Comprendre le ratio dette-revenu et les prêts aux étudiants

Qu'est-ce que le ratio dette-revenu? C'est un ratio qui affecte votre capacité à accéder à un prêt. L'idée de base est que si vous avez trop de dettes par rapport à votre revenu, les prêteurs pourraient hésiter ou refuser de vous accorder le crédit dont vous avez besoin pour un achat important. Votre ratio d'endettement (DTI) augmente le plus souvent lors de l'achat d'une maison, mais il est également pris en compte par les propriétaires potentiels ou les locateurs de voitures. En tirant votre rapport de crédit, quelqu'un peut calculer votre DTI et décider de vous prêter, de louer ou de vous louer.

Comment les prêts étudiants entrent-ils en ligne de compte? Évidemment, les prêts étudiants sont une forme de dette. Comme d'autres prêts, votre dette d'étudiant apparaît sur votre rapport de crédit. Un prêteur potentiel ou un locateur verra votre prêt et le factoriser dans votre ratio DTI. Mais les prêts étudiants affecteront différemment votre DTI selon la situation. Je vais décrire ce qui se passe spécifiquement dans un ratio DTI et comment les prêts étudiants entrent dans plusieurs scénarios.

Navigation rapide Comment calculer un ratio DTI? L'effet des prêts étudiants sur la dette au ratio de revenu Faire une hypothèque Acheter un prêt automobileLouer une maison ou un appartement Faire et garder votre emploi Gestion de votre DTI via vos prêts étudiants

Comment calculer un ratio DTI?

Votre ratio d'endettement est calculé en comparant vos mensualités dettes avec votre mensuel le revenu. Jetons un coup d'oeil à tous les deux.

Vos titres de créance sont composés de dettes récurrentes, ce qui est une dette que vous ne pouvez pas annuler à tout moment. Cela comprend l'hypothèque, le loyer, les prêts automobiles, les prêts personnels, les paiements mensuels minimum par carte de crédit, la pension alimentaire, la pension alimentaire pour enfants et, bien sûr, les prêts étudiants. Ce sont des dettes qui ne disparaîtront pas tant que vous ne les aurez pas entièrement remboursées.

Qu'est-ce qui ne compte pas? Malgré le fait que vous ayez des contrats avec votre fournisseur d'accès Internet, câble ou téléphone, vous pouvez techniquement débrancher ces services à tout moment, ils ne comptent donc pas. Ni d'autres types de services publics comme l'électricité et l'eau. Même votre assurance santé ne compte pas dans votre DTI. Bien sûr, l'argent que vous remboursez à votre cousin, qui vous a prêté quelques centaines de dollars le mois dernier, n'est pas une dette officielle, alors rayez-le aussi de la liste.

Dans le cas du logement, si vous vendez une maison avant d'en acheter une nouvelle, ou si vous quittez votre logement actuel pour emménager dans une nouvelle maison, vos obligations mensuelles envers votre maison précédente ne compteront pas. Au lieu de cela, un prêteur ou un locateur examinera l'hypothèque mensuelle ou le loyer du nouveau lieu et calculera la part de votre revenu qui sera utilisée. Ils ne vous prêteront pas ou ne vous loueront pas s'ils pensent que trop de votre revenu sera amoindri par les coûts de logement, même si vous avez techniquement le revenu pour le couvrir. Toutefois, si vous ne déménagez pas ou si vous gardez votre ancienne maison, votre hypothèque ou votre loyer actuel sera intégré à votre IDD.

Votre le revenu peut inclure non seulement les salaires, le salaire et les pourboires, mais aussi les pensions alimentaires et les pensions alimentaires pour enfants, les prestations de sécurité sociale et les pensions. Presque tout l'argent que vous prenez sur une base mensuelle sur les livres peut être considéré comme un revenu.

Comment calculez-vous votre numéro DTI? Additionnez toutes vos dettes et tous vos revenus. Prenez simplement votre numéro de dette et divisez-le par votre numéro de revenu. Exemple: Si vous avez 1 000 $ par mois en dettes et 3 200 $ par mois en revenus, divisez 1 000 par 3 200 et votre réponse est .3125. Arrondissez cela à .31, multipliez par 100, et vous avez un ratio DTI de 31%.

Voici une calculatrice simple qui peut vous aider à comprendre ceci:

L'effet des prêts étudiants sur le ratio de la dette sur le revenu

Les prêts étudiants peuvent être difficiles à calculer lors du calcul de l'ITD. La raison en est que des millions d'emprunteurs ont des prêts étudiants fédéraux, et les prêts fédéraux offrent beaucoup d'options de remboursement différentes, comme les plans de remboursement axés sur le revenu ou un plan de remboursement progressif. Les prêts privés, parce que les options de remboursement sont beaucoup moins nombreuses, sont assez simples. Je vais passer par les situations les plus courantes où le DTI est un facteur important et discuter de la façon dont les prêts étudiants affectent chaque situation.

