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Vous n'avez pas assez d'argent pour retourner une maison? Essayez de renverser la terre avec seulement 1 000 $

Vous n'avez pas assez d'argent pour retourner une maison? Essayez de renverser la terre avec seulement 1 000 $

Vous êtes probablement familier avec l'idée de renverser une maison: acheter, réparer et vendre une maison pour un bénéfice dans un délai relativement court. Mais saviez-vous que vous pouvez faire quelque chose de similaire avec des terrains vacants et des superficies? En réalité, dans certaines parties du paysvous pouvez commencer à renverser la terre avec aussi peu que 1 000 $.

La stratégie que je vais expliquer est celle que j'ai utilisée plusieurs fois au cours des années. Voici comment j'ai fait de l'argent en retournant des terrains, et pourquoi la stratégie fonctionne - et comment trouver les opportunités près de chez vous.

Mon premier bénéfice immobilier

J'avais 20 ans et vivais au Michigan lorsque j'ai vu une parcelle de terrain de 2,5 acres à vendre pour 4 500 $. C'était sur une route de terre tranquille à un mile de l'autoroute. J'ai offert 3 500 $ - la plupart des économies réalisées grâce à mon salaire minimum - et l'agent immobilier qui en était le propriétaire a accepté. (Leçon: ça ne peut pas faire de mal de faire une offre basse). Les coûts de clôture atteignaient environ 100 $ (ils étaient moins élevés à l'époque), alors j'ai investi 3 600 $ au total.

J'ai nettoyé la propriété et tracé une allée possible en posant des arbres morts. En partant d'une borne d'arpentage dans le coin, j'ai mis des bâtons le long des limites et peint les sommets en blanc, en restant plusieurs pieds à l'intérieur des limites de propriété pour être en sécurité, puisque je ne suis pas arpenteur.

La terre se vend plus facilement quand les gens peuvent voir ce qu'ils obtiennent et imaginer ce qui peut être fait avec. Marquage grossier des lignes de propriété (dites aux acheteurs que c'est une supposition, pas un sondage), nettoyez la propriété et insinuez où une allée pourrait aller accomplir cela. J'ai passé environ quatre heures à préparer la propriété à vendre.

La pancarte peinte à la main que j'ai clouée à un arbre disait: «À vendre: 2,5 acres pour 4 750 $: 250 $ de moins et 100 $ par mois.» Deux semaines plus tard, j'ai vendu la propriété dans un restaurant. L'acheteur a payé le plein prix.

L'acheteur a également payé 11% d'intérêt sur les paiements mensuels. Au moment où le solde a été payé intégralement quelques années plus tard, mon investissement de 3 600 $ m'avait fait réaliser plus de 2 100 $ de gains en capital et d'intérêts, même après les coûts de transaction mineurs. Ce n'était pas la dernière affaire que j'ai faite.

Pourquoi cette stratégie immobilière fonctionne

Il aide à nettoyer votre propriété, ce que la plupart des vendeurs ne font pas. Cela aide également à préciser où se trouvent les limites de propriété, une autre chose que la plupart des vendeurs ne font pas. Mais l'étape la plus cruciale si vous voulez vendre plus que vous avez payé est de offrir un financement facile.

Dans ma première affaire, les acheteurs ont dit que la propriété était trop chère et le taux d'intérêt trop élevé. Ensuite, ils ont conclu l'affaire de toute façon, au prix fort. Pourquoi? Ils aimaient le colis et pouvaient payer l'acompte de 250 $ et les paiements mensuels de 100 $. En d'autres termes, ils n'avaient probablement pas beaucoup d'autres options. Maintenant, la terre peut valoir 20 000 $, alors j'imagine qu'ils sont contents de leur investissement.

Que ce soit les voitures, les meubles ou l'immobilier, la plupart des acheteurs paieront un prix plus élevé s'il leur est facile d'acheter. Alors, voici le plan entier en une ligne:

Acheter pas cher pour l'argent et vendre au-dessus de la valeur marchande pour une mise de fonds faible et de petits paiements avec des intérêts élevés.

Trouver l'immobilier bon marché pour retourner

Le Penny Hoarder a déjà rapporté sur la façon d'acheter des terres pour 100 $ ou moins en faisant une offre sur les enchères eBay. Il y a aussi beaucoup d'endroits que vous pouvez rechercher en ligne pour la superficie bon marché et les terrains de construction. En voici trois à considérer:

Realtor.com

Ce site est orienté vers les acheteurs de maisons, et vous ne pouvez rechercher qu'une seule ville à la fois. Mais si vous définissez les critères de recherche pour "0" chambres et salles de bains, et cliquez sur "Prix: faible à élevé" dans le champ "Trier", les lots et les terrains seront généralement en tête de la liste des résultats.

Ici, à North Port, en Floride, Realtor.com montre des lots à partir de 2200 $, et il y a plus de 130 listes pour moins de 5000 $.

Land Watch

Pour voir les propriétés à bas prix dans tout le pays, entrez un maximum de 5000 $, puis cliquez sur "États-Unis" sous "Affiner par pays" (la plupart des listes sont de toute façon aux États-Unis). Triez les résultats pour énumérer les moins chers en premier.

Les filtres ne fonctionnent pas parfaitement, donc vous verrez quelques propriétés locatives, ou une propriété d'enchères apparaîtra dans le "prix fixe" résultats, mais vous pouvez toujours trouver des listes commençant à moins de 1000 $ ici.

