Comment je fais plus de 250 000 $ par an dans l'investissement immobilier (et je n'ai que 29 ans)

Il y a quelques années, après avoir regardé presque chaque épisode de Retourner cette maison, J'étais déterminé que j'allais être un magnat de l'immobilier. Je me souviens d'avoir vanté ma fiancée à un ami, après avoir fait ma première offre sur un duplex, comment j'avais prévu d'acheter 10 autres propriétés locatives l'année suivante. En réfléchissant, j'étais un idiot.

J'ai trop payé pour ma première propriété et j'ai eu la chance de sortir de l'affaire sans perdre d'argent.

J'ai eu de la chance. J'ai rapidement appris que je n'avais aucune idée de la façon de vraiment faire de l'argent avec l'immobilier.

N'oubliant jamais mon erreur immobilière, j'ai été très impressionné lorsque j'ai rencontré mon pote Eric Moorman. Comme il est approprié que j'ai rencontré Eric quand il est venu à la porte de ma vieille maison quand nous essayions de le vendre "à vendre par le propriétaire".

Il était un investisseur immobilier et nous a fait une option d'achat de leasing dans le cas où notre maison ne se vendait pas au moment où notre maison de rêve était terminée. Après l'embauche d'un agent immobilier, notre maison s'est vendue assez rapidement, et nous n'avons pas eu besoin d'emmener Eric sur son offre.

Avance rapide jusqu'à nos jours, Eric m'avait appelé et voulait m'emmener déjeuner pour me renseigner sur mes services d'investissement. J'ai rapidement basculé le script sur lui quand j'ai appris à quel point il avait du succès avec les affaires immobilières.

Ce type a 29 ans et son activité immobilière a fait plus de 250 000 $ l'année dernière.

Maintenant, rappelez-vous ... nous ne vivons pas dans une grande région métropolitaine où il retourne des propriétés à un million de dollars. Notre plus grande ville (que la plupart des États-Unis appelleraient une «ville») a une population d'un peu plus de 25 000 habitants. C'est tout.

Comme vous pouvez le voir, c'est très impressionnant. Et il ne s'arrête pas. Il a l'intention de faire plus que ça cette année. <Allez Eric, vas-y!>

Je sais que beaucoup de gens sont intéressés à faire de l'argent dans l'immobilier, surtout si vous pouvez le faire sans argent. J'ai demandé à Eric de partager son histoire ainsi que des stratégies que tout le monde peut faire. C'est son premier post et il prévoit de partager plus à l'avenir.

Entrez Eric .......

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J'ai été un investisseur immobilier à temps plein au cours des trois dernières années. La raison pour laquelle j'ai commencé était un mélange de besoin désespéré (j'avais une maîtrise, je ne pouvais pas trouver un emploi et était BROKE), et la promesse de profits énormes, très rapidement avec peu ou pas de connaissance de l'entreprise et pas de démarrage . J'étais plus que qualifié pour répondre à ces exigences.

Je n'avais jamais suivi un seul cours sur l'immobilier, je n'avais aucune idée de comment réparer quoi que ce soit (encore moins mener un projet de réhabilitation compliqué) et surtout, je n'avais pas d'argent, je n'avais même pas ou je ne savais pas comment investir avec 1000 dollars! Le seul avantage que j'avais dans cette affaire était un père qui était un mentor incroyable. En grandissant, il était l'entrepreneur par excellence. Il était un C.P.A. par jour et a couru plusieurs entreprises à succès sur le côté. Je levais les yeux vers lui avec une crainte absolue, et le fais toujours.

À mon point le plus bas, mon père est venu me voir et m'a dit:

"Eric, voici un chèque."

Moi, étant un récent diplômé de maîtrise, j'ai pensé que c'était un cadeau, et était extrêmement excité. Les mots qui sortaient de sa bouche étaient probablement les plus effrayants, mais le plus important qu'il m'ait jamais dit. Il a dit,

"J'annule votre compte sur mon forfait de téléphonie cellulaire. Voici assez d'argent pour commencer votre propre plan, et le reste dépend de vous. "

Excusez-moi? Ce n'est pas un chèque pour aller à la plage pendant une semaine et se détendre avant de commencer ma recherche d'emploi? Cela ne suffit pas pour me trouver dans les prochains mois jusqu'à ce que je trouve ma «position de rêve à une carrière avec un salaire de départ d'au moins 100 K?

Cette vérification est fondamentalement un, "Je t'ai élevé assez longtemps, et maintenant tu es sur ton propre chèque?" C'était exactement ce que le chèque était, et j'ai été forcé de couler ou de nager. C'est la clé de mon histoire. Je n'avais pas de plan de secours. Je devais trouver quelque chose et le faire fonctionner, ou j'allais être exactement ce que j'avais toujours craint, ordinaire. En repensant à ces jours, ils étaient tout simplement terrifiants, mais ils ont fait de moi ce que je suis aujourd'hui, et je ne les changerais pour rien au monde.

