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Nous avons investi dans un duplex. Voici ce que nous avons appris jusqu'à présent

Nous avons investi dans un duplex. Voici ce que nous avons appris jusqu'à présent

Si vous achetez un duplex et que vous habitez d'un côté, vous avez une maison et Loyer venant de l'autre côté pour aider à payer.

L'immobilier d'investissement offre également des avantages fiscaux. Et quoi de plus simple que de gérer une location à côté?

Vous avez probablement entendu les arguments pour acheter un duplex au lieu d'une maison unifamiliale. Mais est-ce vraiment une bonne idée pour vous?

Peut être.

Récemment, après quatre années de chaleur et d'humidité en Floride, ma femme et moi sommes retournés au Colorado pour acheter un duplex dans la petite ville de Florence.

Nous avons seulement vécu ici pour un court moment, donc je ne peux pas offrir un guide complet pour acheter un duplex comme une maison. Mais beaucoup de choses peuvent arriver dans quelques mois, alors peut-être que vous pouvez apprendre quelques leçons de notre expérience.

Peut-être même assez pour décider si vous êtes prêt pour ce style de vie / investissement ...

Acheter à distance

Ma femme était occupée, donc je me suis envolé pour le Colorado seul pendant quatre jours pour chercher notre nouvelle maison et notre investissement.

Une fois de retour en Floride, nous avons essayé d'acheter une propriété multi-unités - ma préférée des sept propriétés que j'avais vues. Nous avons découvert quelques problèmes et l'affaire a échoué, alors nous avons fait une offre sur un duplex que j'avais été dans seulement 10 minutes.

L'achat d'une propriété dans laquelle vous n'habitez que depuis quelques minutes n'est pas aussi risqué que cela puisse paraître, pourvu que vous ayez une clause d'imprévu dans votre contrat.

Si l'inspecteur avait trouvé des problèmes majeurs, nous aurions pu faire marche arrière. Les deux unités étaient également occupées, de sorte que nous aurions également pu faire marche arrière après avoir examiné les baux, si le loyer était inférieur à celui indiqué dans les renseignements sur l'inscription.

L'immobilier se vend rapidement au Colorado, et les prix augmentent, mais nous n'avons pas avoir acheter quelque chose. Nous avons donc offert 119 000 $, soit environ 8 000 $ de moins que le prix demandé.

Le vendeur a dit oui.

Pendant ce temps, ma femme me posait des questions auxquelles je ne pouvais pas répondre, comme si les chambres étaient recouvertes de moquette, de quelle couleur étaient les murs et où se trouvaient la laveuse et la sécheuse.

Heureusement, l'inspecteur a répondu à certaines de ces questions.

Plus important encore, il s'est avéré avoir une expérience en ingénierie structurelle. Le duplex a été construit en 1900, mais il nous a assuré les fissures dans les murs (dont la plupart je ne me souviens pas) n'étaient rien de grave.

Cours:

  1. Ne vous attachez pas trop à une propriété.
  2. Avoir des alternatives en tête.
  3. Essayez d'offrir moins que le prix demandé.
  4. Prenez votre temps à regarder une propriété si cela vous intéresse.
  5. Embaucher un inspecteur possédant une expérience en construction ou en ingénierie.

Négocier l'affaire

Le duplex n'a pas de problèmes fonctionnels majeurs.

Après avoir reçu le rapport d'inspection, nous avons demandé des réparations mineures, et le vendeur a accepté. Il nous a également assuré qu'une unité serait vide au moment où nous avons déménagé.

Notre contrat nous a permis d'annuler la transaction si nous ne trouvions pas d'assurance acceptable. Et par acceptable, cela signifiait presque n'importe quoi - du prix jusqu'à ce qui pourrait être couvert ou exclu (comme les tremblements de terre ou les inondations).

