Immobilier

Comment ajouter des biens immobiliers à votre portefeuille de placements

Comment ajouter des biens immobiliers à votre portefeuille de placements

Ceci est un commentaire de Brandon Turner de BiggerPockets.com

Il y a beaucoup de façons de prendre sa retraite riches.

Les actions, les fonds communs de placement, les entreprises de construction et de nombreux autres «véhicules d'investissement» que vous pouvez prendre pour vous aider à une retraite relaxante et riche.

Cependant, alors que la plupart des professionnels comprennent que sauver une bonne partie de votre salaire et l'investir dans le marché boursier peut vous aider à y arriver, beaucoup ne comprennent pas comment ajouter de l'immobilier dans ce portefeuille sans se retrouver un propriétaire fatigué et occupé avec plus de problèmes que le temps.

C'est pour cette raison que je veux partager mes pensées avec vous aujourd'hui sur la façon dont vous pouvez ajoutez l'investissement immobilier dans votre portefeuille pour accélérer votre épargne, ajouter à votre valeur nette et prendre votre retraite avec un portefeuille d'investissement plus important.

Les bases de l'investissement immobilier

Avant de plonger trop profondément dans les «spécificités» de l'investissement immobilier, permettez-moi de vous donner rapidement un bref aperçu de la façon dont les gens font de l'argent dans l'immobilier.

Dans le sens le plus fondamental, la plupart des investisseurs achètent des biens à la recherche de deux choses:

  • Flux de trésorerie - le revenu supplémentaire qui reste après que toutes les dépenses ont été payées;
  • Appréciation - les capitaux propres construits à mesure que la valeur de la propriété augmente et / ou que le prêt est remboursé.

Il y a évidemment d'autres intérêts, tels que des avantages fiscaux, alternatives à l'investissement dans le marché boursierou les besoins personnels (comme s'occuper d'un parent âgé) mais le financement primaire, la trésorerie et l'appréciation sont les deux moteurs d'un bon investissement immobilier. Certains investisseurs se concentrent davantage sur l'obtention d'un flux de trésorerie maximal, tandis que d'autres visent principalement l'appréciation.

Bien que les deux termes ne soient pas toujours contradictoires, vous constaterez généralement que les immeubles ayant plus de liquidités ont une plus faible chance d'appréciation, car ils sont situés dans des emplacements plus «intensifs en gestion» dont la valeur n'augmente pas aussi rapidement.

Ainsi, en tant qu'investisseur potentiel, le type d'investissement immobilier que vous cherchez à obtenir dépendra en grande partie de votre stratégie, de votre personnalité et de votre calendrier.

Personnellement, je crois en achetant basé sur le cash-flow, mais achetant dans des domaines où l'appréciation est possible.

Je ne veux pas d'une propriété où je m'inquiète d'être abattu juste pour la conduite par - mais faire un retour sur investissement stable chaque mois est également important pour moi.

En fin de compte, le type d'investissement que vous investissez dépend de vous - mais je vous recommande fortement (au moins au début) de planifier les flux de trésorerie et de faire de la «cerise sur le gâteau». Vous garantissez ainsi un investissement rentable. avec un risque minime.

Types d'investissements immobiliers:

Je suis sûr que vous connaissez quelqu'un qui possède, ou peut-être vous possédez déjà, une location de famille unique. Génial! Cependant, ne confondez pas l'idée de posséder une seule maison familiale comme le seul acteur dans l'espace d'investissement immobilier. Il existe en réalité de nombreuses avenues différentes que vous pouvez utiliser pour investir dans l'immobilier, avec différents degrés de difficulté, de risque, de récompense et de temps.

Et rappelez-vous, à peu près toutes les options ici peuvent être achetées comme une liste normale, un vente flash ou un forclusion.

