Voici ce que les locateurs font avec votre paiement de loyer chaque mois 💲💲💲

Nous entendons beaucoup parler du coût élevé du loyer dans de nombreuses villes. Mais où va cet argent?

Alors que certains locataires soupçonnent que cela se passe directement dans les poches de propriétaires cupides, nous voulions explorer la vérité - alors nous avons parlé à sept propriétaires pour avoir leur version de l'histoire.

"Le public aime vilipender les propriétaires pour une raison quelconque, mais les propriétaires ont beaucoup plus de dépenses et de maux de tête que la plupart des gens réalisent, " a déclaré Brian Davis, un investisseur immobilier avec 15 propriétés locatives et co-fondateur du blog immobilier SparkRental.

Mark Ferguson, agent immobilier, investisseur immobilier, auteur et propriétaire de 14 propriétés locatives dans le Colorado, a déclaré: «Bien qu'il puisse sembler absurde pour certaines personnes de payer un loyer aussi élevé, rappelez-vous que le propriétaire doit payer beaucoup plus que la plupart des gens pensent et même plus que beaucoup de propriétaires pensent qu'ils vont payer. "

Voici les principales dépenses des propriétaires nommés lorsque nous avons demandé ce qu'il advient de ce gros paiement de loyer que vous leur donnez chaque mois.

De plus, nous avons deux exemples de budgets mensuels réels de propriétaires afin que vous puissiez voir exactement à quoi ressemblent les chiffres - quelque chose à considérer si vous rédigez votre chèque de loyer mensuel ou si vous envisagez d'investir dans une propriété locative vous-même.

1. Hypothèque

Si votre propriétaire paie encore l'hypothèque sur sa propriété - ce qui est le cas de beaucoup - une bonne partie de votre loyer va directement à la banque pour rembourser le capital et les intérêts.

2. Utilitaires

Certains locateurs incluent les services publics dans le loyer, mais même ceux qui ne le font pas peuvent finir par payer de leur poche.

«Lorsque les logements sont occupés, mes locataires paient pour l'électricité, le gaz, l'eau, la télévision, le téléphone et Internet», a déclaré Andy Panko, propriétaire de deux condos d'une chambre dans un complexe de Woodbridge, au New Jersey.

"Même quand l'unité est vacante, cependant, il faut encore de l'électricité, du gaz et de l'eau. Je dois les mettre à mon nom quand il n'y a pas de locataires. "

3. Assurance

Les locateurs doivent souscrire une assurance propriétaire, qui protège leur propriété physique contre les accidents et les pertes soudaines causées par des incendies ou des intempéries.

Ils doivent également avoir une assurance responsabilité, qui protège leurs actifs financiers dans le cas d'une réclamation en responsabilité, comme quelqu'un qui les poursuit après avoir glissé et tomber sur un trottoir glacé.

4. Entretien et réparations

Que ce soit l'argent et le temps consacré à réparer les choses ou à embaucher des entrepreneurs, l'entretien et les réparations se classent en haut de la liste des dépenses d'un locateur.

«La plupart des propriétaires peuvent compter sur 5 à 20% des loyers perçus pour couvrir les coûts d'entretien», explique M. Ferguson.

Kaycee Wegener de Rentec Direct les divise en deux types de coûts:

1. coûts fixes vous pouvez estimer à l'avance, y compris l'entretien de routine comme le nettoyage, l'enlèvement des déchets et la lutte antiparasitaire, et l'entretien saisonnier comme la tonte de la pelouse, le déneigement et le nettoyage des gouttières

2. coûts variables vous pouvez essayer de budgétiser mais qui peut encore vous prendre par surprise, y compris la réparation et le remplacement de l'appareil, les dommages matériels dus à l'imprudence ou à l'usure normale, et les urgences.

«Beaucoup de locataires n'ont pas la bonne idée du coût d'entretien d'une propriété, simplement parce qu'ils n'ont pas encore été propriétaires», a déclaré Deb Tomaro, courtier associé chez RE / MAX Acclaimed Properties.

"Cet arbre coûte 1 200 $ à enlever. Ce toit est de 8 000 $. Ce réfrigérateur est de 800 $. Un bon propriétaire a des réserves de sorte que lorsque des situations d'urgence surviennent, ils peuvent les traiter rapidement et minimiser les inconvénients de leur locataire. Les propriétaires qui ne font que gratter chaque mois n'ont peut-être pas l'occasion de constituer des réserves. "

Et même si un propriétaire a une réserve construite, une mauvaise année peut encore les frapper durement.

