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J'ai fait 16 000 $ sans taxe retournant un condo, Merci à cette échappatoire IRS ...

J'ai fait 16 000 $ sans taxe retournant un condo, Merci à cette échappatoire IRS ...

Ma femme et moi avons récemment fait 16 000 $ pour vendre notre condo, et nous ne paierons pas les taxes sur un cent.

L'année prochaine, nous pourrions vendre notre maison actuelle pour réaliser un profit, et nous ne paierons plus aucun impôt sur les gains en capital. Comment peut-on faire ça?

L'IRS vous permet d'exclure un gain allant jusqu'à 250 000 $ (500 000 $ si vous êtes marié et déposez ensemble) sur la vente de votre résidence principale du revenu imposable si vous y avez vécu pendant au moins deux des cinq dernières années. Nous avons vécu dans le condo pendant 26 mois, donc nous nous sommes qualifiés.

L'IRS explique:

"Les 24 mois de résidence peuvent tomber n'importe où dans la période de 5 ans. Il ne doit même pas y avoir un seul bloc de temps. Tout ce dont vous avez besoin est un total de 24 mois (730 jours) de résidence au cours de la période de 5 ans. "

Cela devient plus compliqué si vous louez la maison pendant cette période (vous «récupérez» toute dépréciation réclamée et payez des impôts sur cette partie).

Mais voici la version courte: Si vous habitez dans votre maison depuis au moins deux ans et que vous la vendez, votre profit entier est libre d'impôt.

Nous y reviendrons dans un instant, mais regardons d'abord une question importante ...

Est-ce que votre maison est un investissement?

Une maison n'est pas un investissement, car elle ne génère pas de revenus ou de plus-values, Robert Kiyosaki dit dans Rich Dad, Poor Dad.

Votre maison génère des dépenses, et si vous la vendez après que sa valeur augmente, vous achèterez probablement une autre maison qui coûte autant ou plus. À long terme, la valeur des maisons n'augmente pas plus vite que l'inflation.

Cependant, il existe des moyens de transformer une maison en un investissement. Par exemple, vous pourriez louer des pièces dans votre maison, ce qui m'a permis de rembourser ma première hypothèque.

De plus il y a "faire de l'argent investissements et économiser de l'argent Jennifer Abel souligne sur Mainstreet.com, Une maison ne peut pas générer des revenus, mais si vous achetez bien, vous économiserez plus d'argent au fil des ans que la location.

Alors ta maison pouvez être un investissement, et nous allons ajouter un moyen de le faire en un seul ...

Le plan Flip Your Home

L'exclusion des gains en capital de vente à domicile permet d'acheter un fixateur-dessus, y habiter pendant que vous effectuez des réparations et des améliorations et vendez-le pour un profit sans payer un centime d'impôts.

Théoriquement, vous pouvez le faire tous les deux ans.

De manière réaliste, il faut du temps pour vendre une maison, et vous devez attendre deux ans à compter de la date de la vente pour réclamer votre prochaine exclusion. De plus, vous pourriez ne pas avoir tout le monde dans la famille pour le plan de déménagement tous les deux ans.

Mais vous pouvez au moins le faire à quelques reprises afin de stimuler votre épargne-retraite ou de payer de grosses vacances.

La clé est de comprendre comment retourner un fixateur-supérieur. Vous avez d'énormes avantages en retournant votre propre maison, car il n'y a pas d'urgence.

Puisque vous vivez dans votre flip, vous n'avez pas de frais de participation qui vous font perdre des bénéfices, et vous auriez autrement à payer des factures de logement quelque part. Mais vous devez encore calculer correctement pour faire de votre profit.

Faire les calculs

Oubliez l'appréciation.

Si le prix des maisons augmente, c'est bien, mais cela signifie quand même payer plus pour la prochaine maison où vous habitez, alors ce n'est pas vraiment là où vous faites un profit.

Estimer votre gain en fonction de l'augmentation de la valeur des réparations et des améliorations prévues. Pour calculer cela en regardant une maison potentielle, commencez par la fin en tête.

Faites une liste de ce qui doit être fait et déterminez quel prix la maison devrait vendre pour quand vous avez fini. Utilisez les outils «récemment vendus» sur des sites Web comme Trulia pour trouver des maisons à proximité à des fins de comparaison. Les sites Web des évaluateurs de propriétés du comté ont souvent des informations accessibles au public.

