Comment investir dans l'immobilier crowdfunded impacte vos impôts

Crowdfunding immobilier a gagné un large appel au cours des deux dernières années. L'expérience et les non-initiés plongent tous dans cette opportunité unique d'investir dans l'immobilier.

Quelles sont les implications fiscales de l'investissement dans l'immobilier crowdfunding? Est-ce taxé comme un stock? Un CD? Une entreprise?

Dénuder la manière dont le financement participatif est taxé peut devenir complexe en fonction du type d'investissement.

Dans cet article, nous examinons quelques scénarios différents pour vous aider à comprendre comment les investissements immobiliers de crowdfunding sont taxés.

Structures d'investissement

Regardons d'abord quelques-unes des différentes structures et types d'investisseurs qui se trouvent généralement dans les investissements immobiliers crowdfunding.

Il existe deux types d'investisseurs dans un investissement immobilier crowdfunded: Accrédité et non accrédité.

Un investisseur accrédité a plus d'opportunités d'investir qu'un investisseur non accrédité mais il supporte également plus de risques. La règle 501 de la SEC de la règle D définit l'investisseur qualifié.

Ces investisseurs ont un revenu annuel d'au moins 200 000 $ pour les deux années précédentes et une valeur nette de plus de 1 million de dollars.

Certains sites de crowdfunding immobilier permettent uniquement aux investisseurs accrédités d'investir dans leurs projets.

Les projets dans lesquels un investisseur qualifié investira souvent s'appellent des projets d'équité. Cela signifie que l'investisseur devient effectivement un partenaire dans une entreprise, qui est souvent une LLC (Limited Liability Company) ou LP (Limited Partnership).

La LLC investira ensuite dans des projets immobiliers spécifiques.

Les profits et les pertes d'une LLC passent par les investisseurs. En raison de ce flux à travers, la LLC ne paie aucune taxe. Les investisseurs paient plutôt les taxes.

L'autre forme courante de crowdfunding immobilier est la dette. Pour ce type d'investissement, les investisseurs n'ont pas besoin d'être accrédités et ne possèdent pas de fonds propres dans une entreprise. Avec un investissement de dette, les investisseurs gagnent des intérêts.

La plupart des structures de dette permettent à l'investisseur d'acheter des actions dans un fonds, parfois appelé eREIT. Dans ce scénario, il est similaire à investir dans un stock ou un CD.

Implication fiscale de la structure Business / Deal

Les investisseurs non accrédités achetant des actions d'un fonds ont les impacts fiscaux les plus simples.

Ils reçoivent un 1099-INT de la société immobilière participante avec laquelle ils investissent et sont imposés à leur taux d'imposition ordinaire.

Si l'investisseur est investi dans plusieurs fonds, leurs investissements peuvent être regroupés en un seul 1099-INT plutôt que de recevoir un 1099-INT individuel pour chaque fonds.

Pour les investisseurs qui investissent dans des placements en actions, les choses deviennent plus compliquées. Ces investisseurs recevront un formulaire d'impôt K1. Un K1 est pour le revenu grâce à des partenariats d'affaires.

Paul Sundin, CPA et stratège fiscal, a élaboré dans une interview avec RealtyShares.com sur la relation entre la LLC et K1, "... dans une structure où LLC, excusez-moi, les investisseurs RealtyShares investissent dans une RealtyShares LLC, qui est à son tour investir dans une commandite ou une entente de commandite, ce sera une participation de la société de personnes dans le groupe RealtyShares, et c'est là que le K-1 sortira de cette transaction spécifique, et il passera par les attributs fiscaux aux investisseurs individuels. "

Les investisseurs en actions peuvent également recevoir des revenus d'intérêts et / ou des gains en capital. Le revenu d'intérêt peut être un revenu ordinaire comme mentionné précédemment.

Les plus-values ​​réalisées sur les investissements détenus depuis plus d'un an sont considérées à long terme et imposées à un taux plus favorable de 15% ou 20%.

Certaines personnes croient qu'elles ne peuvent pas réclamer une perte de leur K1. Ce n'est pas entièrement vrai. Les pertes passives sur un K1 ne peuvent compenser que les autres revenus passifs. Pas de revenu d'investissement. Les pertes passives peuvent être reportées à l'année suivante.

Les opérations sur actions qui ont des distributions trimestrielles (flux de trésorerie) peuvent être imposées comme un revenu. Sur les investissements d'achat et de détention (à long terme), les flux de trésorerie peuvent être compensés par des amortissements et autres déductions, ce qui peut entraîner une perte.

À la fin de l'investissement à long terme, généralement lorsque la propriété est vendue, les gains ou les pertes de la propriété passent par les investisseurs sur le K1.

Impôts fédéraux et étatiques

Pour les investisseurs en actions, ils peuvent tomber sous le lien d'état, qui peut ne pas être leur état de résidence. Cela peut varier selon l'état. Si un État applique la question, les investisseurs devront produire une déclaration avec cet état.

L'état de résident de l'investisseur fournira souvent un crédit ou une allocation dans ce cas.

Pour les États qui n'ont pas d'impôt sur le revenu, il peut y avoir un avis requis.

Conclusion

Comme vous pouvez le constater, il peut y avoir beaucoup de conséquences fiscales sur les investissements immobiliers à financement participatif, en particulier pour les placements en actions où les investisseurs reçoivent des fonds de capital-investissement.

Les investisseurs non agréés qui investissent dans des fonds ont le scénario fiscal le plus simple.

Ils reçoivent un 1099-INT et paient des impôts sur le revenu ordinaires. Ce n'est pas très différent de recevoir un 1099-INT pour le revenu d'intérêt sur un CD.

Bien sûr, la situation fiscale de tout le monde est différente. Il est préférable de travailler avec un CPA pour mieux comprendre votre scénario fiscal unique et l'impact que l'immobilier participatif aura sur lui.

Investissez-vous dans l'immobilier crowdfunded ou le considéreriez-vous jamais?