Nick Bowman, propriétaire du Colorado depuis 15 ans, raconte plein de surprises désagréables comme «un remplacement soudain de la canalisation d'égout pour 6 000 $» et «un locataire qui coule juste avant Noël et laisse la chaleur s'éteindre pour que les tuyaux puissent geler . Ce sont les sortes de cauchemars qui peuvent vraiment épuiser votre compte de réserve. "

5. Tout garder jusqu'au code

Les propriétaires sont tenus de s'assurer que leurs propriétés sont sécuritaires pour l'habitation, et cela ne vient pas à un prix avantageux. Ces «dépenses liées à la réglementation», comme Davis les appelait, comprennent des choses comme un permis de location, des inspections obligatoires et des frais d'inscription annuels.

"À Baltimore, où j'ai la plupart de mes propriétés", a déclaré Davis, "je dois m'inscrire et payer des frais annuels avec l'Etat du Maryland et la ville de Baltimore. Je dois avoir une inspection de peinture au plomb entre chaque location. J'aimerais pouvoir vendre certaines de mes unités locatives, mais personne d'autre ne les veut pour ce que j'ai en elles; J'ai été forcé de surdévelopper les propriétés pour se conformer à la réglementation locale. "

James Richards, un courtier de Hot Market Realty à Minneapolis, Minnesota, ressent la douleur de Davis:

J'ai été cité par la ville pour pas assez de brins d'herbe par pouce carré. (Oui, ils ont en fait un inspecteur qui cherche de telles absurdités.) Toute maison qui a été construite avant 1978 doit passer un test de plomb quand un nouveau locataire emménage, même si elle a passé une telle inspection avant.Les coûts des tests varient de 300 $ à 500 $, sans parler des coûts associés à la réussite de la première fois, et généralement de 3 000 $ à 5 000 $ ou plus si la propriété a besoin de toutes nouvelles fenêtres.

Richards souligne également que «des amendes [sont] imposées au propriétaire lorsqu'un locataire commet un crime: encombrer le quartier, utiliser trop de services gouvernementaux, jeter les ordures dans le conteneur de recyclage, permettre l'expiration des onglets de la plaque d'immatriculation, ne pas couper le L'amende du propriétaire est généralement plus élevée que celle du contrevenant.

6. Taxes et frais

En plus de payer des impôts fonciers, les propriétaires doivent également payer de l'impôt sur les revenus de location qu'ils reçoivent.

Bien qu'ils reçoivent des déductions fiscales, obtenir ces déductions peut souvent être un coût en soi (voir l'article suivant).

7. Tenue de livres et comptabilité

"Les propriétés locatives sont livrées avec des problèmes de comptabilité et de comptabilité", a déclaré M. Davis, "ce qui coûte du temps et de l'argent. Je paie environ 4 000 $ par an à un comptable et à un comptable, et je consacre moi-même 30 à 40 heures par année à ma déclaration de revenus.

8. Honoraires de gestionnaire de propriété

Le temps a aussi de la valeur, de sorte que de nombreux propriétaires trouvent plus efficace d'embaucher un gestionnaire immobilier pour gérer les affaires courantes de leurs divers logements locatifs.

Ces frais peuvent généralement aller de 8 à 12% de la valeur locative mensuelle, selon All Property Management.

9. Chiffre d'affaires locatif et postes vacants

Lorsque les locataires partent, cela entraîne une toute nouvelle série de coûts.

"Les postes vacants sont une dépense énorme pour les propriétaires", a déclaré Davis, "en particulier dans les marchés pas si chauds. Non seulement les propriétaires doivent couvrir l'hypothèque tout en ne recevant aucun revenu de location; ils ont également généralement besoin de repeindre l'ensemble de l'unité et de remplacer tous les tapis. Les locataires ont peu d'incitation à traiter délicatement le revêtement de sol ou les murs, car il est difficile pour les propriétaires de retenir l'argent du dépôt de garantie pour couvrir ces dépenses.

"La plupart des propriétaires vont représenter 5 à 15% du loyer des logements vacants", a déclaré Ferguson.

10. Marketing

Et quand il s'agit de trouver quelqu'un pour combler ces postes vacants, les propriétaires encourent des coûts comme les frais de rapport de crédit, les services de photographe professionnel pour les annonces et plus encore.