Si vous n'êtes toujours pas sûr des valeurs, demandez de l'aide à un bon agent immobilier, mais assurez-vous qu'il a travaillé dans cette partie de la ville.

Une fois que vous avez votre prix de vente projeté (basé sur les valeurs d'aujourd'hui), estimez vos coûts de rénovation pour la propriété, y compris les coûts de détention si vous ne pouvez pas emménager tout de suite.

Ensuite, évaluez les coûts d'achat et de vente. Pour ce dernier, vous pouvez utiliser un chiffre de 10% du prix de vente, ce qui devrait suffire à couvrir les frais de clôture et la commission immobilière.

Enfin, décidez du niveau de profit qui en vaut la peine.

Une fois que vous avez ces chiffres, vous pouvez baser votre offre sur la formule suivante:

(Prix de vente projeté) - (tous les coûts et profits) = (le plus que vous pouvez payer pour la maison)

Par exemple, si vous voulez gagner 20 000 $ et que vous voyez que la maison rénovée se vendra 160 000 $, le calcul pourrait ressembler à ceci:

160 000 $ - 20 000 $ (profit) - 16 000 $ (coûts de transaction) - 12 000 $ (coûts de rénovation) = 112 000 $

C'est le prix le plus élevé que vous pouvez payer, alors commencez avec une offre inférieure. Si vous obtenez la maison, vous avez au moins deux ans pour terminer tout le travail, ce qui nous amène à une autre question ...

Devriez-vous faire le travail vous-même?

Je ne suis pas si enclin mécaniquement, mais ces dernières années, j'ai tout fait, de la peinture de nos maisons à l'intérieur et à l'extérieur pour remplacer les conduites d'eau dans un mur (et réparer le mur par la suite).

Mais il y a des choses que je n'essaierai pas par moi-même. Par exemple, je vais remplacer les prises électriques, mais je ne mettrai pas de nouvelles lignes électriques.

Vous n'avez pas à faire tout du travail toi-même. Assurez-vous simplement que vos estimations de réparation et d'amélioration comprennent l'utilisation d'entrepreneurs.

Si les chiffres ne fonctionnent pas, éloignez-vous. Il y a d'autres maisons à acheter.

Vous ferez probablement mieux en faisant un peu de travail vous-même et en payant des professionnels pour d'autres tâches. J'ai appris que la peinture n'est pas difficile, alors le faire vous-même vous fera économiser beaucoup d'argent.

Si le projet nécessite un permis, j'aime payer un entrepreneur. Soyez prudent et vérifiez l'entrepreneur avant de signer quoi que ce soit.

Gros conseil: Traversez la maison avec un entrepreneur avant de l'acheter.

Ma femme et moi l'avons fait avec un condo que nous avons retourné (nous n'y avons pas vécu), et il était capable de nous dire comment économiser de l'argent en faisant nos propres réparations. Il a également estimé ce qu'il en coûterait pour le travail qu'il a finalement fait pour nous.

Faire plus d'argent

Voici deux façons d'augmenter les profits en retournant les maisons:

Bouger plus souvent

Si vous voulez profiter de bénéfices non imposables, vous devez vous rapprocher le plus possible de tous les deux ans.

Par exemple, Inscrivez votre maison à vendre après y avoir habité pendant environ 21 à 22 mois. Au moment où vous fermez la vente, vous pourriez être juste passé l'exigence de 24 mois.

Viser une appréciation plus élevée

Vous ne trouvez normalement pas de profit dans la hausse des prix, puisque le prix de la prochaine maison que vous achetez aura également augmenté.

Mais les maisons dans certaines régions apprécient plus vite que les autres.

Utilisez des ressources en ligne comme NeighborhoodScout pour identifier les zones où les maisons sont les plus rapides et acheter dans l'un de ces quartiers.

À votre tour: envisageriez-vous de transformer vos maisons en investissements en les retournant et en déménageant toutes les quelques années?

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Steve Gillman est l'auteur de "101 Weird Ways to Make Money" et créateur de EveryWayToMakeMoney.com. Il a été repo-man, bâtisseur de marche, évaluateur de moteur de recherche, flipper de maison, chauffeur de tram, serveur de processus, juré simulateur et croupier de roulette, mais de plus de 100 façons il a gagné de l'argent.

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