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Question de lecteur: Demander une hypothèque tout en utilisant le remboursement basé sur le revenu

Question de lecteur: Demander une hypothèque tout en utilisant le remboursement basé sur le revenu

Bienvenue à une autre question de lecteur! Cette question vient de John, qui tente d'obtenir une hypothèque tout en étant sur un plan de remboursement basé sur le revenu (IBR) pour sa dette de prêt étudiant. Voici l'histoire de John et la question:

J'ai environ 80 000 $ en prêts d'études et je suis actuellement inscrit au régime de remboursement fondé sur le revenu (régime de retraite à l'étranger).

La difficulté est que le plan n'autorise votre paiement que pour une année - vous devez continuellement soumettre des déclarations de revenus et le montant de votre paiement augmente proportionnellement à votre revenu. Eh bien, récemment, lorsque j'ai fait une demande de carte de crédit auprès de la coopérative de crédit locale dont je suis membre, j'ai eu de la difficulté à obtenir une limite de crédit décent parce que je continuais à regarder le montant que je devrais rembourser chaque mois. Les documents que mon agent de prêt fournit décrivant mes termes sous IBR montrent mon taux pour les 12 prochains mois, puis montre un taux par la suite SI Je ne soumets pas de vérification de revenu et je reviens par défaut dans le plan standard (qui serait d'environ 940 $ / mois de paiement).

Cette même coopérative de crédit (qui fournit également les meilleurs taux de prêt immobilier, et je voudrais les utiliser dans 2 ans ou plus pour acheter une maison) ne cesse de le voir comme un «si» que je devais payer ce montant total. Je leur ai expliqué comment la revérification en vertu de IBR fonctionne, et même obtenu une lettre de mon agent de crédit décrivant qu'ils spécifient seulement un montant de paiement particulier pour 1 année à la fois, décrivant le processus de revérification et déclarant que ce montant de 940 $ était seulement J'ai quitté le plan IBR. Quoi qu'il en soit, la coopérative de crédit était encore très réticente (même si elle semblait comprendre le fonctionnement du régime) à prêter. Comme je l'ai dit, je m'intéresse davantage à la situation, car nous aimerions acheter une maison dans un proche avenir.

Avez-vous des conseils sur cette situation? Je suis sûr qu'il y en a d'autres sur le plan de l'IBR qui sont intéressés à acheter une maison qui a des difficultés similaires avec la nature non fixée des paiements de prêt.

Merci pour la bonne question John! Je suis sûr qu'il y a beaucoup de lecteurs dans la même situation que vous êtes!

Je devrais également noter aux lecteurs (parce que quelqu'un le mentionnera inévitablement), que John et son épouse ont des emplois bien rémunérés, aucune autre dette, et pourraient se permettre à la fois le montant plus élevé des paiements de prêt étudiant (s'ils devaient).

Pourquoi obtenir une hypothèque alors que sur IBR est un défi

Obtenir un prêt hypothécaire tout en suivant un plan de remboursement basé sur le revenu sera un défi - et pratiquement impossible pour certains. La raison en est, Fannie Mae et Freddie Mac, les deux plus grandes compagnies d'assurance hypothécaire (et ils fixent à peu près les règles pour les prêts «conformes»), ont créé les règles suivantes pour traiter avec les emprunteurs en vertu de plans de remboursement axés sur le revenu. , RePAYE, ICR).

Si vous lisez les lignes directrices de Fannie Mae, elles stipulent que le prêteur doit utiliser l'un des éléments suivants pour calculer le paiement de la dette pour le prêt étudiant pour le rapport dette-revenu:

  • Le montant du paiement indiqué sur le rapport de crédit, pas le montant dû (même si c'est un plan de remboursement axé sur le revenu comme IBR)
  • 1% du solde impayé (qui est presque toujours plus élevé que les paiements IBR)
  • Le montant réel de remboursement du régime standard indiqué sur le rapport de crédit (c'est la méthode la plus courante que les prêteurs choisissent parce que c'est la plus facile). Rappelez-vous que votre rapport de crédit indiquera toujours votre montant standard de 10 ans pour le «montant dû», et non le montant que vous payez réellement
  • Un paiement calculé qui amortira entièrement le prêt sur la période de remboursement (cela signifie que vous devez calculer un paiement sans pardon après 20/25 ans). Cela pourrait être égal à votre paiement IBR ou supérieur.

Cette règle est ce qui rend un prêt hypothécaire un défi.