Quelques jours après que mon père m'ait donné le chèque, il savait que j'avais peur et que je faisais tout ce que je pouvais pour trouver un emploi et vite. Il avait investi dans l'immobilier à côté pendant plusieurs années, et m'a dit qu'il pensait que je pourrais être bon dans ce domaine. Voyant que je n'avais pas de perspectives d'emploi, j'ai décidé d'écouter quelques-uns de ses CD et de lire quelques-uns de ses livres. La seule chose que je me souviens de tout ce que j'ai entendu et lu était la facilité avec laquelle les instructeurs ont fait de l'immobilier. Travaillez 10 heures par semaine et faites six chiffres par an! C'était la promesse qu'ils ont faite, et j'ai sauté la tête en premier.

Après avoir écouté les innombrables fois le CD et lu tout ce que je pouvais trouver, j'ai décidé qu'il était temps de l'essayer. Le premier obstacle que j'ai rencontré était le fait que je n'avais pas d'argent pour acheter une maison. Oubliez la partie où je n'avais aucune idée de comment conclure une affaire, négocier avec un vendeur ou comprendre ce que le monde à faire avec une maison si je l'ai acheté. Toutes ces questions étaient trop naïves pour que je puisse les envisager au début, mais ce que je comprenais très bien était un simple fait: je n'avais pas d'argent pour acheter quoi que ce soit, encore moins pour une maison.

Toutefois; tous les "gourous" ont promis que je n'avais pas besoin d'argent ou de crédit pour acheter des maisons, hélas, j'ai commencé ma carrière dans l'immobilier en investissant dans les options de location, les options et la vente en gros. Quand vous entendez que vous pouvez acheter des maisons sans argent, c'est vrai. Je l'ai fait plusieurs fois et fait beaucoup d'argent le faire. Regardons quelques-unes des façons dont cela fonctionne, avec certains des points positifs et négatifs à chacun. Ai-je mentionné les "gourous" a oublié de dire qu'il y a effectivement des négatifs dans l'investissement immobilier?

Avant de commencer, permettez-moi de dire que je vais seulement donner une explication extrêmement simple de ces idées. Je pourrais facilement écrire un livre sur chacun seul, mais voici les os à investir sans argent ni crédit. J'ai aussi une excellente lecture sur le meilleurs investissements à court terme là-bas, alors vérifiez ça aussi!

Bail avec option d'achat

Le premier est l'acquisition d'une propriété en utilisant un «bail avec une option d'achat». C'est là que vous louez une propriété d'un vendeur pour un montant d'argent chaque mois, avec le droit exclusif d'acheter la propriété dans un certain laps de temps. Il n'y a pas de clôture au début de cette transaction, simplement un contrat indiquant l'accord.

Maintenant que vous avez un contrat avec votre vendeur, vous trouvez un "acheteur locataire" pour emménager dans la propriété. Vous signez un bail avec une option d'achat avec eux, et par conséquent, vous avez une option de bail sandwich. Votre acheteur locataire vous donnera un dépôt non-remboursable pour leur droit exclusif d'option la propriété à un prix fixe pour une durée déterminée et vous payer un bail mensuel pendant qu'ils vivent dans la propriété.

En outre, je ne signe jamais rien et ne réalise aucune transaction immobilière sans que mon avocat ne passe en revue les documents. Ça vaut l'argent supplémentaire, croyez-moi. Nous parlerons plus de l'importance des avocats dans un autre poste.

Comme je l'ai dit, il y a beaucoup plus à faire pour mettre en place une transaction d'option de location, mais c'est essentiellement comme cela que cela fonctionne. Il y a plusieurs points positifs et négatifs à ce type de transaction. Prenons une minute pour en examiner quelques-uns. Tout d'abord, regardons les points positifs. Vous avez acquis une propriété sans argent, et fait de l'argent de votre acheteur locataire avec leur dépôt non-remboursable, ainsi que leur paiement mensuel (Vous devriez toujours faire de l'argent sur l'écart mensuel entre votre acheteur et le vendeur.

J'ai une règle d'au moins 200 $ de flux de trésorerie positif par mois par propriété. J'ai jusqu'à 600 $, mais en règle générale, j'aime avoir au moins 200 $ par maison chaque mois). En théorie, votre acheteur locataire ira à un moment donné à une banque et vous encaissera, et vous ferez beaucoup d'argent quand il / elle fait cela.