La langue du contrat a déclaré que nous pourrions annuler le contrat "sur la base de toute disposition insatisfaisante de l'assurance des biens, dans l'unique discrétion subjective de l'acheteur. "Bien sûr, il y a une date limite, comme pour toutes les éventualités.

L'agent d'assurance nous a posé des questions, que nous avons transmises à notre agent immobilier, qui les a transmises au vendeur, qui les a transmises au vendeur, qui a répondu à son agent, qui a ensuite contacté notre agent, qui nous a contactés, et nous avons contacté notre agent d'assurance, qui a ensuite eu une autre question.

Le processus était fastidieux et lent. Et l'assurance était chère, ce que nous avons découvert le jour après notre date limite d'urgence d'assurance.

Heureusement, après avoir interrogé notre agent d'assurance, nous avons constaté que nous pouvions réduire considérablement le coût en augmentant la franchise, en payant un an à l'avance et en obtenant notre assurance automobile auprès de la même compagnie.

L'information sur la liste indiquait que les logements étaient loués 650 $ par mois, mais je me suis soudainement souvenu que le locataire d'un côté me disait qu'elle avait payé 600 $.

Nous avons reçu des copies des baux envoyés par e-mail, et le loyer était 650 $, mais a été réduit de 50 $ si elle a gardé l'endroit en regardant bien pour les projections alors qu'il était à vendre.

Cours:

  1. Les inspections sont une occasion de renégocier ou de renoncer à un accord.
  2. Surveillez les délais dans le contrat.
  3. Demandez à votre agent d'assurance comment vous pouvez réduire votre prime annuelle.
  4. Posez des questions aux locataires lorsque vous voyez un endroit.
  5. Toujours demander des copies de contrat de location et d'autres contrats

Clôture de la transaction

Dès que nous avons dépassé nos délais de contrat, nous avons listé notre maison en Floride à vendre.

Il a vendu le lendemain pour plus que le prix demandé - Les temps fous sont de retour en Floride! Nous avons fermé la vente 16 jours plus tard, quelques jours après la fermeture du duplex.

Pendant ce temps, nous avons découvert que le locataire de l'unité que nous avions prévu d'occuper était toujours là.

Nous avons réfléchi à la possibilité d'être sans-abri après la fermeture en Floride, et nous avons décidé que nous avions besoin de plus d'informations. Les courriels et les appels téléphoniques ont traversé le labyrinthe typique des agents immobiliers et nous n'avons pas pu avoir une image claire de la situation.

Ma femme a trouvé la solution.

Elle a trouvé le numéro de téléphone personnel du vendeur sur un bail, et nous l'avons appelé directement. Le locataire de «notre» unité était plus ou moins déménagé et devait quitter quatre jours avant notre arrivée.

Les agents immobiliers n'aiment pas être contournés, et certains vendeurs préfèrent ne pas parler du tout aux acheteurs, mais dans ce cas, c'était l'une de nos meilleures décisions. Le vendeur a été très utile - il est même venu après nous nous sommes installés pour répondre à toutes les questions que nous avions.

Nous avions mentionné que nous pourrions fermer plus tôt que prévu, mais nous n'avions pas entendu parler de la compagnie de titre. À un moment donné, je les ai appelés et ils ont dit: «Oh oui, nous avons avancé la fermeture et les journaux seront là dans quelques jours.

Merci de nous l'avoir dit - apparemment ce n'était pas important pour nous de savoir quand la fermeture était! Nous avons rapidement viré l'argent pour qu'il soit là à temps. Je n'ai jamais rencontré une compagnie de titre que j'aime.

Cours:

  1. Il peut être utile de parler directement au vendeur si possible.
  2. Faites le suivi de tout - vous ne serez peut-être pas informé des changements importants.

Comment faire de l'argent avec votre maison

Nous avons fermé tôt dans le mois.

Comme le loyer est payé d'avance, nous avons été crédités à la clôture du loyer déjà perçu. Si vous êtes à court d'argent pour les frais de clôture, cela peut aider beaucoup. Essentiellement, nous gagnions de l'argent avant même d'emménager.