Terre et ferme

Vous devez choisir un état à rechercher, donc pour tester le site, j'ai choisi le Colorado avec un prix maximum de 5000 $. Un des résultats sur la première page était de 5 acres pour 1 800 $.

Bien sûr, il est plus facile d'investir près de la maison, alors commencez à regarder autour de la ville. Puisque de nombreux vendeurs n'auront pas leurs propriétés répertoriées par un agent ou en ligne, faites le tour et surveillez les signes. Et vérifiez les sites de publicité gratuits comme Craigslist.

Une fois que vous trouvez une propriété que vous aimez, trouvez les prix de vente pour des propriétés similaires en recherchant "propriétés récemment vendues" plus le nom de votre ville. Offre moins que ce que vous pensez que la terre vaut, en précisant au vendeur que vous payez en espèces et peut fermer à tout moment.

Vendre avec financement

Plus encore que lorsque vous renversez des maisons, vous devez être prêt à détenir des terres pendant un certain temps, car vous ne savez jamais combien de temps il faudra pour trouver le bon acheteur. Heureusement, les taxes foncières (votre seule dépense) sont minimes sur les terres brutes.

Pour vendre plus rapidement, commencez les préparatifs avant même de conclure l'achat. Faire un "à vendre" signe, préparer des annonces pour Craigslist et obtenir les formulaires nécessaires à la vente.

Vous pouvez vendre en utilisant un «contrat de terrain» (comme je l'ai fait), qui est aussi appelé un «contrat de vente» dans certaines régions. Recherchez des formulaires de contrat de terrain gratuits en ligne. Vous conservez le titre de propriété jusqu'à ce que le paiement final soit effectué, à quel moment vous signez un acte pour l'acheteur.

Vous pouvez également vendre avec transfert de titre et mettre une hypothèque sur la propriété. Si vous n'êtes pas sûr de ce qui est le mieux où vous vivez, parlez-en à un avocat (dans certains endroits, le processus de saisie est plus rapide pour l'un ou l'autre type de contrat).

C'est à vous et à l'acheteur de négocier un acompte, le montant du paiement mensuel et le taux d'intérêt. Rappelez-vous juste que pour obtenir le meilleur prix, vous devez le rendre facile pour l'acheteur.

Il est possible qu'un acheteur arrête d'effectuer des paiements, auquel cas vous devrez saisir le contrat pour récupérer votre propriété. Mais contrairement à une maison qui pourrait être saccagée quand vous la récupérez, il y a moins de problèmes avec la terre, donc il n'est pas aussi risqué de vendre avec un petit acompte.

Faites les maths avant d'acheter

Avant même de faire une offre, calculer combien il vous en coûtera pour acheter une propriété avec frais de clôture, et ont un chiffre de vente à l'esprit. Tenez également compte des frais de vente. Vous devriez viser à faire un rendement total décent après toutes dépenses.

Par exemple, supposons que vous voyez beaucoup de publicité pour 5 000 $. Vous estimez que les coûts d'achat et de vente seront d'environ 500 $ (sans commission d'agent si vous vendez vous-même). Votre prix de vente estimé est 6 700 $ et vous voulez faire au moins 1 500 $ plus les intérêts après les dépenses, de sorte que vous offrez 4 500 $ en espèces et le vendeur accepte.

Supposons maintenant que vous le vendiez pour 6 700 $ avec une baisse de 300 $ et des paiements de 282 $ par mois à un taux d'intérêt annuel de 7%. L'acheteur paie le solde de 6 400 $ en trois ans. Après les dépenses, vous aurez réalisé un gain en capital de 1 700 $ plus 740 $ d'intérêt, pour un rendement total de 2 440 $. Si vous n'investissez que quelques dizaines d'heures, cela pourrait être une bonne affaire.

Sur un terrain vraiment bon marché, vous devez essayer de doubler le prix d'achat lorsque vous vendez. Même si vous achetez un terrain pour 1 000 $ ou moins, vous aurez au moins ces dépenses:

  • Fermeture de l'achat
  • Enregistrement de l'acte
  • Impôts fonciers jusqu'à ce que vous vendiez
  • Fermeture de la vente
  • Enregistrement du contrat
  • Préparer l'acte lorsque votre acheteur paie intégralement

Ils pourraient facilement ajouter jusqu'à 400 $ (ou plus), donc même si vous vendez pour 2 000 $ - le double de ce que vous avez payé - et que vous faites 200 $ d'intérêt, vous obtiendrez toujours un rendement total de seulement 800 $. Vous ne voulez probablement pas déranger beaucoup moins que ça.

Lisez à propos de la façon de rédiger un contrat d'achat et de conclure un contrat foncier en ligne. En général, j'ai pris des formulaires de transactions précédentes et j'ai changé tous les détails pour économiser de l'argent et avoir toujours la paperasse appropriée. Si vous préparez les papiers et puis Avoir un avocat examiner tout et conclure l'affaire pour vous, vous et l'acheteur sont protégés, mais sans les frais supplémentaires de préparation de documents professionnels. Demandez à un avocat si l'assurance de titres est nécessaire et normale, ou si une simple recherche de titre est suffisante là où vous êtes.

Votre tour: Pensez-vous essayer de retourner la terre pour un profit si vous pouvez commencer avec quelques milliers de dollars ou moins?

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