Comment devenir un magnat de l'immobilier avec seulement 10 000 $

L'immobilier a toujours été l'un des véhicules d'investissement les plus recherchés pour son potentiel de revenu passif, son appréciation, sa trésorerie positive et ses déductions fiscales.

Cependant, l'investissement immobilier est également considéré comme l'un des investissements les plus difficiles à démarrer en raison du risque élevé et des coûts initiaux élevés requis pour démarrer. Je veux briser ce mythe et vous montrer les étapes exactes que je prends pour devenir un magnat de l'immobilier avec des coûts initiaux bas.

Le premier achat

Votre premier achat immobilier sera toujours le plus difficile. Au fur et à mesure que j'établis mon plan, vous verrez que chaque achat subséquent s'ajoute au premier, et chaque achat subséquent devient plus facile à mesure que votre flux de trésorerie s'améliore et que vous raffinez vos systèmes. Mais obtenir le premier morceau de l'immobilier peut être difficile. Ma suggestion est de commencer avec une maison unifamiliale à prix modique et d'y vivre vous-même pendant que vous remboursez agressivement l'hypothèque.

Par exemple, vous achetez une maison de 3 chambres, 2 salles de bain, 1 600 pieds carrés dans une zone décente de votre ville pour 100 000 $ (Ne riez pas, cela existe dans de nombreuses régions du comté). Vous utilisez un prêteur comme le nouveau programme d'hypothèque «No PMI» de Bank of America ou SoFi, et prenez une hypothèque avec un acompte de 10%, un taux d'intérêt respectable de 4% et pas de PMI. Avec les taxes et l'assurance incluses, vous devrez 541 $ par mois. Maintenant, le plaisir commence.

Une fois que vous aurez pris possession de cette maison et emménagé pour la rendre propriétaire, vous commencerez à rembourser votre hypothèque autant que possible. Utilisez vos chèques de remboursement d'impôt, les primes, le revenu de la hâte, etc pour obtenir le solde de l'hypothèque aussi bas que possible.

Votre objectif est de réduire l'hypothèque de sorte que vous atteigniez un prêt maximal de 70% (LTV). Cela signifie que si la maison est évaluée à 100 000 $, vous ne devez que 70 000 $ à la maison, ce qui vous donne un ratio prêt / valeur de 70%. Qu'est-ce que cela signifie pour vous, et plus important encore pour la banque qui vous offre un financement, c'est que vous pourriez maintenant être admissible à un refinancement.

Une fois que vous atteignez votre LTV de 70%, vous pouvez refinancer votre maison à l'original 90% LTV et «retirer» l'équité de votre maison, ce qui signifie que vous quitterez le refinancement avec un chèque de 20 000 $. Votre paiement mensuel ne changera pas, et pourrait même être inférieur si vous pouvez obtenir un meilleur taux d'intérêt.

Deuxième et troisième achats

Avec votre argent comptant de 20 000 $, vous avez quelques options. Si vous n'aimez pas la maison dans laquelle vous vivez actuellement, vous pouvez reproduire l'étape 1, emménager dans une nouvelle maison et louer celle que vous possédez déjà. Ou vous pouvez continuer à vivre dans la maison existante que vous possédez et acheter 2 nouvelles maisons en location. Pour devenir rapidement un magnat de l'immobilier, explorons la possibilité de rester dans la maison existante et d'acheter deux nouvelles maisons unifamiliales en location.

Si nous cherchons à acheter des maisons semblables à notre exemple ci-dessus, ces 20 000 $ nous permettront d'acheter deux résidences unifamiliales, chacune avec un paiement mensuel de 541 $. Cependant, maintenant que ces maisons seront traitées comme un investissement, le taux d'imposition augmente à 6%, de sorte que votre paiement mensuel passera à 600 $ chacun.

La beauté de ce modèle est que maintenant vous pouvez louer ces deux maisons, avec des taux de location moyens dans la plupart des régions à 1 100 $. Cela vous donne un flux de trésorerie positif de 500 $ par mois par maison. Bien sûr, vous voudrez économiser une partie de ce revenu pour constituer un fonds d'urgence pour chaque maison, mais après avoir économisé 5 000 $ par maison dans un fonds d'urgence, vous aurez 1 000 $ de plus par mois en flux de trésorerie positif que vous pouvez utiliser pour accumuler votre acompte pour la prochaine maison.