Voici la réalité, et quelque chose que vous n'entendrez pas à la majorité des séminaires Real Estate Investing, où l'individu parle tente de vous vendre son programme. Quatre-vingt-dix pour cent du temps, vos acheteurs de locataires sont des acheteurs de crédit B & C. Ils sont attirés par votre programme «Rent to Own», car aucune banque ne leur prête JAMAIS de l'argent. Dans cette économie et ce marché, ces acheteurs sont partout.

La réalité est, peu d'entre eux (seulement 10% dans mon expérience) nettoient réellement leur crédit et finissent par acheter la maison. En outre, vous aurez un nombre énorme que vous serez forcé d'expulser et déchirer la propriété. Je dis cela pour ne pas vous effrayer, mais pour vous préparer si c'est le véhicule immobilier que vous choisissez de poursuivre. Si tu fais ça, Assurez-vous que vous obtenez un énorme dépôt d'option pour couvrir le loyer perdu, les frais d'avocat et les dommages causés à la propriété.

Y a-t-il de l'argent à faire avec les options de location, oui. Si vous trouvez le bon locataire acheteur, peu importe s'il achète la maison, vous ferez de l'argent sur le dépôt d'option, et la propagation du loyer mensuel. Si vous n'êtes pas obligé d'expulser cette personne, et qu'il / elle ne déchire pas la maison quand ils partent, considérez-vous chanceux. Est-ce que l'investissement immobilier avec options de location est facile? En aucune façon. J'ai eu plus de maux de tête des options de location que tout autre type de transaction.

D'une part, vous avez un vendeur qui vous crie de vendre leur maison et d'obtenir le prêt de leur nom; Peu importe combien de temps vous devez le faire. D'autre part, vous avez un acheteur de crédit B / C qui est loin d'être motivé pour faire ce dont il a besoin pour financer la maison. Si vous vous engagez dans ce type de transaction, vous DEVEZ avoir une peau épaisse et être prêt à faire face à des poursuites judiciaires, des maux de tête et nulle part près du potentiel de profit que vous ont promis les «gourous». ce moment même. Je les fais encore, mais je suis très prudent et semi-réticent à poursuivre plus. La raison principale de ceci est qu'il ya plus d'argent à faire dans l'immobilier, et je vais vous montrer non seulement ce que c'est, mais comment le faire ... la bonne façon.

Option une propriété

Une deuxième façon de faire de l'argent dans l'immobilier d'investissement sans argent ou de crédit est de "Option" une propriété. Ce type de transaction est similaire à une option de location, mais très différente également. Considérez-le comme un cousin d'Option de Bail, qui est beaucoup plus chaud et plus amusant.

Voici la simple différence entre les deux. Avec une option de location, le vendeur a accepté de prendre un paiement mensuel pour un certain temps, avec un prix d'achat fixé à venir à un moment donné dans le futur. Je n'accepte pas moins de 5 ans pour ces transactions et j'essaie d'obtenir dix ans. Avec une "Option" pour acheter une propriété, le vendeur n'accepte pas les paiements mensuels. Ils vous ont simplement donné le droit exclusif d'acheter une propriété à un certain prix pendant une certaine période de temps.

Pourquoi un vendeur choisirait-il l'un sur l'autre?

Regardons quelques circonstances et les raisons qui peuvent persuader un vendeur de décider d'une manière ou d'une autre.

Avec une option, le vendeur peut continuer à vivre dans la maison. Dans le même temps, il / elle continuera à effectuer le paiement mensuel et s'occupera de tous les travaux d'entretien et de réparation. Le vendeur peut ne pas vouloir accepter les paiements mensuels, avec l'idée que quelqu'un d'autre vit dans leur maison. Alors qu'ils peuvent être motivés à vendre, la pensée de quelqu'un d'autre qui dîne et se promène nu où ils ont élevé leurs enfants peut être trop pour eux à gérer. De plus, ils n'ont peut-être pas le temps requis pour une option de location. Si un vendeur a dix mois de retard sur ses paiements alors que la forclusion frappe à la porte, et que vous (l'investisseur) ne veut pas effectuer ces paiements, mais qu'il reste encore une tonne de capitaux propres dans la maison, une option peut être votre seule choix, à court de payer en espèces.

Avec un détroit "Option" le vendeur n'a rien à perdre. Vous avez un certain temps pour acheter leur maison, ce que vous ne ferez que si et quand vous trouvez un acheteur à un prix plus élevé que vous avez une option pour. Dans ce type de transaction, votre public cible n'est pas l'acheteur de crédit B / C, mais plutôt l'individu avec de l'argent ou la capacité d'aller à une banque et d'obtenir un prêt.