C'était les bonnes nouvelles.

Cinq jours après notre arrivée dans notre nouvelle maison (avec tout ce que nous possédions et deux chats dans notre fourgonnette), les locataires de l'autre côté ont annoncé qu'ils partaient dans une semaine - et l'un de leurs trois chiens avait déchiré le tapis.

Heureusement, le propriétaire précédent avait recueilli un dépôt supplémentaire de 500 $ pour les dommages causés par les animaux de compagnie.

C'était une mauvaise nouvelle et une bonne nouvelle. Je n'étais pas ravi d'avoir à préparer l'autre côté pour les nouveaux locataires tout en s'installant et en peignant notre côté. D'un autre côté, nous trouverions probablement de meilleurs locataires et pourrions commencer avec nos propres règles.

Nous avons décidé d'utiliser un service de placement pour trouver un locataire.

Pour 75% du loyer du premier mois, ils ont pris des photos, ont fait de la publicité à plusieurs endroits, ont pris des demandes, ont fait des vérifications de crédit et des antécédents et ont fait une recommandation.

Nous avons donc eu cette dépense inattendue, quelques milliers de dollars en réparations, peinture et autres préparations, et un peu de temps libre peu de temps après le déménagement.

Mais maintenant, nous avons de nouveaux locataires en place, et pour 50 $ de plus par mois que prévu. Nous espérons qu'ils resteront pendant des années.

Cours:

  1. Clôture de l'achat au début du mois pour percevoir le loyer payé d'avance à la clôture.
  2. Attendez-vous à des frais de location-préparation et à la perte de revenus provenant de postes vacants.
  3. Assurez-vous de recueillir un dépôt plus important ou supplémentaire si vous autorisez les animaux domestiques.
  4. Demandez à une société de gestion de trouver des locataires si vous ne savez pas comment procéder.

Financer un duplex

Nous avons eu la chance d'être en mesure de payer en espèces pour notre duplex, mais vous pouvez également les financer.

Bankrate.com explique qu'il y a des avantages particuliers à financer un duplex quand vous vivez dedans.

Par exemple, contrairement aux investisseurs non-occupants, vous pouvez obtenir un prêt de la Federal Housing Administration ou de l'Administration des vétérans.

Et même si c'est votre maison, vous pouvez parfois utiliser le revenu de l'autre côté pour vous aider à se qualifier pour le prêt.

Mais assurez-vous que les chiffres ont encore du sens une fois que vous ajoutez dans ces paiements de prêt.

Par exemple, si les parts sont de taille similaire, allouez la moitié de chaque versement hypothécaire à l'unité d'investissement, ainsi que la moitié des dépenses communes et toutes les dépenses propres à cette partie.

Vous devriez viser à avoir au moins des flux de trésorerie positifs (sur cette unité) après tous ces coûts.

Avantages fiscaux de posséder un duplex

Vous devrez peut-être lire sur les avantages fiscaux de posséder et de vivre dans un duplex.

Mais, fondamentalement, tout ce que vous dépensez pour le logement locatif est une dépense qui réduit le revenu que vous déclarez et les impôts que vous payez. Ceci inclut la publicité, la peinture, les fleurs pour la cour avant - n'importe quoi pour vous aider à garder l'endroit loué.

Les dépenses pour l'ensemble de la propriété sont généralement réparties au milieu.

Par exemple, la moitié des impôts et des factures d'assurance sont des frais de location. Mais parlez à un comptable si vous avez une propriété unique, comme si un côté est beaucoup plus grand que l'autre.

Vous bénéficiez également d'autres avantages pour réduire davantage votre facture d'impôt, par exemple en réclamant l'amortissement en tant que dépense. Et vous pouvez toujours être admissible à l'exclusion de l'impôt sur les gains en capital sur la moitié de la propriété lorsque vous vendez, puisque vous y habitez.