Regardons quelques-uns de ceux-ci maintenant:

Maisons unifamiliales

Comme mentionné ci-dessus, c'est le type le plus commun de l'immobilier que la plupart des individus connaissent. Les maisons unifamiliales sont agréables parce qu'elles sont faciles à acheter, faciles à vendre, faciles à financer et faciles à louer. Les gens ont toujours besoin de vivre quelque part, de sorte que les maisons unifamiliales peuvent offrir une sécurité et des opportunités décentes d'appréciation.

Cependant, les maisons unifamiliales n'offrent pas toujours le meilleur retour sur investissement (appréciation vs. flux de trésorerie), peuvent être facilement détruites par les mauvais locataires, et avec la concurrence croissante sur le marché immobilier, il peut être difficile de trouver des propriétés adaptées vos critères

Petites propriétés multifamiliales

Ces propriétés comprennent des duplex, des triplex ou des 4-plex et se retrouvent dans presque toutes les communautés en Amérique - bien que beaucoup plus fortement dans certains quartiers que dans d'autres.

Ces propriétés ont l'avantage d'être faciles à acheter, à financer et à vendre comme des propriétés unifamiliales, mais avec moins de concurrence (la plupart des acheteurs de maison ne recherchent pas ce type) et l '«économie d'échelle» associée à plus d'une unité. .

Ces propriétés peuvent être plus «gestion intense» que les maisons unifamiliales, mais si acheté correctement, peut fournir de bons flux de trésorerie et un retour sur investissement stable.

Grandes propriétés multifamiliales

Ce sont les grands complexes d'appartements que vous voyez, allant de 5 unités à des centaines. Ces propriétés sont financées à l'aide d'une division bancaire entièrement différente (commerciale plutôt que résidentielle) et peuvent exiger des paiements élevés, des durées plus courtes et des taux d'intérêt plus élevés.

Ces propriétés sont généralement gérées par un gestionnaire immobilier professionnel (ou un gestionnaire résident, comme c'est le cas avec mon propre complexe d'appartements de 24 logements), ce qui permet un investissement plus «sans intervention».

Investissements commerciaux

Les propriétés commerciales allaient des centres commerciaux, des dépanneurs, des restaurants et plus encore. Avec un financement similaire aux grandes propriétés multifamiliales, 20-40% sont les conditions habituelles d'acompte et, encore une fois, le service commercial est avec qui vous voulez parler à la banque.

Les biens commerciaux bénéficient de baux à plus long terme, mais les vacances peuvent souvent durer de quelques mois à plusieurs années.

Liens fiscaux

Quand un propriétaire de biens immobiliers refuse de payer leurs impôts, la municipalité de gouvernement local peut placer un privilège sur la propriété, vendre ce privilège à un investisseur, et alors l'investisseur peut recevoir l'intérêt sur l'argent dû. Ce système peut vraiment être une méthode «sans toilettes» pour l'investissement immobilier, mais apprendre à trouver le bon type de privilèges fiscaux peut être un art en soi.

Remarques

Une autre méthode d'investissement sans être un «propriétaire» - un billet immobilier est créé lorsqu'un prêteur finance une transaction immobilière et reçoit des intérêts de ce prêt. Ces billets peuvent être fabriqués, achetés ou vendus comme des biens immobiliers.

Ce type d'investissement peut être presque entièrement «passif», mais peut courir le risque d'un défaut de paiement de l'emprunteur, ce qui nécessite une forclusion coûteuse.

L'achat et la vente de billets hypothécaires ressemblent beaucoup à ceux qui investissent dans des prêts entre particuliers avec des entreprises similaires Club de prêt et Prospérer.

Levier dans l'investissement immobilier

Pour tirer parti ou non de levier, telle est la question.

L'investissement immobilier offre un avantage unique sur la plupart des autres types d'investissement - et c'est le pouvoir de levier. Bien sûr, avec des actions, vous pouvez acheter sur marge et ajouter un effet de levier, mais seul l'immobilier vous permet d'acheter avec aussi peu que 20% de baisse (10% avec certains programmes, et 3,5% si vous envisagez de vivre dans la propriété.)

