Comment acheter votre premier bien locatif: J'ai gagné 100 000 $ de la mine

Donc, vous voulez acheter une propriété locative. Quel est le bon moment pour investir?

Après avoir obtenu une meilleure voiture, après avoir acheté la maison de vos rêves, une fois que les bébés sont à l'école (ou en dehors de l'université!), Peut-être puis vous serez en mesure d'acheter une propriété d'investissement.

Mais d'après mon expérience, le meilleur moment pour investir n'est pas après avoir atteint un objectif arbitraire. Ses à présent.

Plus tôt vous achetez votre propriété d'investissement, le mieux

J'ai acheté ma première maison de location en 1994 à l'âge de 24 ans. Mon mari et moi gagnions à peine plus que le salaire minimum, et nous avions une dette de 2 ans et plus que je ne me sentais à l'aise.

Mais nous étions convaincus que l'accession à la propriété était la clé de notre avenir. Nous avons donc acheté une maison de deux chambres et une salle de bain avec stationnement dans la rue pour 16 000 $.

Vingt ans plus tard, je possède toujours cette location et j'ai gagné plus de 100 000 $ en loyer.

Comme tout autre investissement, le temps peut être votre meilleur atout. Plus tôt vous commencez, plus vous avez de temps pour récolter les récompenses.

Comment démarrer votre portefeuille de biens locatifs

Votre première propriété locative est souvent la plus difficile à acquérir. Si vous allez à un banquier ou un courtier en hypothèques et demandez d'acheter une propriété locative, ils vous demanderont probablement un acompte de 20-30%.

Au lieu, le moyen le plus simple de percer ce marché est d'acheter une maison et d'y vivre pendant un an, puis de le louer et d'en acheter un autre.

En tant que propriétaire occupant, et si ce conseil vous a atteint assez tôt, un acheteur de maison pour la première fois, vous serez probablement admissible à un financement avec un versement initial bas.

Administration fédérale du logement (FHA) les prêts ne nécessitent qu'un acompte de 3,5%, permettre au vendeur de payer tous les frais de clôture et frais payés d'avance (jusqu'à 6% du prix de vente), avoir un taux d'assurance hypothécaire raisonnable (la prime que vous payez pour réduire de 20%) et ne pas obliger l'emprunteur occuper la maison pendant plus d'un an.

Essayez d'utiliser le financement FHA sur votre première maison, si vous êtes admissible. Vous pouvez même trouver un programme avec 100% d'aide financière ou d'acompte. Ces programmes ont tendance à varier selon l'endroit et ont parfois des exigences d'occupation plus longues, mais valent la peine de s'enquérir. Renseignez-vous sur vos options sur le site Web du ministère du Logement et du Développement urbain.

Que rechercher dans un bien locatif

Commencer petit. Recherchez la maison la moins chère répond à vos besoins et fera une location décente.

Rappelez-vous, vous allez seulement y vivre pendant un an. Une maison de deux chambres, une salle de bain est un bon endroit pour commencer. Vous pouvez faire ce travail pendant un an, même si vous avez des enfants. Dites à tout le monde que vous sautez sur le mouvement de la maison minuscule.

Lorsque vous êtes prêt à ajouter votre prochaine propriété d'investissement, recherchez celui qui est un peu plus grand, comme trois chambres et une ou deux salles de bains.

Votre première maison devrait être essentiellement habitable sans problèmes majeurs, vous êtes donc admissible à un prêt avec un versement initial bas. C'est OK si c'est un peu délabré, car j'espère que vous pouvez l'obtenir pour un bon prix. Cela vous donne également l'occasion de faire quelques améliorations mineures, de créer un peu d'équité et de faire appel aux locataires.

Mais la propriété ne devrait pas avoir besoin de réparations ou de rénovations majeures. S'il y a quelque chose qui vous empêcherait d'emménager tout de suite, ce n'est peut-être pas votre meilleur choix, car vous aurez du mal à obtenir le ratio prêt-valeur maximal sur votre propriété.

