Aujourd'hui, je veux prendre une tangente et discuter de l'immobilier - en particulier les agents immobiliers. J'ai un bon ami de famille qui cherche à acheter leur première maison, et leur expérience n'a pas été facile. Cela ne veut pas dire que l'achat immobilier est toujours facile, mais traiter avec un agent immobilier devrait être facile. C'est ce qu'ils sont là pour!
Au-delà de la transaction de mon ami, j'ai commencé à penser à mes expériences dans l'immobilier, ainsi que les discussions que j'ai eues avec mes amis et ma famille. Sans aucun doute, l'immobilier a radicalement changé au cours des 20 dernières années - même au cours des cinq dernières années depuis la débâcle hypothécaire. Et toutes mes conversations semblaient indiquer une conclusion - que font vraiment les agents immobiliers?
Avant de sauter aux conclusions - je ne préconise pas que vous sautiez un agent. Ils apportent encore de la valeur aux acheteurs et aux vendeurs. Je vais parler de ce qu'ils sont censés faire, de ce à quoi ils ressemblent en pratique et de la valeur de leurs services.
Brisons-le.
Ce que les agents immobiliers sont censés faire
La première chose que nous devrions regarder est ce que les agents immobiliers sont censés faire.
Selon la National Association of Realtors, un agent acheteur devrait:
- Vous fournir des informations détaillant les conditions actuelles du marché
- Vous aider avec des informations financières, telles que combien de maison vous pouvez vous permettre
- Vous guider à travers le processus d'achat d'une maison, y compris le financement et les informations dont vous aurez besoin pour fournir
Selon la National Association of Realtors, un agent acheteur peut également:
- Vous aider à comprendre: les valeurs immobilières, les taxes, les coûts des services publics, les services et installations municipaux, et les ordonnances de zonage locales
- Recherchez des maisons pour vous en utilisant des outils comme MLS (Multiple Listing Service)
- Vous montrer les maisons les mieux adaptées à vos besoins
- Faciliter la négociation d'un achat de maison
Si vous vendez une maison, voici ce qu'un agent immobilier est censé faire pour vous:
- Fournir des informations à jour sur le marché pour déterminer un prix raisonnable
- Vous montrer les termes et conditions des propriétés concurrentes
- Élaborer un plan de marketing qui pourrait inclure des suggestions de réparation, des journées portes ouvertes, de la publicité, etc.
- Assurer la sécurité de votre maison lorsqu'elle est montrée à des inconnus
- Négociez le meilleur prix pour votre maison
- Surveiller le processus de vente, renégocier au besoin et résoudre les problèmes avant la clôture
Maintenant que nous avons une bonne base de référence, regardons ce qu'ils font vraiment.
Internet a éliminé les informations les plus confidentielles
Auparavant, les agents immobiliers avaient une arme secrète d'information: le MLS. Grâce à cet outil privé / payant, les agents immobiliers peuvent répertorier les propriétés, consulter les historiques de transactions et obtenir une analyse du marché. Si vous, en tant qu'acheteur ou vendeur, vouliez cette information, vous deviez la payer - en termes d'embauche d'un agent immobilier pour vous représenter pour obtenir les biens.
Cependant, aujourd'hui, il y a plus de 50 sites Web immobiliers qui affichent publiquement cette même information. Vous voulez des comparaisons de marché? Consultez la section récemment vendue de Zillow.com. Est-ce que c'est vraiment un comp? Il y a des photos pour vous aussi!
Au-delà de l'utilisation de ces sites Web grand public pour faire votre propre recherche, regardons comment le processus d'achat ressemble dans la réalité. Si vous voulez acheter une maison, vous communiquerez généralement avec un agent qui vous demandera tous les critères que vous recherchez dans une maison. Cet agent prendra alors cette information, et mis en place un dépistage automatique pour vous dans le MLS. Puis, chaque jour, vous recevrez un résumé de toutes les maisons qui sont sur le marché et qui correspondent à vos critères.
Bien que ce soit un outil pratique, la même information peut être trouvée publiquement. En fait, je considère cela comme un moyen d'éviter qu'un agent immobilier montre des maisons. En fait, j'entends rarement parler des agents immobiliers qui emmènent actuellement les clients chez eux - cela n'arrive que Chasseurs de maison. Au lieu de cela, ce qui se passe généralement, c'est que les clients font leurs propres recherches, puis ils disent simplement à leur agent immobilier quelles maisons ils aimeraient voir.
Vous voulez des informations fiscales? C'est en ligne. Voulez-vous des parcs locaux et des évaluations scolaires? C'est en ligne. Voulez-vous connaître la criminalité dans votre région? C'est en ligne. Que savoir comment sont les voisins? Inscrivez-vous à Neighborhood.com et obtenez un aperçu de vous-même.
Mais je devance moi-même. . . .