La route de Mogul

Vous pouvez voir où ce chemin est dirigé. Maintenant que vous avez deux maisons produisant des flux de trésorerie positifs, vous devez juste attendre jusqu'à ce que vous construisez assez d'argent pour votre prochain acompte. Achetez le numéro 4 de la maison, économisez le fonds d'urgence initial et vous augmenterez bientôt votre flux de trésorerie mensuel positif à 1 500 $.

Avec chaque maison supplémentaire que vous achetez, vous réduirez le temps qu'il faudra pour économiser l'acompte pour votre prochaine maison. Avec 10 maisons de location, chacune produisant des flux de trésorerie positifs mensuels de 500 $, vous pouvez économiser 10 000 $ pour un acompte tous les 2 mois, ce qui vous permet d'acheter raisonnablement 6 nouvelles maisons par an. À ce stade, le ciel est la limite, mais vous devrez vous assurer de commencer à construire votre équipe pour vous aider dans votre empire en pleine croissance.

Construire votre équipe et assurer votre avenir

La gestion de 3-5 maisons de location par vous-même nécessitera beaucoup de patience, de frustration, de travail manuel et de stress. Cependant, cela peut être fait si vous êtes prêt à consacrer le temps et l'énergie nécessaires. Cependant, une fois que vous avez acquis 5 maisons de location, la quantité de temps nécessaire pour gérer vos propriétés sera au-delà de ce que vous êtes capable individuellement. À ce stade, à l'échelle de votre entreprise, vous devrez commencer à assembler votre équipe.

Le premier membre logique de votre équipe est un gestionnaire de propriétés. Vous pouvez embaucher cette personne ou embaucher une agence pour la gérer pour vous. La plupart des gestionnaires d'immeubles prendront un pourcentage du taux de location brut, vous devrez donc tenir compte de cela dans vos chiffres mensuels de flux de trésorerie. Mais ils paient généralement pour eux-mêmes comme un gestionnaire de la propriété va gérer la location et la commercialisation de votre propriété, la collecte des loyers, les appels téléphoniques de terrain des locataires, et planifier les réparations et les urgences.

Le deuxième membre de votre équipe est un bricoleur ou un entrepreneur agréé.Toutes les maisons s'effondreront, et en fonction des locataires que vous hébergez, il y aura peut-être plus de dommages que non. Votre bricoleur ou entrepreneur agréé sera en mesure de gérer toutes les réparations et s'assurer que vos biens sont protégés et bien entretenus afin qu'ils puissent produire des revenus pour les années à venir. Une fois que vous atteignez un certain niveau dans votre entreprise, vous aurez également besoin de passer un contrat avec un avocat et un comptable pour vous aider à gérer votre entreprise.

Alternatives au chemin de l'immobilier traditionnel

L'un des derniers ajouts à la propriété locative ou immobilière est le crowdfunding et la copropriété. La prémisse est simple: que se passerait-il si vous pouviez investir seulement 1 000 $ ou 5 000 $ dans une propriété, et que vous réunissiez votre argent avec 10 ou 20 personnes pour le faire? Cela a été fait comme ça pendant des années dans le monde réel, mais Internet a rendu les choses beaucoup plus faciles.

C'est ce qu'on appelle le financement participatif immobilier, et il fonctionne très similaire au prêt entre pairs. Vous mettez en commun votre argent avec d'autres investisseurs, achetez une propriété et profitez des avantages (revenus et appréciation). Il y a plusieurs plates-formes qui font cela. Nos favoris sont:

• RealtyShares:RealtyShares offre l'un des plus grands choix de biens immobiliers en ligne - du résidentiel au commercial, même certains bâtiments à usage mixte. Ils ne facturent pas leurs frais d'investisseurs, en plaçant plutôt ce fardeau sur les propriétaires. Les investisseurs peuvent commencer à voir un retour juste quelques semaines après le financement du projet.Nous sommes partenaires avec Realtyshares, et ils donnent aux lecteurs de College Investor$100 bonus lorsque vous faites votre premier investissement en utilisant le code promoPartenaire100.
• FundRise: FundRise a un mélange d'immobilier commercial et résidentiel. Leur investissement minimum est de 1 000 $. En outre, Fundrise est ouvert à tout investisseur indépendamment de la valeur nette - quelque chose qui les distingue du reste de l'industrie.

Si vous cherchez d'autres options, nous comparons toutes les principales plateformes immobilières de financement participatif ici: Top Crowdfunding Real Estate Companies.

L'essentiel est que l'avenir est prometteur pour l'investissement immobilier. Les gens auront toujours besoin d'un endroit pour vivre et partout où il y a un besoin, il y a une opportunité pour l'entrepreneur aventureux!

Avez-vous déjà envisagé d'investir dans l'immobilier?