Construisez votre portefeuille de location

Si vous voulez gérer plusieurs locations, continuez à les améliorer chaque année jusqu'à ce que les prêteurs commencent à hésiter et à remettre en question vos motivations. Vous pouvez probablement acheter trois maisons de cette façon.

Si vous avez cherché de bonnes affaires et de mettre un peu de vernis sur eux, vous devriez être en mesure de puiser dans certains capitaux propres pour venir avec des acomptes sur plus de locations. Encore mieux, économisez le revenu que vous gagnez sur ces locations et utilisez-le pour votre premier acompte de 20%.

Maintenant, recommencez à chercher des maisons à bas prix, car vous direz au prêteur que vous achetez une location. Et plus le prix de la maison est bas, plus votre acompte est bas.

Que faire si vous possédez déjà une maison?

Cette tactique ne peut être couronnée de succès que si vous ne possédez pas déjà la maison de vos rêves - ou une maison qui vaut plus que les propriétés que vous espérez acheter et louer. Pourquoi?

Les prêteurs s'attendent à ce que les gens achètent une maison de début, puis à acheter successivement de meilleures maisons pour le reste de leur vie. Ils ont tendance à devenir méfiants si vous achetez.

Si vous possédez déjà une maison mais que vous êtes intéressé par cette stratégie, envisagez de la vendre. Ou, si cela ferait une bonne propriété d'investissement, gardez-la et louez-la.

Mais trouver une raison crédible de dire au prêteur que vous réduisez les effectifs: les enfants déménagent, vous voulez être plus près de vos parents (enfants, travail, etc.), ou vous voulez épargner pour l'université ou la retraite.

Dans le pire des cas, si vous le louez et déménagez, puis réclamer le revenu de location sur votre déclaration de revenus, ils ne peuvent pas argumenter avec votre intention de le louer.

Qu'en est il de la maintenance?

Les propriétés locatives constituent un excellent ajout à votre portefeuille de retraite. Ils peuvent être une source principale de revenu de retraite, comme ils le sont pour moi, ou une ou deux propriétés peuvent ajouter un peu de marge de manœuvre à votre budget de retraite.

Si vous gérer les propriétés vous-même et gérer un entretien mineur, c'est comme avoir un deuxième emploi - Une qui vous permet de définir vos propres heures, de voyager autant que vous le souhaitez et de déléguer le travail si vous êtes en déplacement ou si vous êtes trop occupé pour régler un problème immédiatement. Je gère généralement le plus possible la gestion et la maintenance.

Récemment, j'étais à l'autre bout du pays et j'ai eu une vacance inattendue. J'ai demandé à un ami de confiance de me trouver un locataire. Au début, elle pensait que le montant d'argent que je lui offrais était trop élevé. Mais une fois qu'elle a réalisé combien de temps il a fallu pour répondre à tous ces appels téléphoniques, rencontrer des locataires potentiels et préparer la maison pour le nouveau locataire, elle a accepté la compensation.

Trouver un bon plombier, électricien, professionnel HVAC et bricoleur général que vous pouvez appeler lorsque vous ne pouvez pas arriver à un problème ou sont dans votre tête. Ce n'est pas quelque chose qui arrive du jour au lendemain. Mais au fil des ans, j'ai réussi à constituer une bonne équipe de personnes auxquelles je peux faire appel lorsque j'ai besoin d'aide.

Ou vous pouvez suivre l'exemple de ce propriétaire et construire une équipe pour prendre en charge la majeure partie du travail pour vous, vous laissant libre de vous concentrer sur d'autres activités - alors que les revenus locatifs viennent sur votre compte bancaire.

Votre tour: Avez-vous envisagé d'acheter une propriété locative? Si vous l'avez fait, parlez-nous de votre expérience! Si non, qu'est-ce qui t'arrête?

Deborah Christensen est une investisseur immobilier avec 15 ans d'expérience dans le domaine du crédit immobilier. Elle est à la retraite à l'âge de 45 ans et voyage à temps plein dans un véhicule récréatif avec son mari. Elle écrit un blog sur leur style de vie RV à DJsEpicAdventure.