Obtenir une hypothèque

L'achat d'une maison est probablement le plus gros achat que vous ferez dans votre vie. Votre expérience d'obtention d'une hypothèque pour financer votre maison dépend de vos propres finances personnelles, y compris votre DTI, ainsi que des règles du prêteur que vous traitez. De nombreux prêteurs vendent les hypothèques qu'ils émettent (y compris nos prêteurs hypothécaires en ligne préférés) - votre dette, et les deux plus gros acheteurs de prêts hypothécaires sont Federal National Mortgage Association (alias Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (alias Freddie Mac ). Fannie et Freddie donnent des directives aux prêteurs pour maintenir la qualité des prêts qu'ils achètent et assurent. Ceux-ci comprennent des lignes directrices sur le DTI et les prêts étudiants pour obtenir une hypothèque. Les deux sociétés travaillent de la même manière, bien qu'elles aient des règles différentes qui guident chaque organisation.

Les deux Fannie et Freddie ont publié de nouvelles lignes directrices en 2017 concernant les prêts étudiants et les pratiques de prêt. Ceux-ci peuvent affecter votre capacité à obtenir une hypothèque, ou ils peuvent même être le facteur décisif. Cependant, chaque prêteur est différent et leur respect des directives peut fluctuer.

Nouvelles règles de Fannie Mae:​

• Le plafond acceptable de DTI est maintenant de 50%, en hausse de 45%.
• Les prêteurs peuvent utiliser le paiement réel en vertu d'un plan de remboursement axé sur le revenu pour qualifier les emprunteurs s'il apparaît sur le rapport de crédit ou si une documentation acceptable du prêt étudiant est fournie.

Lisez les règles complètes de Fannie Mae ici.

Nouvelles règles de Freddie Mac:

• Les prêteurs peuvent utiliser le montant mensuel indiqué sur le rapport de crédit OU 0,5% du solde initial ou actuel du prêt; le plus grand des deux doit être utilisé pour qualifier les emprunteurs.

Lisez les règles complètes de Freddie Mac ici.

Ce qui apparaît sur votre rapport de crédit est crucial. Parfois, si vous êtes dans un régime IDR, votre paiement réel (le montant IDR inférieur) peut ne pas apparaître, mais votre paiement intégral (ce que vous paieriez sans IDR) à la place. Les prêteurs peuvent simplement prendre en compte le paiement intégral, ou ils calculeront un montant de paiement basé sur la documentation du prêt ou d'autres directives.

Si rien n'apparaît sur votre rapport de crédit, les prêteurs sont autorisés (selon les règles de Fannie Mae) à calculer votre obligation mensuelle comme 1% du solde de votre prêt, ou un paiement basé sur un calendrier d'amortissement de 20-25 ans. Ou ils pourraient (selon les règles de Freddie Mac) utiliser 0,5% de votre solde initial ou actuel.

En outre, de nombreuses banques et prêteurs peuvent avoir leurs propres règles qui sont différentes (et plus strictes) que ces normes. Il peut être difficile de changer les politiques bancaires.

C'est une bonne idée de sortir votre dossier de crédit quelques mois avant de vous présenter une demande de prêt hypothécaire pour vous assurer qu'il n'y aura pas de surprises dans le rapport qui pourraient compromettre votre capacité à obtenir l'hypothèque. Vous avez droit à un rapport de crédit gratuit chaque année de AnnualCreditReport.com.

Il est toujours bon de communiquer avec votre prêteur potentiel (ou plusieurs prêteurs potentiels), peu importe votre situation. Expliquez précisément quelles sont vos obligations de paiement mensuelles sur vos prêts étudiants. Soyez honnête tout au long du processus. Leurs règles internes de prêt peuvent être flexibles dans certains domaines où vous pensiez qu'il y aurait un obstacle. Ça ne fait jamais mal de demander!

Nous décrivons ici les expériences les plus courantes: Obtenir une hypothèque en bénéficiant d'un plan de remboursement axé sur le revenu.

Obtenir un prêt de voiture

Si vous avez besoin d'un prêt pour acheter une voiture et que vous avez une dette de prêt étudiant, le prêteur examinera également votre DTI. Habituellement, un DTI de 36% ou moins est idéal pour obtenir un prix raisonnable sur une voiture. Si vous faites les paiements réguliers et complets sur vos prêts étudiants, votre situation est assez simple pour le prêteur. Cependant, encore une fois, les plans IDR peuvent ne pas apparaître sur votre rapport de crédit, ce qui pourrait potentiellement déraper votre DTI.

