaux trouvés dans mes guides d'étude CFP®.

Pour la souscription AUS, PTI est toujours levée si nous recevons un Accept sur notre profil AUS. Pour les emprunteurs avec des scores de crédit élevés et 20% ou plus d'équité, le DTI admissible peut atteindre 49%. Pour les refinancements de consolidation ou les refinancements, le DTI maximum autorisé est de 45%. Pour les emprunteurs avec moins de 20% d'équité, ce qui nécessite PMI, le maximum autorisé est de 42%, mais dans les cas où le pointage de crédit est supérieur à 740, la société PMI peut donner une dérogation et autoriser jusqu'à 45%.

Cela vous donne mon histoire de 25 ans dans le secteur hypothécaire. Si vous comprenez tout cela, il y a des sociétés de prêts hypothécaires qui voudraient vous embaucher. J'ai vu plus de changements au cours des deux dernières années, puis j'ai vu dans la décennie avant 2008. Avec des ordinateurs rassemblant encore les statistiques sur la probabilité d'un emprunteur probabilité de défaut, nous continuerons à voir l'industrie évoluer.

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Je tiens à remercier John d'avoir partagé son expérience de l'industrie hypothécaire au cours des deux dernières décennies et demie. Je pense que le plus gros avantage de ceci est simple: vivre selon vos moyens. Juste parce que vous êtes autorisé à emprunter plus, ne veut pas dire que vous devriez. C'est là que le bon sens doit entrer en jeu. Faites confiance à votre instinct avant de prendre un paiement hypothécaire qui peut potentiellement vous anéantir.