Cela signifie que vous avez la possibilité de recevoir 100% de l'appréciation, mais seulement pour payer 20% de la propriété. Cependant, cela signifie également que vous avez la possibilité de perdre 100% de la baisse de valeur si les prix baissent, annulant ainsi entièrement votre mise de fonds.

Il reste un grand débat dans la communauté des finances personnelles quant à savoir si l'utilisation de la dette comme effet de levier, comme la réduction de 20% et le financement du reste d'une propriété d'investissement, est une bonne idée ou non. Les partisans de l'utilisation de la «dette intelligente» regardent les maths, et soulignent que si vous pouvez emprunter, disons 5%, et faire 15% - vous venez en avant. De plus, en tirant parti de votre argent et en trouvant un accord incroyable qui offre de bons flux de trésorerie, votre retour sur investissement peut être énorme.

Cependant, les opposants à la dette et à l'endettement se penchent sur le problème de la dette de la plupart des consommateurs et soulignent que, comme Dave Ramsey aime à le dire, "100% des saisies ont eu lieu l'année dernière."

Le choix d'utiliser ou de ne pas utiliser l'effet de levier est strictement personnel et quelque chose à décider entre vous, votre famille et votre situation financière personnelle. Que vous choisissiez d'utiliser la dette ou non, je vous recommande fortement d'apprendre tout ce que vous pouvez sur votre avenue d'investissement avant d'encaisser toute l'argent - afin de maximiser vos chances de succès et de profit.

Faire votre plan

Une fois que vous avez découvert votre niche d'investissement immobilier spécifique et décidé de la façon dont vous envisagez de financer votre affaire, votre prochaine étape consiste à faire un plan. Comme je le dis souvent, vous ne conduisez pas du Canada au Pérou en sachant seulement que c'est le Sud - vous avez besoin d'une feuille de route, un plan. Une carte vous maintient sur le bon chemin, loin des impasses, et vous aide à voir facilement où se trouve le prochain arrêt.

Lorsque vous choisissez d'investir dans l'immobilier, avoir un plan est tout aussi important. Vous devez décider du type spécifique d'investissement immobilier que vous souhaitez poursuivre (comme nous en avons discuté ci-dessus) et comment vous prévoyez de financer cet investissement (également mentionné ci-dessus). Ensuite, il est important de définir dans votre plan vos besoins financiers pour cet investissement. ainsi que.

Un calcul que j'utilise lorsque j'étudie un investissement immobilier potentiel est connu comme la «règle des 50%». Cette règle générale stipule que pour tout investissement immobilier, les dépenses seront généralement d'environ 50% du revenu total, ne comprend pas le paiement de la dette. Cela signifie que si un 4-plex rapporte 2 000 $ par mois en revenu, vous pouvez supposer que 1 000 $ par mois seront dépensés en frais, vous laissant 1 000 $ en espèces (si aucune hypothèque n'a été prise) ou pour payer l'hypothèque. Si votre paiement de la dette était de 600 $ par mois, vous pouvez raisonnablement attendre 400 $ par mois en flux de trésorerie à ce moment-là.

En utilisant cette règle empirique (et rappelez-vous, c'est juste une règle générale, pas la vérité de l'Évangile, assurez-vous de toujours exécuter les chiffres exacts sur toute propriété spécifique que vous analysez), vous pouvez déterminer votre retour sur investissement et décider si une propriété mérite d'être poursuivie. Dans l'exemple ci-dessus, si j'avais payé 20 000 $ pour un acompte sur cette propriété qui fournissait 400 $ par mois en flux de trésorerie (4 800 $ par année), j'aurais un retour sur investissement de 24% , excluant tout gain futur provenant de l'appréciation.