"Je fais toute ma publicité et ma sélection de locataires", explique Panko. "L'ensemble du processus de publicité et de sélection peut être sous-traité à un agent immobilier; Cependant, ils facturent des frais égaux à un mois de loyer chaque fois qu'ils trouvent et placent un locataire. "

11. Frais juridiques

"J'espère que les propriétaires et les locataires ont des relations saines et respectueuses," dit Panko, "mais si des problèmes surviennent, vous devrez peut-être engager des avocats pour vous consulter sur vos droits et recours en vertu de votre contrat de location. Dans le pire des cas, vous devrez peut-être expulser le locataire. C'est un processus long et coûteux "

Richards peut en témoigner. "Pour déposer une expulsion coûte 340 $ seulement pour les frais de dossier, et vous devez conserver un avocat au prix de 400 $ à 500 $ par expulsion", at-il dit.

"De nombreuses expulsions aboutissent à ce que le locataire obtienne un avocat gratuit d'une agence gouvernementale pour lutter contre l'expulsion. Lorsque cela se produit, cela prend plus de temps (perte de loyer) et coûte plus cher en frais d'avocat en raison du fait qu'une audience doit généralement avoir lieu. J'ai dépensé jusqu'à 1 500 $ pour expulser un locataire. "

Pour aggraver les choses, il a dit: «Je ne peux pas faire des vérifications d'antécédents efficaces comme les avocats libres mentionnés ci-dessus généralement effacer le dossier du locataire, donc même une vérification des antécédents ne révélera pas les problèmes qui nous attendent."

Davis est dans le même bateau: "Dans un mois donné, j'ai plusieurs locataires qui négligent de payer leur loyer. Je dois alors passer par le processus de signification des avis juridiques, déposer des requêtes juridiques devant les tribunaux, payer les frais de justice, attendre plusieurs mois avant la date d'audience - tout en payant l'hypothèque sur la propriété et ne pas recevoir un centime des locataires "

Tout casser vers le bas

Alors, à quoi tout cela ressemble-t-il mois après mois?

Ferguson a fourni cet exemple de ce que les dépenses typiques pourraient ressembler à une unité dans une banlieue du Colorado qui loue pour 1500 $ par mois:

Paiement hypothécaire: 750 $ par mois

Taxes: de 100 $ à 500 $ par mois

Assurance: 50 $ à 150 $ par mois

Frais HOA: jusqu'à 500 $ par mois (applicable seulement à ses condos, qui font partie d'une association de propriétaires)

Entretien: 75 $ à 300 $ par mois

Postes vacants: 75 $ à 225 $ par mois

"Lorsque vous ajoutez tous ces coûts dans l'équation", résume M. Ferguson, "les dépenses mensuelles s'élèvent à 1 050 $ - 2 425 $ par mois pour 1 500 $ par mois en loyer".

Richards a donné cette répartition de l'une de ses propriétés à Minneapolis:

Impôts fonciers: 300 $ par mois

Permis de location: 100 $ par mois

Certification du four: 25 $ par mois

Assurance: 100 $ par mois

Amendes / respect de l'inspection / budget municipal: 200 $ par mois

«Sur cette propriété, je perçois 1 250 $ / mois», dit-il. "Moins les dépenses ci-dessus, cela me laisse avec 525 $ pour payer l'hypothèque, l'entretien, les chiffres d'affaires, etc. Pendant ce temps, le gouvernement gagne 400 $ par mois et augmente beaucoup de mes autres coûts."

Alors que Richards souhaite qu'il pourrait facturer moins pour certaines de ses locations, ses mains sont souvent liées par des dépenses qui sont hors de son contrôle. "La pensée qu'un propriétaire est" riche "donc va manger tous ces coûts est absurde", a-t-il dit franchement.

"Il ou elle est en affaires pour gagner de l'argent. Toutes les dépenses encourues seront transmises au locataire sous la forme d'un loyer plus élevé. Puisque nous sommes tous dans le même bateau, je ne vais pas me priver du marché. Je préfère de loin facturer moins pour un bon locataire et donc baisserais volontiers mon loyer si les coûts ci-dessus ne faisaient pas partie de l'équation. "

Votre tour: Les locataires, est-ce que cela vous donne l'impression que votre paiement de location est différent? Locateurs, y a-t-il d'autres dépenses que vous ajouteriez à cette liste? Si vous avez envisagé de devenir propriétaire, ces chiffres vous incitent-ils à reconsidérer?

Kelly Gurnett est une blogueuse pigiste, rédactrice et éditrice qui dirige le blog Cordelia Calls It Quits, où elle documente ses tentatives pour débarrasser sa vie des choses qui n'ont pas d'importance et se concentrer davantage sur les choses qui font. Suivez-la sur Twitter @CordeliaCallsIt.