Immobilier

Le Doit Lire le Guide de la propriété pour acheter des maisons forclusion et faire de l'argent ... de l'argent sérieux

Le Doit Lire le Guide de la propriété pour acheter des maisons forclusion et faire de l'argent ... de l'argent sérieux

C'est le deuxième épisode de mon pote Eric Moorman, que je considère comme un génie de l'investissement immobilier. Assurez-vous de vérifier son premier message "Comment je fais 250 000 $ par année en investissant dans l'immobilier", Au cas où vous l'auriez manqué. En outre, si vous voulez en savoir plus sur l'investissement immobilier, assurez-vous de vous abonner à notre newsletter gratuite ci-dessous.

Ce n'est pas une surprise. il y a beaucoup de forclusions sur le marché immobilier en ce moment.

Il n'est également pas surprenant que ces maisons peuvent être achetés à des escomptes abrupts.

En fait, les saisies, à mon avis, sont la chose la plus chaude en matière d'investissement immobilier.

Le marché en regorge et les banques en retiennent des milliers pour ne pas inonder encore davantage le marché. Comme la plupart d'entre vous le savez, les banques ne sont pas dans le secteur de l'immobilier. Ils ont pour mission de prêter de l'argent.

Quand une banque obtient une forclusion, c'est un atout toxique sur les livres de banque. Maintenant, plus que tout autre moment de l'histoire, les banques déversent ces actifs toxiques pour des penny sur le dollar.

Avant de quitter votre emploi de jour et de décider que vous allez devenir riche en achetant et en vendant des saisies, sachez ceci:

Le mot forclusion signifie plusieurs choses différentes et a plusieurs étapes différentes. Selon l'étape de forclusion d'une maison dépendra de la quantité de risque que vous allez prendre. Regardons les différentes étapes de Forclusion et les points positifs et négatifs à l'achat dans chaque étape.

Avant de lire plus loin, comprenez que chaque état traite différemment les saisies. Les délais et les exemples que je donne ci-dessous ne seront pas nécessairement la norme pour votre lieu de résidence.

La pré-forclusion

La première étape du processus de forclusion est connue sous le nom de pré-forclusion. Cela signifie que la personne qui détient l'hypothèque est en retard sur leurs paiements. Selon la banque, les paiements pourraient être entre 3 et 12 mois de retard. Oui, certaines banques ne commencent pas la période de pré-forclusion pendant 12 mois!

À ce stade, le propriétaire vit toujours dans la maison. Les intérêts et les pénalités s'accumulent sur leur prêt, mais la seule chose qui arrive vraiment, c'est que leur pointage de crédit diminue (rapidement) et ils reçoivent beaucoup de lettres dans le courrier de la banque. La banque n'a pas encore décidé d'aller forclusion, car ils tentent de travailler avec le propriétaire de la maison et de sauver eux-mêmes le coût très élevé du processus de forclusion.

Le positif à l'achat à ce stade du processus de forclusion est que vous avez évidemment un vendeur motivé. Selon leur situation, ils peuvent être disposés à vendre leur maison très bon marché, afin d'éviter la forclusion et de sauver ce qu'ils peuvent de leur crédit.

Le point négatif est qu'ils peuvent ne pas avoir beaucoup d'équité dans la maison, et donc leur motivation peut ne pas être un facteur. Il ne fait aucun bien à un investisseur d'acheter une maison quand elle vaut ce que le vendeur lui doit (ou comme c'est le cas de nombreuses propriétés sur ce marché, la maison ne vaut pas ce que le vendeur doit).

dVous recherchez la motivation mais vous effectuez des achats sur fonds propres.

Sans aller trop loin dans la stratégie d'investissement, sachez que dans certains cas, il peut être utile de compenser les paiements en souffrance et d'acheter la maison avec un financement créatif. Nous ne discuterons pas de cela dans ce post, mais sachez que c'est une option viable et nous en discuterons dans les prochains posts.

La vente à découvert

La prochaine étape dans le processus de forclusion est quand vous pouvez acheter la maison sur une vente à découvert. Une vente à découvert est lorsque la banque est prête à prendre moins pour la maison que ce qui est actuellement dû sur la propriété. Il n'y a pas de période définie pour le moment où une maison passe du statut de pré-forclusion à la banque étant disposée à faire une vente à découvert.

Lorsque la banque a décidé de procéder à une vente à découvert, elle est arrivée à la conclusion que le propriétaire actuel ne sera pas en mesure de rembourser ses arriérés et de continuer à rembourser son prêt hypothécaire. La seule raison pour laquelle une banque acceptera une vente à découvert est de renoncer au long processus et au coût élevé pour Foreclose sur l'hypothèque en souffrance.

Il y a quelques points positifs et beaucoup de négatifs à acheter à cette étape de forclusion. Certains investisseurs aiment acheter à ce stade, mais comme vous le verrez, c'est beaucoup de travail, prend énormément de temps et produit rarement une affaire.

Les points positifs pour acheter une maison comme une vente à découvert est ceci, vous pouvez obtenir un escompte très raide .... C'est à peu près tout!

Les points négatifs sont les suivants: Le propriétaire actuel doit faire une demande de vente à découvert, en envoyant beaucoup d'informations financières pour convaincre la banque qu'il n'est plus en mesure de payer son hypothèque.

Cela prend une éternité!

Une fois la vente à découvert approuvée, le propriétaire actuel doit accepter votre prix et l'envoyer à la banque pour approbation. Ce processus prend également une éternité (plusieurs mois). Une vente à découvert peut facilement prendre 6 à 9 mois, et j'ai vu des cas dans lesquels il a fallu plus d'un an.