Avez-vous même besoin d'un agent immobilier pour voir une maison plus?
Au-delà de la MLS, de nombreuses propriétés sont maintenant sur le marché avec leurs propres sites Web qui ont des centaines de photos de la maison. Certains vont même jusqu'à mettre en place des visites virtuelles de propriétés afin que vous puissiez avoir un vrai sens des choses.
Cependant, la visualisation des propriétés en ligne ne remplacera jamais vérifier une propriété en personne, mais il existe des maisons ouvertes, ou vous pouvez simplement aller à la maison et jeter un coup d'œil dans les fenêtres!
La seule fois où vous avez vraiment besoin d'appeler un agent immobilier, c'est si vous voulez entrer dans la maison sans y entrer! Et à ce moment-là, vous avez probablement déjà présélectionné la propriété.
Donc, vous avez trouvé la maison - ils vous aident à négocier, non?
Dans mon propre passé, j'ai proposé des offres pour une douzaine de biens immobiliers différents, et je n'ai jamais vraiment senti qu'un agent immobilier négociait pour moi.
Les conversations vont typiquement comme ceci:
Moi: Je pense à faire une offre.
Agent: Combien voulez-vous offrir?
Moi: Que pensez-vous que je devrais offrir?
Agent: Bien, le vendeur l'a énuméré pour ceci, et les comps semblent que cela pourrait aller pour ceci.
Moi: Bien, qu'en pensez-vous?
Agent: Eh bien, offrez ce que vous êtes à l'aise.
Moi: Merci d'être si utile.
Voyez-vous mon point ici? J'ai assez regardé Million Dollar Listing montre sur Bravo pour comprendre que ça ne marche généralement pas comme ça. Je n'ai jamais eu un agent me dire qu'ils pensent qu'ils peuvent m'obtenir "cette bonne affaire", ou que "nous devrions aller à ce prix." J'ai constaté que les agents immobiliers sont simplement devenus des messagers - juste faire ce qu'ils sont racontés par leurs clients.
Mais ils aident avec le financement, non?
Nan. Chaque agent immobilier a un courtier en prêts hypothécaires avec qui il travaille. 90% des agents immobiliers n'ont aucune idée de ce dont ils parlent lorsqu'il s'agit d'hypothèques et d'options de financement. Ils vont simplement vous référer au courtier en hypothèques qu'ils connaissent.
Je ne sais pas à quoi ressemblent les accords, mais j'ai l'impression qu'il y a quelque chose. Par exemple, sur un marché que j'ai récemment examiné, l'agent des vendeurs m'a fait préqualifier avec leur courtier hypothécaire pour même envisager de présenter notre offre à leur client. Il s'est senti extrêmement sale - et le courtier hypothécaire sleezy nous a juste mis sur sa liste et nous a harcelés pendant des mois jusqu'à ce que nous ayons finalement enlevé le nombre enlevé.
Si vous ne savez pas combien de maison vous pouvez vous permettre, vous devez vous rendre sur des sites comme Bankrate.com, et utiliser leurs calculatrices gratuites. Si vous n'êtes toujours pas sûr, contactez votre banque préférée et voyez ce qu'ils disent que vous pouvez vous permettre. Ne prenez pas simplement le mot de votre agent immobilier pour cela.
De plus, il existe maintenant des prêteurs hypothécaires en ligne qui vous aideront sans jamais mettre les pieds dans un bureau quelque part!
Les agents immobiliers surveillent la transaction
Certains d'entre eux font. En fait, il y a une nouvelle tendance dans le jeu des transactions immobilières: les coordinateurs de transactions immobilières. Pour les deux dernières propriétés sur lesquelles j'ai travaillé, une fois l'offre signée par les deux parties (l'acheteur et le vendeur), les agents immobiliers disparaissent et vous commencez à traiter avec un coordinateur de transaction.
Ce qui est génial, c'est que le coordinateur de transaction est généralement la personne la plus intelligente avec laquelle vous traitez dans la transaction - ils sont organisés et efficaces, et savent exactement ce qui se passe avec tous les détails de la transaction et ce qui doit être fait.
Les chances sont, si vous appelez votre agent immobilier pour vérifier l'état de la transaction, vous ne recevrez un rappel jusqu'à ce que l'agent vérifie avec le coordinateur de transaction.
Shoot, le coordinateur de transaction dit essentiellement à l'agent immobilier quand il doit faire quelque chose à ce stade - ouvrir la maison à un inspecteur ou à un évaluateur, ou demander à l'acheteur ou au vendeur de signer un document. L'agent immobilier n'a généralement aucune idée des détails.
En parlant à mes parents, ils m'ont dit que c'était l'agent qui faisait tous les papiers et s'assurait que tout était complet du début à la fin - pas un tiers.
