7 Leçons que j'ai tirées de l'échec de l'investissement immobilier

Beaucoup de gens font de l'argent en investissant dans l'immobilier.

Mais il y a la vraie version et la version télé.

Je suis tombé pour la version télé.

Basé sur un peu plus d'un livre d'une superstar de l'immobilier autoproclamée, j'ai flambé en avant et acheté ma première propriété d'investissement immobilier.

C'était un échec complet.

J'ai appris sept leçons de cet échec, et maintenant je vais les partager avec vous.

1. Si cela semble trop beau pour être vrai, il est probablement - et c'était!

Avez-vous déjà entendu parler d'un gars nommé Carlton Sheets? Il était l'un de ces gourous de l'art dans les années 1980 et 1990.

Je ne serais pas surpris si vous ne savez rien de lui - il n'a pas été beaucoup autour de ces derniers temps. Il a eu une série de publi-reportages télévisés convaincants, ainsi que des cours et des livres sur l'investissement immobilier, et il a connu beaucoup de succès pendant plusieurs années.

Mon beau-père m'a acheté un de ses livres, et après l'avoir lu, j'ai été accroché. J'allais être un millionnaire de l'immobilier. Regardez Donald Trump, Jeff Rose est sur votre queue, et vous passera dans la voie rapide en seulement quelques années!

Au moins, c'est ce que je me suis convaincu.

2. Stick avec ce que vous connaissez et aimez

Outre le livre de Carlton Sheets, la somme totale de mes connaissances en matière de placements immobiliers zéro. Je n'avais jamais réellement investi dans l'immobilier, du moins pas en dehors de ma propre maison.

Mais si vous avez déjà vu un de ces infopublicités télévisées fastueuses sur la façon de devenir riche, vous devez admettre qu'ils sont assez convaincants. Je suis un gars positif et énergique, et je me suis dit que si quelqu'un pouvait faire fonctionner ce plan, ce serait moi.

Mais il y avait un problème avec ma pensée: L'investissement immobilier n'est pas exactement mon truc. Et cela signifie tout!

La planification financière est, et je suis partout. C'est peut-être la plus grande leçon que j'ai apprise en échouant à l'investissement immobilier. Toujours s'en tenir à ce que vous connaissez et aimez, et laissez les autres choses à d'autres personnes.

3. True Deals sont plus difficiles à trouver que vous ne l'imaginez jamais

Mon beau-père et moi avons décidé que nous allions ensemble dans ce projet d'investissement immobilier. J'étais un homme d'argent chevronné, et mon beau-père est un bricoleur accompli. C'était le tandem parfait pour investir dans l'immobilier.

J'ai étudié le livre de Carlton, et connaissait la «formule» pour l'achat d'une propriété d'investissement gagnante - acheter une propriété à partir de laquelle vous pouvez raisonnablement espérer recevoir des revenus locatifs mensuels égaux à au moins 1% du prix d'achat.

Nous avons trouvé une telle propriété. Le prix demandé était de 120 000 $ et les données du marché indiquaient qu'il pouvait être loué pour 1 200 $ par mois. Exactement 1%! Nous étions en route.

Mais les formules d'infopublicité TV et la réalité ne se mélangent pas. Nous avons acheté la propriété avec un dépôt d'argent sérieux de 500 $. J'ai ensuite discuté de l'accord avec mon CPA, lui-même un investisseur immobilier avec plus d'une douzaine de propriétés. Il m'a rapidement dit que nous avons payé en trop pour la propriété.

Ce fut un coup direct à l'estomac - ainsi qu'à mon ego. Puisque nous venons de fermer sur la propriété, il a recommandé que nous en sortions de toute façon que nous le pouvons. Avec la collaboration de notre agent immobilier, nous avons réussi à annuler l'entente.

Mais j'ai appris quelque chose d'autre pour mon ami CPA. Trouver un bien immobilier pour l'investissement n'est pas du tout facile. Comme tous les autres investisseurs immobiliers recherchent des aubaines, vous ne les trouverez jamais dans les lieux habituels.

Plus à ce sujet dans la leçon 6 ci-dessous.

4. Ne payez jamais trop pour une propriété

Celui-ci est énorme. Vous devez payer beaucoup moins pour la propriété que c'est la vraie valeur marchande.

Non seulement cela vous procurera un profit sur la vente, mais il vous procurera également une certaine protection dans le cas où la propriété a des réparations coûteuses et inattendues.

5. La trésorerie est tout - Et vous feriez mieux de le calculer dès la première fois

Oubliez la règle du 1%, la location mensuelle devrait être beaucoup plus élevée. Mon ami CPA m'a informé de cela après que nous avons fermé sur la propriété, ce qui est quand j'ai pris la peine de lui demander.

Les flux de trésorerie sont également essentiels à la réussite de tout investissement immobilier.

Le loyer doit être suffisant non seulement pour couvrir le coût mensuel du financement, des impôts fonciers, des assurances et des services publics payés par le propriétaire, mais il doit aussi fournir un profit, ainsi qu'une allocation pour certaines de ces dépenses imprévues. Les dépenses comme un nouveau toit ou un nouveau four.

Mais whoodda a pensé? Certainement pas moi alors que j'étais encore dans ma "phase expert".

6. À la recherche d'offres dans tous les mauvais endroits

Lorsque vous cherchez à acheter des biens immobiliers d'investissement, vous ne trouverez pas vraiment bonnes affaires dans les petites annonces de journaux (où j'ai trouvé mon "deal") ou même sur le service de liste multiple local. Il est plus probable que vous trouverez une propriété gagnante par le bouche-à-oreille et d'autres canaux de porte dérobée. Il s'agit souvent de localiser les ventes de biens en détresse avant qu'elles n'atteignent le marché.

Le problème est que l'investissement immobilier est très compétitif. Vous n'êtes jamais la seule personne à la recherche de la prochaine grosse affaire. Pour cette raison, tous les endroits habituels, vous pourriez trouver la propriété sont rapidement pris en charge, peu qu'il y a.

Un investissement immobilier réussi nécessite beaucoup de patience et de temps. Vous devez faire beaucoup de creuser et apprendre à connaître beaucoup de gens afin de trouver les offres qui vont le faire fonctionner.

7.Ne laissez jamais la cupidité contrôler vos actions

Tant de gens se sont enrichis en investissant dans l'immobilier qu'il est difficile d'ignorer l'opportunité, même si vous n'en savez rien. C'est ce qu'on appelle la cupidité, et la combinaison de gros profits et infopublicités télévisées lisses peut rendre trop beau pour être ignoré.

Mais ce n'est jamais une décision basée sur la réalité financière ou même une évaluation raisonnable de vos propres compétences. C'est basé uniquement sur la cupidité. Vous voyez beaucoup d'argent être fait, et vous voulez entrer. Mais vouloir et être capable de le faire se produire sont deux choses très différentes.

A partir de maintenant, je m'en tiendrai à ce que je sais, et laisserai la promesse de richesses instantanées aux gens qui écrivent des livres à ce sujet.

C'est mon histoire. Avez-vous déjà tombé pour ce qui s'est avéré être un système de fabrication d'argent? Partager et me faire sentir mieux sur mon propre crash-and-burn.

Ce message a été initialement publié sur Forbes.com.