Voici la réalité effrayante des ventes à découvertC'est peut-être à la toute fin et vous pensez que l'accord sur lequel vous avez travaillé pendant des mois est sur le point de passer et BOOM, la banque le rejette. Il ya de l'argent à faire dans les ventes à découvert, mais ce n'est certainement pas une méthode pour baser votre entreprise d'investissement autour.

Aller à l'enchère

La troisième étape du processus de forclusion est lorsque la propriété est vendue aux enchères au palais de justice. C'est le moment le plus dangereux pour acheter, et seuls les investisseurs chevronnés devraient essayer d'acheter à la vente aux enchères du palais de justice!

À ce stade, la banque a franchi les étapes légales du processus de forclusion et la maison sera mise aux enchères. La banque enverra un représentant pour offrir au moins ce qui est dû sur la propriété, et toute personne qui est disposée à payer au-dessus de ce qui peut acheter la maison.

Les points positifs de ceci sont, s'il y a une tonne d'équité dans la maison, vous pouvez avoir une chance d'obtenir une bonne affaire. Voici les négatifs. L'individu souvent peut encore être dans la maison à ce stade! Même si vous l'achetez, ils peuvent le jeter comme ils partent. Par conséquent, vous n'avez aucun moyen de calculer ce que vos réparations seront sur la maison.

En outre, à ce stade, la banque ne supprime pas nécessairement tous les privilèges de la propriété. Vous pouvez acheter la maison et découvrir qu'il existe un privilège de la mécanique, un privilège de la ville ou de divers autres privilèges que vous avez maintenant hérité.

En outre, chaque état a une période de rachat pour le propriétaire de la maison précédente pour rattraper l'hypothèque et tous les frais, après la vente aux enchères.

Certes, c'est très peu probable, mais c'est quelque chose à considérer. De plus, aux étapes du palais de justice, l'acheteur est tenu de déposer une grande somme d'argent à titre de dépôt, avec une très petite fenêtre pour obtenir le solde restant.

Si vous n'êtes pas un acheteur d'argent, vous aurez beaucoup de mal à acheter ces propriétés. Encore une fois, il ya de l'argent à faire en achetant des maisons à la vente aux enchères du palais de justice, mais il est très dangereux, et il ya plusieurs choses que vous pouvez découvrir une fois que vous achetez la propriété.

Si l'expression «Attention à l'acheteur» était toujours appropriée, c'est lors de l'achat à l'étape du palais de justice!

REO ... Speedwagon? Pas assez

La dernière étape du processus de forclusion est mon préféré. C'est le point où la maison devient un «OER». Une fois qu'une vente aux enchères sur les marches du palais de justice a lieu et que personne n'offre plus que l'offre des banques, la propriété retourne à la banque et devient un OER.Propriété immobilière" propriété.

À ce moment-là, la banque traite cet actif toxique depuis un bon moment, sans argent et seulement de l'argent! Vous devez comprendre les coûts des banques, pour comprendre pourquoi ils sont extrêmement motivés pour vendre ces propriétés.

Comme indiqué précédemment, la banque a depuis longtemps cet actif non performant dans ses livres. Ils ont dépensé de l'argent sur les honoraires d'avocat, la conservation de propriété, l'assurance etc. La plupart des grandes banques ont des milliers de ces actifs non productifs et ils ont besoin d'eux outre des livres mal.

Les points positifs à l'achat à ce stade sont nombreux. Tout d'abord, une fois que la propriété est un OER, lorsque la banque vend la propriété, ils sont tenus de livrer un titre propre et de supprimer tous les privilèges. Par conséquent, vous n'aurez aucune surprise une fois que vous avez acheté la maison.

En outre, personne ne vivra dans la maison à ce stade. La banque a vu que les propriétaires précédents ont libéré la propriété, sans aucune chance de racheter leur prêt. Les négatifs à l'achat à ce stade sont, les propriétaires précédents quittent souvent la maison en mauvais état. Selon votre point de vue, cela peut ne pas être négatif du tout. Plus la propriété est mauvaise, meilleur est le rabais. Quand vous devenez bon à l'estimation des réparations, c'est simplement un facteur qui ira dans votre offre.

Cela peut vous surprendre, mais en tant qu'investisseurs, la maison compte très peu quand il s'agit d'obtenir un chèque.

Je ne dis pas que l'état de la propriété ne joue aucun rôle en décidant de poursuivre un investissement, mais l'état de la maison n'est pas le facteur principal.

Mon point est, ne pas s'éloigner des maisons qui sentent le chat pee ou sont en mauvais état, il y a de l'argent là-bas! Beaucoup de maisons actuelles sur le marché ne seront pas financées par une banque, en raison de leur état. Cela ne sert que de bonus pour vous, l'investisseur!

Au moment d'écrire ces lignes, Fannie Mae, Freddie Mad et la FHA (Federal Housing Administration) détenaient à eux seuls près de 250 000 foyers REO. En tant qu'investisseur, le marché de la forclusion est certainement quelque chose que vous devriez faire attention aussi.

Bien qu'il existe différentes étapes de forclusion et chaque étape comporte un montant de risque différent, chaque étape permet également de créer une énorme quantité de richesse. Bien qu'il y ait plusieurs avenues à privilégier pour tenter de faire de l'argent dans l'immobilier, sur ce marché, rares sont ceux qui s'approchent du pouvoir d'exploiter l'équité des OER en difficulté bancaire.

Concentrez-vous sur votre éducation et apprenez le processus de forclusion, puis allez gagner de l'argent!

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