Acheter une maison? 10 façons intelligentes d'économiser de l'argent sur votre prêt hypothécaire

Quelle est votre plus grosse dépense? Si vous êtes comme la plupart des gens, c'est mettre un toit sur votre tête. Et ça devient plus cher.

En fait, le coût du logement augmente plus vite que les revenus de la classe moyenne, selon un rapport de la Conférence nationale du logement. Les locataires peuvent avoir le pire; Le Wall Street Journal rapporte que le loyer a augmenté pendant 23 trimestres consécutifs.

En achetant une maison, vous avez plus de contrôle sur la hausse des coûts de logement. Vous n'aurez pas à vous inquiéter d'un locateur qui augmentera le loyer, et un prêt hypothécaire à taux fixe garantit le même paiement de prêt de principe et d'intérêt pour les 30 prochaines années.

Oui, emprunter pour une maison est cher. Heureusement, avec quelques stratégies intelligentes, vous pouvez réduisez vos versements hypothécaires mensuels et réduisez le coût global du paiement de votre maison. Voici quelques options:

1. Modifier votre prêt

Si vous êtes en retard sur les paiements ou traverser des moments difficiles, vous pourriez être admissible à une modification de prêt à travers divers programmes.

Selon le programme, vous pourriez être admissible à un taux d'intérêt réduit, la remise d'une partie du capital, ou une période de prêt prolongée et un paiement mensuel inférieur. Consultez les différents programmes sur MakingHomeAffordable.gov ou contactez votre agent de crédit hypothécaire.

2. Couper le PMI

Si vous empruntez plus de 80% de la valeur de votre maison, vous devez normalement payer pour l'assurance hypothécaire privée (PMI) pour protéger le prêteur. PMI coûte généralement entre 0,5% et 1% du montant du prêt. Alors Si le solde de votre prêt est d'environ 140 000 $, vous pourriez payer jusqu'à 1 400 $ pour un PMI juste cette année.

Un acompte de 20% est le moyen le plus évident d'éviter de payer pour PMI. Si cela est difficile avec les maisons que vous envisagez, Realtor.com suggère simplement de magasiner pour les maisons à bas prix pour lesquels vous pouvez faire un acompte de 20%. Multipliez l'acompte que vous avez par cinq pour arriver au prix le plus élevé que vous pouvez payer en évitant PMI.

Credit.com dit que certains prêteurs offrent encore des programmes 80/10/10. Cette structure vous permet d'emprunter seulement 80% sur l'hypothèque principale, de sorte que vous n'avez pas à payer pour PMI, puis emprunter un autre 10% comme un deuxième prêt hypothécaire - parfois auprès du même prêteur. Vous avez généralement besoin d'un pointage de crédit de 700 ou plus pour être admissible.

Si vous avez déjà acheté votre maison, vous pouvez accélérer ces paiements pour obtenir un solde inférieur à 80%, puis demander que les paiements PMI soient supprimés. Les prêteurs ne sont pas toujours d'accord pour abandonner l'exigence d'assurance, selon BankRate.com, mais à ce stade, vous pouvez également refinancer pour se débarrasser de l'indice PMI.

La loi dit un prêteur a abandonner le PMI au moment où vous prévoyez atteindre un solde de 78% de la valeur de la maison au moment de l'achat, tant que vous faites les paiements à temps. Si vous êtes à ce stade, vérifiez que le PMI a été supprimé.

3. Acheter une maison moins chère

L'achat d'une maison moins chère ouvre non seulement la possibilité d'un acompte de 20%, ce qui élimine le coût de PMI, mais réduit également de nombreux autres coûts.

Les paiements (et les frais d'intérêt) seront moins élevés sur un prêt plus petit. En plus des coûts d'emprunt directs inférieurs, vous économiserez de l'argent sur les taxes foncières et l'assurance. Si c'est une maison plus petite (pas seulement moins cher), vous pouvez également économiser sur l'entretien et les services publics.

4. Réduire la taille

Si vous possédez déjà une maison mais que vous voulez réduire les coûts, envisagez de réduire votre maison. Vous pouvez réduire vos paiements, éliminer l'assurance hypothécaire et probablement réduire d'autres dépenses.

La vente de votre maison et l'achat d'une maison moins chère fonctionnent particulièrement bien si vous avez des capitaux propres substantiels, puisque vous pouvez mettre beaucoup de cela vers la nouvelle maison pour maintenir le montant du prêt (et les paiements) plus bas.

5. Refinancer votre hypothèque

Avant de refinancer, vous devez être clair sur votre objectif. Est-ce juste des paiements inférieurs dont vous avez besoin, ou voulez-vous réduire vos coûts à long terme? Ou cherchez-vous à faire les deux?

Par exemple, s'il vous reste 13 ans sur un prêt de 140 000 $ d'une durée de 15 ans à un taux d'intérêt de 4,5%, vous devez environ 126 000 $ et avoir des paiements de 1 071 $. Un calculateur de prêt montre qu'un nouveau prêt de 30 ans pour ce montant à 6% réduit ce paiement à 839 $, ou 232 $ de moins par mois.

L'inconvénient: vous paierez 302 173 $ au cours de ces années, contre 167 076 $ si vous restez avec l'ancien prêt et le remboursement plus rapide. C'est 135 097 $ supplémentaire pour la commodité de réduire vos paiements maintenant. Alors voulez-vous payer moins au fil des ans ou juste avoir des paiements plus bas en ce moment?

Vous devez également faire attention aux coûts d'emprunt. Selon un récent sondage, les surprises sont l'une des principales plaintes des emprunteurs. Mis à part les coûts d'emprunt, vous devrez peut-être payer pour une évaluation, les frais d'enregistrement et les taxes dans certains États. Posez beaucoup de questions pour déterminer aussi précisément que possible le coût total du refinancement.