En définissant vos critères financiers, vous pouvez passer rapidement en revue les 90% d'offres immobilières qui ne sont pas de bonnes affaires, et vous concentrer uniquement sur celles qui vous fourniront le type de rendement que vous recherchez.

Gestion autonome et gestion de la propriété

Enfin, vous devrez décider si vous souhaitez gérer vous-même votre propriété.

Si vous cherchez à acheter une maison unifamiliale à la fois et que vous avez beaucoup de temps libre, ce n'est pas trop difficile à faire. Toutefois, si vous envisagez d'acheter plusieurs propriétés et de faire croître votre portefeuille de placements - ou si vous n'avez tout simplement pas beaucoup de temps, assurez-vous de prévoir une bonne gestion de votre propriété et d'établir votre budget en conséquence.

Gardez à l'esprit que la plupart des propriétés que j'ai achetées ont été des banques repos, que j'ai acheté après qu'un propriétaire a perdu ses biens à la banque.Cela prouve que ce n'est pas toujours facile d'être propriétaire et qu'il est facile de se mettre dans la tête. À moins que vous ayez la patience de gérer des situations de locataires difficiles et les connaissances nécessaires pour gérer ces situations correctement - je recommande fortement d'obtenir un gestionnaire de propriété qualifié.

Si vous envisagez de vous gérer vous-même, assurez-vous de bien filtrer vos locataires, sachant qu'il est préférable d'attendre le bon locataire que de placer un mauvais locataire qui causera plus tard d'énormes problèmes financiers. Pour plus d'informations sur le dépistage des locataires, assurez-vous de consulter le deuxième post le plus long que j'ai jamais écrit, "Screening Tenant: The Ultimate Guide."

Où aller en partant d'ici

Quel que soit le type d'investissement immobilier dans lequel vous envisagez d'investir, je vous recommande vivement d'étudier tout ce que vous pouvez faire pour être un bon investisseur avant d'y déposer de l'argent. L'investissement immobilier n'est pas aussi passif que d'autres véhicules d'investissement, mais les rendements peuvent faire disparaître la plupart des autres investissements de l'eau lorsqu'ils sont effectués correctement et lorsque vous avez un plan solide en place et que vous investissez avec le renseignement. Les flux de trésorerie que vous recevez de vos propriétés peuvent rapidement ajouter des milliers à votre compte d'épargne sans avoir à travailler un jour de travail pour cela. Cela peut vous aider à prendre votre retraite plus rapidement ou, du moins, à prendre votre retraite avec plus de revenu, plus d'actifs et plus d'expérience.

Il y a beaucoup de livres, de podcasts, de forums, de blogs, de clubs immobiliers et d'autres sources d'éducation, et la plupart sont gratuites. L'information a été démocratisée, alors profitez des formidables ressources en ligne. Vous n'avez pas besoin de devenir un expert, mais une fois que vous choisissez votre chemin d'investissement immobilier spécifique - au moins se familiariser avec ce créneau spécifique. Creusez, posez des questions (comme dans les sections de commentaires ci-dessous des messages épiques comme celui-ci ... indice indice ...) et faire connaissance avec des investisseurs locaux qui peuvent vous aider à aller où vous êtes maintenant où vous voulez être.

Votre retraite est à vous d'en faire ce que vous voulez. N'ayez pas peur d'ajouter un nouveau véhicule à votre portefeuille, et j'espère que j'ai fait valoir que l'immobilier devrait être ce véhicule.

Faites-moi savoir dans les commentaires ci-dessous si vous investissez dans un bien immobilier - pourquoi ou pourquoi pas - et toute autre question ou commentaire que vous pourriez avoir.

Brandon Turner (G +) est un investisseur immobilier actif et Senior Editor chez BiggerPockets.com, le réseau social d'investissement immobilier. Brandon aime écrire de longs articles de blog épique comme sa revue de Rocket Lawyer.com ou le livre électronique gratuit en ligne uber-populaire The Ultimate Beginner's Guide de l'investissement immobilier.

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