Les points positifs de ceci, pour vous l'investisseur, sont les suivants: Vous ne faites pas affaire avec des acheteurs locataires, des réparations laissées par des acheteurs locataires, des vendeurs en colère, des expulsions, des poursuites, des paiements mensuels sans acheteur locataire. Les points négatifs sont que vous ne faites pas d'argent du tout, à moins que vous trouviez avec succès un acheteur qualifié dans le délai imparti dans votre option d'achat. Les avantages du vendeur, car ils ne paient aucune commission immobilière, et ils ont le privilège de vivre dans la maison pendant que vous essayez de le vendre.

Vente en gros

Une troisième façon de gagner de l'argent dans l'immobilier peut effectivement exiger de l'investisseur d'avoir de l'argent, même si elle n'est pas nécessaire. Cette technique est de loin la meilleure et la plus facile pour les nouveaux investisseurs inexpérimentés à faire de l'argent «rapide» dans l'immobilier. En fait, c'est de loin la meilleure et la plus facile pour les investisseurs chevronnés et chevronnés de faire de l'argent «rapide» dans l'immobilier.

La vente en gros est l'art, et j'utilise ce mot exprès, pour pouvoir évaluer avec précision la valeur potentielle d'une propriété et l'acheter si bas, vous pouvez la vendre rapidement pour de l'argent à un autre rehabber ou utilisateur final, sans jamais réparer une chose , indépendamment de la qualité de l'état de la propriété.

Maintenant, vous pouvez dire, je n'ai pas besoin d'argent pour cela. Je peux simplement Option la propriété pour un prix de gros, puis le vendre à un rehabber ou un utilisateur final. Vous avez tout à fait raison, mais il est rare qu'un propriétaire accepte un prix de gros. Vous ferez 100 offres en gros aux propriétaires avant que l'un soit accepté. Où vous aurez beaucoup plus de chance achète des saisies auprès des banques.

Bien que la majorité de vos offres initiales soient toujours rejetées par les banques, elles sont BEAUCOUP plus susceptibles d'accepter une offre de gros. Ils ne vous permettront JAMAIS d'option la propriété. Ils n'acceptent que l'argent comptant et exigeront même que vous ayez une preuve de fonds avant même de regarder votre offre. Si vous ne pouvez pas entendre plusieurs fois par jour et maintenir un fichier de suivi constant avec toutes les offres de gros faites, vous gagnerez plus d'argent dans l'immobilier que la plupart des "palmes maison" que vous voyez à la télévision.

L'argent peut être fait dans l'immobilier de plusieurs façons différentes. Je ne prétendrai jamais qu'une technique particulière n'est pas digne de votre temps. Ils travaillent tous, certains juste mieux que d'autres. Les investisseurs les plus intelligents et les meilleurs ne concentrent pas leur temps uniquement sur les locations ou les réadaptations. Ils ne balancent jamais un marteau ou ne travaillent pas eux-mêmes. Les meilleurs et les plus prospères investisseurs immobiliers sont ceux qui se concentrent sur les ingénieurs transactionnels et deviennent maîtres de la négociation, des relations avec les autres investisseurs et acceptent le fait que l'argent réel est fait en poussant le papier, pas marteler les ongles.

Au fur et à mesure que vous progressez dans votre carrière dans l'immobilier, vous voulez toujours un portefeuille constant de différents types de transactions qui se déroulent en même temps. Certains investisseurs se concentrent sur une stratégie particulière et font beaucoup d'argent. Cependant, je préférerais avoir la connaissance de prendre n'importe quel accord qui est venu mon chemin et le transformer en argent comptant.

J'ai constamment un flot continu de ventes en gros, d'options de location, de réadaptation, de construction neuve et de tout ce que je peux trouver. Comme indiqué précédemment; Toutes ces stratégies (et beaucoup d'autres que je n'ai pas mentionnées dans cet article) ont leur place et peuvent faire de l'argent. Cependant, pour le nouvel investisseur, prêt à faire des millions de dollars promis par les «gourous», se concentrer sur les offres d'options et de gros.

La vérité est, avoir de l'argent n'est pas nécessaire pour faire de l'argent dans l'investissement immobilier, mais cela facilite le processus. Comme vous avancez dans votre carrière, vous voudrez trouver un moyen d'acquérir de l'argent, que ce soit de prêteurs privés ou de banques. Les transactions sont plus propres et avec l'expérience de votre confiance pour gérer correctement une affaire et l'argent à risque va augmenter.

Mais pour l'instant, faites le maximum avec le moins de risque possible et gardez la foi qu'il y a un contrôle au bout du tunnel. Pour moi, le premier chèque que j'ai gagné était petit, mais cela m'a donné la confiance nécessaire pour continuer. C'était agréable de voir les plus gros chèques à suivre. Je vous le promets, ils n'étaient pas faciles à trouver, mais avec une bonne formation, un travail acharné et un peu de chance, vous pouvez facilement vous inscrire sur ces chèques. Laissez-moi vous montrer comment y arriver.