Une fois que vous avez calculé votre coût de refinancement, vous pouvez déterminer votre seuil de rentabilité en utilisant un calculateur de refinancement. Par exemple, avec un solde courant de 140 000 $ sur un prêt de 30 ans contracté en 2009 à 5%, le refinancement à 4% avec des coûts d'emprunt de 2 500 $ vous laisse un seuil de rentabilité de 31 mois. C'est alors que vos économies en intérêts payés auront couvert les coûts de refinancement.

Si vous déménagez (et vendez) avant votre seuil de rentabilité, vous aurez perdu de l'argent en refinançant. D'un autre côté, dans cet exemple, si vous restez 30 ans de plus, vous économiserez 17 562 $ au total, ce qui n'est pas mauvais pour quelques heures de paperasse.

Curieux de refinancer? Cliquez ici pour voir un tableau avec les meilleurs taux de refinancement dans votre région.

6. Réduire les taxes foncières

Bien que les taxes foncières ne font pas techniquement partie du prêt, les paiements comprennent souvent de l'argent qui est mis en séquestre pour couvrir les factures d'impôts fonciers et d'assurance.

Si vous pensez que votre maison vaut moins que ce que dit l'évaluateur, demandez un avis. Vous devrez peut-être essayer quelques astuces pour modifier l'évaluation et réduire vos impôts fonciers, mais si vous réussissez, votre prêteur devrait ajuster votre paiement pour refléter la facture annuelle moins élevée.

7. Acheter une assurance moins cher

Si votre paiement hypothécaire comprend un montant d'entiercement pour l'assurance habitation, vous pouvez l'obtenir réduit en trouvant une politique moins coûteuse. Bien sûr, même s'il n'est pas intégré au paiement de votre maison, vous pouvez économiser de l'argent en trouvant de meilleurs taux d'assurance.

Les prêteurs ont des exigences minimales pour l'assurance habitation, de sorte que la politique que vous achetez doit répondre à leurs critères.

8. Effectuez des paiements ponctuels supplémentaires

Si vous obtenez un gros remboursement d'impôt ou un don ou un petit héritage, vous pouvez en mettre une partie sur votre prêt hypothécaire.

Si vous payez 1 000 $ de plus, le solde de votre prêt sera inférieur de 1 000 $ à ce qu'il aurait été pour tous les mois restants. Par exemple, si le taux d'intérêt sur votre prêt est de 5%, vous économiserez 50 $ d'intérêts chaque année jusqu'à ce que vous effectuiez le paiement final. Cela ajoute!

9. Effectuez des paiements supplémentaires réguliers

Si vous pouvez vous permettre d'ajouter plus à vos paiements mensuels, c'est l'un des moyens les plus sûrs de réduire vos frais d'intérêt au fil des ans. Une calculatrice de paiement de prêt peut vous montrer combien vous économiserez avec des paiements supplémentaires réguliers.

Par exemple, si vous avez 30 ans pour payer 140 000 $ à 5%, et que vous ajoutez 356 $ par mois à votre paiement régulier de 751 $, vous rembourserez ce prêt en deux fois et économiserez 80 000 $ en intérêts.

Bien sûr, vous pourriez également économiser sur les intérêts en obtenant un prêt de 15 ans pour commencer. Mais en payant plus sur une hypothèque de 30 ans, vous obtenez le même effet, et vous pouvez cesser de payer le montant supplémentaire si vous rencontrez des difficultés financières.

10. Utilisez les offres de carte de crédit

Avez-vous déjà des offres de cartes de crédit à intérêt de 0%? Si oui, vous pouvez les utiliser pour réduire l'intérêt de prêt hypothécaire que vous payez. Par exemple, supposons que vous payez 400 $ de plus sur votre prêt hypothécaire de 5% et que vous puissiez obtenir une carte avec 0% d'intérêt pour la première année et 2% pour les chèques de dépannage (souvent 3% ou même 4%) . Voici ce que vous pouvez faire:

• Étape 1: Écrivez un chèque à votre agent de crédit hypothécaire pour 5 000 $ (c'est à peu près ce que ces paiements de 400 $ totalisent en un an) et payez les frais de 100 $.

• Étape 2: Mettez les 400 $ qui se dirigeaient vers le prêt dans un compte d'épargne chaque mois et payez le minimum sur la carte de crédit de celui-ci.

• Étape 3: Dans un an (lorsque le taux promotionnel se termine), utilisez le compte d'épargne pour rembourser le solde restant sur la carte, et mettez le reste vers le prêt hypothécaire.

En utilisant cette stratégie, vous gagnerez des intérêts dans le compte d'épargne (1% dans un bon compte, ou jusqu'à 3% dans un compte Kasasa). Plus important encore, vous réduirez le solde du prêt de 5 000 $ dès le départ au lieu de l'étaler sur l'année. Vous économiserez 250 $ de frais d'intérêt (5% de 5 000 $) et vous gagnerez de 25 $ à 50 $ du compte d'épargne.

Même après les frais de 100 $, vous aurez réduit votre coût total de 175 $ à 200 $, qui est plus que les 46 $ que vous auriez économisé sur l'intérêt en payant seulement les 400 $ supplémentaires par mois.

Cette forme d'arbitrage de carte de crédit est parfois appelée «stoozing», et est mieux fait que si vous êtes très discipliné et organisé. Les pénalités et les intérêts d'un paiement en retard sur la carte de crédit, ou d'oublier de rembourser en totalité après la fin de la période d'intérêt de 0%, effaceront rapidement tout avantage acquis.

Votre tour: Avez-vous utilisé l'une de ces stratégies pour réduire vos coûts hypothécaires?