Alors regardons notre liste
Agents d'acheteur:
- Vous fournir des informations détaillant les conditions actuelles du marché - Zillow.com et Realtor.com
- Vous aider avec des informations financières, telles que combien de maison vous pouvez vous permettre - Bankrate.com
- Guidez-vous à travers le processus d'achat d'une maison, y compris obtenir du financement et quelles informations vous devrez fournir - coordinateur de transaction
Les agents acheteurs peuvent:
- Vous aider à comprendre: les valeurs immobilières, les taxes, les coûts des services publics, les services municipaux et les installations, et les ordonnances de zonage locales - Zillow.com
- Recherche des maisons pour vous en utilisant des outils comme MLS (Multiple Listing Service) - Realtor.com
- Vous montrer les maisons les mieux adaptées à vos besoins
- Faciliter la négociation d'un achat de maison
Agents de vendeur:
- Fournir des informations à jour sur le marché pour déterminer un prix raisonnable - Zillow.com et Realtor.com
- Vous montrer les termes et conditions des propriétés concurrentes - Realtor.com
- Élaborer un plan de marketing qui pourrait inclure des suggestions de réparation, des journées portes ouvertes, de la publicité, etc.
- Assurer la sécurité de votre maison lorsqu'elle est présentée à des inconnus - Cela n'arrive pas souvent
- Négociez le meilleur prix pour votre maison - Voir mon histoire ci-dessus
- Surveiller le processus de vente, renégocier au besoin et résoudre les problèmes avant la clôture - coordonnateur de la transaction
Alors qu'est-ce que les agents immobiliers font vraiment plus?
Eh bien, si vous regardez notre liste, il semble que les agents acheteurs vous montrent simplement les maisons et vous donnent les documents appropriés pour l'achat. Comme nous en avons discuté, ils ne montrent que les maisons que vous leur dites - il n'y a pas vraiment de travail de la part de l'agent immobilier pour faire cela.
Quant à l'obtention des documents appropriés, certaines personnes vendent encore leur maison. En fait, c'est une tendance qui gagne en popularité. Puisque la plupart des documents pour la vente d'une maison sont normalisés, vous pouvez acheter ou vendre une maison sans utiliser un agent immobilier.
En ce qui concerne la vente d'une maison, un agent immobilier est généralement un homme de marketing. C'est tout. Lors de la sélection d'un agent vendeur, assurez-vous que vous cherchez la meilleure personne de marketing que vous pouvez trouver - qui se soucie de savoir ce que vaut votre maison, vous devrez faire cette partie vous-même.
Ceci est toujours controversé aux agents immobiliers
Quelques fois par an, ce post surgit dans les cercles d'agents immobiliers et il frappe toujours un cordon.Certains agents sont satisfaits de ce poste (en minorité), car ils comprennent le client moderne, la façon dont les choses évoluent avec la technologie et réalisent qu'ils doivent intensifier leur jeu pour apporter de la valeur à la transaction.
Malheureusement, je reçois plus d'agents contrariés qui lisent ceci et pensent que je suis une personne terrible (ou stupide) pour l'écrire, ou j'ai clairement traité avec de «mauvais» agents. Peut-être que je l'ai fait - dans le grand schéma des États-Unis, j'ai traité et travaillé avec peut-être une douzaine d'agents différents dans ma vie (acheteur, vendeur, agent de l'autre partie, etc.).
Ce que je pense qu'il se résume vraiment à la justification de la valeur. Prenons la vente de ma maison - 1 000 000 $. L'agent a-t-il vraiment gagné 50 000 $ pour le travail qu'il a fait (ou 25 000 $ en raison de la scission avec l'agent des acheteurs)? Ont-ils fait plus de travail pour moi quand j'ai vendu mon condo de 200 000 $ et que j'ai gagné seulement 10 000 $?
Je ne prétends pas que les gens vendent leurs maisons eux-mêmes OU ne pas utiliser un agent d'achat. Je pense que si quelqu'un utilise un agent pour les deux côtés de la transaction, vous devez évaluer la valeur que vous recevez, et vous assurer que la rémunération reflète cela. Je réalise pleinement que l'agent a des frais impliqués, en particulier l'agent de vente. Il y a des photos, des drones (aujourd'hui), du temps, sans compter les frais généraux de licences, d'assurance, de fractionnement avec leur courtier, etc. Tout cela signifie que les agents doivent apporter de la valeur plus que jamais.
S'ils veulent gagner leur commission, ils doivent faire plus que d'ajouter leurs clients au MLS, leur envoyer des mises à jour automatiques, et aller à un spectacle. Ou s'ils vendent une propriété, ils doivent être commercialisés, et pas seulement entrer des données dans le système MLS.
Qu'est-ce que tu penses? Les agents immobiliers valent-ils une commission de 6%? Je n'ai jamais dépassé 5%, mais même cela me pousse. . . . Terminer la diatribe.
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