En l'absence d'entités comme Fannie ou Freddie dans le monde de l'automobile, il peut être plus difficile d'évaluer ce que les prêteurs vont faire parce que chacun a ses propres pratiques spécifiques. Certains prêteurs pourraient comprendre complètement les IDR, par exemple, et cela pourrait améliorer vos chances d'obtenir un prêt automobile. Certains pourraient encore vous rejeter. Et certains peuvent être flous sur les détails. Si vous pouvez vous asseoir et expliquer votre situation de prêt - comme le genre de plan de paiement dans lequel vous vous trouvez et combien vous payez chaque mois - vous pourriez avoir plus de succès.

Louer une maison ou un appartement

L'effet de votre DTI sur votre capacité à louer une maison ou un appartement varie grandement selon l'emplacement et le propriétaire. Nous vivons dans un pays énorme avec des différences de loyers sauvages. Les loyers à New York seront très différents des loyers à Nashville. Les propriétaires varient également considérablement dans leurs normes ou style de gestion locative. Les propriétaires pourraient être un couple qui vit dans l'appartement à l'étage et n'a qu'une seule location, ou le propriétaire pourrait être une grande société, ou quelque chose entre les deux. De nombreux propriétaires embauchent des gestionnaires de biens pour filtrer les locataires potentiels et gérer les locations actuelles.

En général, les propriétaires ne veulent pas seulement savoir que vous avez l'argent à leur disposition, ils veulent aussi s'assurer que le loyer ne va pas vous coûter trop cher. Ils seront en mesure de dire en calculant votre ratio DTI et en tenant compte du loyer de leur propriété. De nombreux propriétaires exigeront que le loyer ne dépasse pas 33% de votre revenu. Certains peuvent être plus cléments et aller jusqu'à 45% ou 50%. Encore une fois, cela dépend du propriétaire ou du gestionnaire de la propriété.

Obtenir et garder votre emploi

Il est de routine pour les employeurs d'effectuer des vérifications d'antécédents sur les employés potentiels, mais ils pourraient aller plus loin et jeter un coup d'oeil à votre rapport de crédit et de calculer votre DTI. Pourquoi? Surtout si votre travail implique la gestion de l'argent ou l'accès à des informations sensibles, un employeur peut vouloir savoir que vous pouvez gérer efficacement vos propres finances.

Il y a tellement de facteurs hors de votre contrôle qui augmenteraient votre DTI, mais ne peuvent pas compromettre votre capacité à bien performer à un travail particulier, même si cela nécessite de l'argent.

Bien que nous ne vous recommandons pas d'afficher votre DTI à moins qu'on vous le demande (vous pourriez ouvrir une boîte de Pandore qui ne serait jamais ouverte de toute façon), il est bon d'avoir un récit en place qui ne ressemble pas à un groupe des excuses, mais vous encadre comme un gestionnaire proactif de votre situation, par opposition à un destinataire passif. Surtout si vos prêts étudiants sont un contributeur important à votre DTI, vous devriez préparer quelques réponses sur votre éducation et comment elle peut vous avoir aidé, comment vous gérez votre dette et vos plans de remboursement.

Et se rendre compte que votre dette de prêt étudiant pourrait vous faire virer de votre travail.

Gérer votre DTI via vos prêts étudiants

Vos prêts étudiants pourraient amener votre DTI trop élevé pour obtenir une hypothèque, un prêt automobile, une maison de location, et plus encore. Vous ne pouvez pas négocier votre solde sur vos prêts étudiants, mais si vous avez des prêts fédéraux et que vous êtes admissible à un régime de remboursement fondé sur le revenu, cela peut vous donner une chance de réduire considérablement votre taux de participation. Les IDR ne conviennent pas à tout le monde, vous devez donc examiner attentivement votre situation financière avant de vous lancer.

Vérification sur votre rapport de crédit pour s'assurer que tout est rapporté avec précision est une bonne idée aussi.Bien que pas commun, parfois les mêmes prêts sont signalés à tort plusieurs fois sur un rapport de crédit, une erreur qui affectera certainement votre DTI.

Si vous avez du mal à payer vos emprunts fédéraux, nous vous suggérons de parler à Ameritech Financial au 866-863-3870. Ils peuvent vous aider à évaluer votre situation de prêt étudiant et, si vous êtes admissible, vous aider à établir le bon programme de remboursement de prêts pour vous. Si vous êtes admissible, vous pouvez même obtenir le pardon.