Si vous ne savez pas ce que dit votre rapport de crédit, vous devez vous rendre sur AnnualCreditReport.com pour le découvrir. Voici une photo de mon rapport de crédit afin que vous puissiez voir ce qu'il faut rechercher:

Quelques choses:

  • De nombreux prêteurs ne mentionnent que le montant réel du paiement et s'il était en retard. À ce titre, votre montant de paiement «prévu» peut être vide
  • J'ai également vu certaines banques mettre le montant du plan standard de 10 ans comme le montant du paiement «prévu», puis le montant du paiement réel montre que moins
  • Certains prêteurs mettent le plan de paiement dans les commentaires, mais la plupart ne le font pas

Mes pensées demandant une hypothèque pendant le remboursement basé sur le revenu (IBR)

C'est une situation délicate, mais au moins John a le temps de son côté parce qu'il ne cherche pas à obtenir une hypothèque pour quelques années. Voici ses options (et elles ne sont pas géniales).

Savoir ce que votre paiement de prêt étudiant serait

La première chose à faire est de savoir exactement quel numéro votre prêteur va utiliser pour votre paiement de prêt étudiant. Cela signifie faire un peu de devoirs et connaître le nombre de chacun des trois scénarios ci-dessus.

Savez-vous ce que dit votre rapport de crédit?

Savez-vous ce que votre paiement serait à 1% du solde du prêt?

Savez-vous ce que votre paiement de prêt étudiant est sur le plan de remboursement standard?

Et le plus important (parce que c'est le scénario qui pourrait vous aider), savez-vous si votre paiement de prêt en vertu de IBR amortira complètement le prêt? Ce dernier semble compliqué, mais il demande vraiment - allez-vous obtenir un prêt pardon ou non? Si vous devez rembourser le prêt avant la fin de la période de 20 ou 25 ans, votre prêt sera entièrement amorti.Cela signifie que votre paiement IBR compterait pour un prêteur. Mais vous devrez probablement les éduquer à ce sujet.

** Il est également important de noter qu'il existe une différence entre la loi et les politiques d'une banque ou d'un prêteur. Certains prêteurs auront des politiques pour utiliser une formule, et vous ne pourrez pas faire grand-chose pour changer cela. D'autres prêteurs peuvent être plus flexibles.

Le grand point à retenir ici est de savoir ce que serait votre ratio dette-revenu (DTI).

Trouver une meilleure option hypothécaire

Si vous éprouvez des difficultés avec votre prêteur ou si votre prêteur n'est pas en mesure de répondre à ces questions, il est probablement temps de trouver un autre prêteur. Nous recommandons LendingTree pour comparer vos options de prêt. Dans environ 5-10 minutes, vous obtiendrez des citations de plusieurs prêteurs, et vous pouvez avoir des conversations avec le sujet de votre situation de ratio dette-revenu.

Le plus tôt vous partagez cela avec votre prêteur dans le processus, le plus lisse vous pouvez aller. Certains prêteurs vous radieront immédiatement, mais d'autres seront peut-être plus disposés à travailler avec vous tout au long du processus.

Nous aimons LendingTree parce que plusieurs prêteurs travaillent en même temps, contre une seule banque ou coopérative de crédit que vous pourriez avoir autrement. Essayez-le ici: LendingTree.

Vous pouvez également consulter les meilleurs prêteurs ici et voir si vous pouvez faire la demande en ligne:

Assurez-vous que vous connaissez l'image complète

Enfin, il est important que vous connaissiez l'image complète de votre dossier de crédit. Peut-être que les prêts étudiants n'étaient pas la seule chose qui préoccupait la caisse de crédit. Par exemple, alors que vous m'avez dit que vous étiez libre de dettes, si vous utilisez votre carte de crédit chaque mois et que vous la payez intégralement, votre société de carte de crédit peut toujours déclarer le solde à la date de clôture comme «Solde». Donc, même si vous ne payez aucun intérêt, la caisse de crédit peut supposer que vous avez un solde. L'astuce consiste à rembourser vos cartes de crédit et à n'utiliser que les cartes de débit pendant 6 mois avant de faire une demande de prêt hypothécaire. Cela permettra d'augmenter votre score juste avant l'application, ce qui aidera.

Vous devez également vous assurer que votre rapport de crédit est correct. Vous pouvez utiliser AnnualCreditReport.com une fois par an pour obtenir ungratuit copie de votre rapport de crédit. Ensuite, vérifiez juste pour vous assurer que toutes les informations sont correctes. Si vous êtes curieux de connaître votre pointage de crédit, vous pouvez payer pour les voir. Je suis partenaire de Credit Karma pour permettre aux lecteurs de vérifier leurs scores de crédit.

Quels autres conseils avez-vous pour que John obtienne une hypothèque en vertu de l'IBR?

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