Inconvénients Duplex

Les inconvénients de posséder un duplex sont sur ce que vous devinez.

Voici une courte liste des problèmes potentiels que vous pourriez rencontrer:

  1. Les locataires qui ne paient pas à temps: Soyez prêt à commencer les expulsions rapidement.
  2. Dommages causés par les animaux domestiques à votre propriété: Nous pouvons limiter le nombre d'animaux domestiques.
  3. Responsabilité potentielle pour les accidents sur la propriété: Obtenez une assurance.
  4. Des surprises coûteuses comme des fours brisés: Les nôtres ont 30 ans, les doigts croisés.
  5. Beaucoup de travail de maintenance: Ce ne sera pas tout le temps, mais probablement quand on s'y attend le moins.

Pour moi, le plus grand inconvénient est le stress des décisions constantes.

Est-ce que je répare la douche moi-même ou que je paie cinq fois plus pour un professionnel?

Est-ce que je permets aux locataires d'avoir un jardin?

Est-ce que je demande un loyer à temps, même si cela signifie que le locataire n'aura pas d'argent pour les médicaments de son bébé? (Celui-là est venu sur une location précédente que je possédais.)

Ces problèmes ne sont pas uniques aux duplex. Ils viennent avec n'importe quelle propriété locative résidentielle.

Avantages Duplex Spéciaux

En tant qu'investissement, l'immobilier locatif présente de nets avantages.

Par exemple, les loyers augmentent habituellement au fil du temps, mais votre versement hypothécaire reste le même (en supposant que vous ayez un taux fixe), de sorte que votre revenu augmente. Mais certains avantages sont spécifiques aux duplex occupés par le propriétaire.

Par exemple, un duplex offre la possibilité d'investir moins dans votre propre maison. Notre duplex a deux unités de 1 100 pieds carrés et nous avons payé 119 000 $, tandis que les petites maisons de la même rue coûtent à peu près la même chose.

Nous avons fini par mettre 3000 $ pour réparer l'endroit. En plus des frais de clôture de 1 000 $, nous avons dépensé entre 123 000 $ et 61 500 $ pour notre maison et 61 500 $ pour un loyer, soit beaucoup moins que ce que nous aurions payé pour une maison unifamiliale.

Nous n'aimons pas être propriétaires, surtout après des semaines de travail pour préparer l'endroit. Je n'aime même pas l'immobilier. Mais où d'autre pouvons-nous obtenir notre rendement attendu de 7%?

Et ce n'est même pas toute l'histoire.

Si nous avions acheté une maison unifamiliale pour nous-mêmes (notre plan de sauvegarde pour retourner au Colorado) nous aurions déménagé plus loin du centre-ville pour trouver quelque chose de moins cher. Nous aurions quand même payé plus de 90 000 $, au lieu de 61 500 $.

Nous pouvons maintenant investir les 30 000 $ que nous avons économisés.

Nous avons payé en espèces, mais l'avantage est là si vous empruntez aussi. En investissant moins dans votre propre espace de vie, vous économisez des milliers d'intérêts au fil des ans.

Un autre avantage de l'achat d'un duplex en tant que maison est que vous habitez à côté de vos locataires, de sorte que vous pouvez garder une trace de ce qui se passe avec votre investissement.

Étant sur le site, vous pouvez plus facilement faire face à de petits problèmes avant qu'ils ne deviennent de grands problèmes.

Et le chèque de loyer n'est qu'à quelques pas.

Steve Gillman est l'auteur de "101 Weird Ways to Make Money" et créateur de EveryWayToMakeMoney.com. Il a été repo-man, bâtisseur de marche, évaluateur de moteur de recherche, flipper de maison, chauffeur de tram, serveur de processus, juré simulateur et croupier de roulette, mais de plus de 100 façons il a gagné de l'argent.

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